РАЗРЕШАЯ СПОР ОБ УСТРАНЕНИИ ПРЕПЯТСТВИЙ В ДОСТУПЕ К ПОМЕЩЕНИЮ, СУД НЕ ВПРАВЕ ПРИЗНАТЬ ДЕЙСТВИЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ НЕЗАКОННЫМИ БЕЗ ВСЕСТОРОННЕЙ ОЦЕНКИ РЕШЕНИЙ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ И ПРИЛОЖЕНИЙ К НИМ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИХ ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ, В ТОМ ЧИСЛЕ ЕГО ПЛАТНОСТЬ

Постановление АС Уральского округа от 10.02.2026 по делу А60-55128/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Резникова И.Ю. обратилась к ООО «Высота» с иском об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями № 23, 33, 34 на четвёртом (строительном втором) этаже БЦ «Высоцкий» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 51. Истец требовала обеспечить свободный доступ к помещениям и парковке через разблокировку трёх парковочных карт и отмену необходимости электронных пропусков, аналогично доступу на этажи 37, 50–54. Сначала дело рассматривалось в районном суде, затем передано в Арбитражный суд Свердловской области. Первую инстанцию заменили апелляционную, которая рассмотрела дело по правилам первой инстанции из-за участия нового лица. Суд удовлетворил требования частично, обязав выдать/разблокировать парковочные карты и обеспечить доступ по электронным картам в рамках установленного режима работы БЦ.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (Резникова И.Ю.): ссылается на ст. 304 ГК РФ — негаторный иск; считает, что ограничения нарушают право собственника на беспрепятственный доступ к имуществу; указывает, что правила внутреннего распорядка противоречат ст. 35 Конституции РФ и являются ничтожными, так как были приняты без её участия и большинством аффилированных лиц.

— Ответчик (ООО «Высота») и третье лицо (Гавриловская В.А.): действия управляющей компании основаны на решениях общего собрания собственников от 19.04.2013 и 28.11.2022, включая утверждение порядка содержания общего имущества и правил внутреннего распорядка; данные решения обязательны для всех собственников; обеспечение пропускного режима направлено на безопасность и порядок; ограничения не носят незаконного характера.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Свердловской области (первая инстанция): удовлетворил иск полностью, обязав демонтировать шлагбаумы и турникеты, отменить карточки-ключи.
— Семнадцатый арбитражный апелляционный суд: отменил решение первой инстанции, удовлетворил иск частично — обязал выдать три парковочные карты и обеспечить доступ по электронным картам в рамках режима работы БЦ, установленного правилами внутреннего распорядка. Отказал в требовании о бесплатном и круглосуточном доступе без использования карт.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд допустил существенные процессуальные и материальные нарушения. Он не исследовал приложенный к протоколу № 2 от 19.04.2013 «Порядок содержания и эксплуатации общего имущества», который мог определять платность пользования земельным участком и ограничения доступа. Вывод о неправомерности блокировки карт сделан преждевременно, без полного анализа решений общего собрания. Также суд не проверил связь настоящего дела с другими спорами истца, которые могут повлиять на определение надлежащего ответчика и исполнимость решения. При новом рассмотрении необходимо всесторонне исследовать все доказательства и применить нормы ст. 290 ГК РФ, ст. 46 ЖК РФ, а также учёсть разъяснения Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015.

📌 Итог

Суд Арбитражного суда Уральского округа отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа