ДВУСТОРОННЯЯ РЕСТИТУЦИЯ НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ, ЕСЛИ ПОКУПАТЕЛЬ ПО НИЧТОЖНОЙ СДЕЛКЕ ФАКТИЧЕСКИ НЕ ПОЛУЧАЛ ОБЪЕКТ И НЕ ВЛАДЕЛ ИМ; ВОЗЛОЖЕНИЕ ОБЯЗАННОСТИ «ВЕРНУТЬ КВАРТИРУ» ПУТЕМ СОСТАВЛЕНИЯ ФОРМАЛЬНОГО АКТА ВОЗВРАТА В ТАКОЙ СИТУАЦИИ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ

Постановление АС Северо-Западного округа от 06.02.2026 по делу А26-10715/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Гусева Елена Геннадьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Кааламского сельского поселения и муниципальному образованию «Кааламское сельское поселение» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 15.10.2024 № 2000187540000000017/1 и взыскании уплаченной суммы в размере 1 492 425 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами. В ходе рассмотрения дела произведена замена ответчиков на муниципальное образование «Сортавальский муниципальный округ» в лице Администрации округа. Решением суда первой инстанции от 14.05.2025 иск был удовлетворен полностью. Апелляционный суд изменил решение, обязав истца передать квартиру ответчику путем оформления акта возврата и отказав во взыскании процентов за период до вступления постановления в законную силу. Гусева подала кассационную жалобу.

🗣 Позиции сторон

— Гусева Е.Г.: договор является ничтожной сделкой, поскольку продавец не имел права собственности на квартиру; фактическая передача квартиры не осуществлялась; применение двусторонней реституции неправомерно, так как ответчик не является собственником; проценты должны начисляться с момента уплаты денежных средств.

— Администрация округа: договор подлежит оспариванию, но не является ничтожным; обязательства по возврату квартиры необходимы для восстановления первоначального положения; суд апелляции правомерно применил нормы о двусторонней реституции.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 14.05.2025): признал договор купли-продажи недействительным, взыскал с Администрации округа 1 492 425 руб., 117 513 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.10.2024 по 04.03.2025 и с 05.03.2025 по дату фактической оплаты, а также расходы по госпошлине и представителю.

— Апелляционный суд (постановление от 17.10.2025): изменил решение — признал договор недействительным, взыскал сумму и проценты, но только с даты вступления постановления в законную силу, возложил на Гусеву обязанность передать квартиру путем оформления акта возврата, частично отказал в возмещении судебных расходов.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что договор купли-продажи заключен с нарушением прав третьего лица — Юшко О.В., которой решением суда общей юрисдикции от 21.10.2024 признано право собственности на квартиру с 20.10.2020. Поскольку продавец не имел права распоряжаться имуществом, сделка является ничтожной по смыслу пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не порождает правовых последствий (статья 167 ГК РФ). Администрация поселения получила деньги без правовых оснований, что влечет обязанность возвратить неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ) и уплатить проценты по статье 395 ГК РФ. Обязывание истца передавать квартиру, которой он никогда не владел, и составлять формальный акт возврата противоречит существу недействительности ничтожной сделки и установленным фактам. Применение двусторонней реституции в такой ситуации исключается.

📌 Итог

Отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции, взыскав с Администрации округа 20 000 руб. в возмещение судебных расходов по кассационной жалобе.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа