ТРЕБОВАНИЯ ОБ УСТРАНЕНИИ ПРЕПЯТСТВИЙ В ПОЛЬЗОВАНИИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДЕЛОВОМ ЦЕНТРЕ ПОДЛЕЖАТ РАЗРЕШЕНИЮ С УЧЕТОМ РЕШЕНИЙ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ И СОГЛАШЕНИЙ О ПОРЯДКЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА, ЕСЛИ ИМИ УСТАНОВЛЕНЫ РЕЖИМ ДОСТУПА И ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Постановление АС Уральского округа от 10.02.2026 по делу А60-55128/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
Индивидуальный предприниматель Резникова И.Ю. обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Высота» с иском об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями № 23, 33, 34 на 4 этаже (строительный второй) Бизнес-центра «Высоцкий» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 51, литер А. Требования связаны с демонтажом шлагбаумов, турникетов и отменой карточек-ключей для доступа на этаж и парковку. Первоначально спор рассматривался в суде общей юрисдикции, затем передан в Арбитражный суд Свердловской области. В апелляции иск удовлетворён частично — с ограничениями по режиму работы центра и использованию карт доступа.

🗣 Позиции сторон
— Резникова И.Ю.: правила внутреннего распорядка нарушают право собственника на беспрепятственный доступ к имуществу и противоречат ст. 35 Конституции РФ, а также ст. 209–218, 181.5 ГК РФ; пропускной режим не должен препятствовать свободной предпринимательской деятельности; правила приняты без участия истца и при наличии конфликта интересов.
— Гавриловская В.А.: апелляционный суд вышел за пределы заявленных требований, обязав выдать карты, которые не были предметом иска; решения общего собрания собственников от 19.04.2013 (в т.ч. о порядке использования земельного участка) действуют более 10 лет и не оспорены, следовательно, обязанность обеспечивать бесплатный круглосуточный доступ противоречит этим решениям.
— Общество «Высота»: поддерживает доводы Гавриловской В.А.; считает, что кассационная жалоба Резниковой И.Ю. не подлежит удовлетворению, так как действия управляющей компании соответствуют решениям общего собрания.

🏛 Решения нижестоящих судов
— Первая инстанция (Арбитражный суд Свердловской области, 11.12.2024): иск удовлетворён полностью — обязало ООО «Высота» демонтировать шлагбаумы и турникеты, отменить карточки-ключи, обеспечить свободный доступ на 4 этаж и парковку.
— Апелляция (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, 15.09.2025): решение отменено, иск удовлетворён частично — обязало выдать/разблокировать 3 парковочные карты с неограниченным сроком действия и обеспечить доступ через турникеты по электронным картам доступа в соответствии с режимом работы БЦ, установленным правилами внутреннего распорядка. В остальной части — отказано.

🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд не исследовал полностью протокол общего собрания собственников от 19.04.2013 № 2, в котором содержится приложение — Соглашение о порядке содержания и эксплуатации общего имущества, регулирующее использование земельного участка. Поскольку это доказательство влияет на законность ограничений доступа и платности парковки, выводы об их неправомерности сделаны преждевременно. Также кассация указала на необходимость проверить связь настоящего дела с другими делами Резниковой И.Ю. (о признании регистрации недействительной и об устранении препятствий), чтобы определить надлежащего ответчика и исполнимость решения. Нарушена ст. 71, 170, 271 АПК РФ — недостаточное исследование и оценка доказательств.

📌 Итог
Отменить постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа