ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ ТОРГОВ ДОПУСТИМ ТОЛЬКО ПРИ СООТВЕТСТВИИ ПЛОЩАДИ УЧАСТКА РАЗМЕЩЁННОМУ НА НЁМ ОБЪЕКТУ; НАЛИЧИЕ МАЛОГАБАРИТНЫХ СООРУЖЕНИЙ НЕ ОБОСНОВЫВАЕТ ОТЧУЖДЕНИЕ КРУПНОГО УЧАСТКА

Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2026 по делу А66-7130/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Прокурор Тверской области в интересах неопределенного круга лиц и государственного казенного учреждения «Центр управления земельными ресурсами» подал иск к администрации Бологовского района, ОАО «Орион» и ООО «Креативная лаборатория». Требования: признать недействительным договор купли-продажи от 11.06.2021 о передаче земельного участка площадью 127 588 кв.м без торгов, признать прекращённым обременение в виде ипотеки в пользу Игнатьева К.Б., а также истребовать участок из незаконного владения в пользу учреждения. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске. Прокурор обжаловал в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Прокурор: сделка от 11.06.2021 ничтожна, поскольку на участке находятся только две артезианские скважины общей площадью 25 кв.м, что не обосновывает выкуп участка в 127 588 кв.м; оснований для отчуждения без торгов по ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ не было; действия сторон направлены на извлечение прибыли за счёт публичных интересов.

— Общество и Компания: сделка законна, участок необходим для эксплуатации объектов инфраструктуры; имеется единый имущественный комплекс — база отдыха «Межутоки»; наличие объекта культурного наследия исключает возможность продажи участка третьим лицам.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Тверской области (15.05.2025): отказал в удовлетворении иска. Признал, что артезианские скважины являются частью единого имущественного комплекса — базы отдыха, расположенной на нескольких смежных участках, включая спорный. Указал на историческое назначение территории и наличие объекта культурного наследия.

— Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (12.08.2025): оставил решение без изменения, поддержав вывод о едином комплексе и правомерности сделки.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Во-первых, вывод о наличии единого имущественного комплекса не подтверждён доказательствами: объект как предприятие по ст. 132 ГК РФ не сформирован, участки оформлены раздельно, сделки по ним совершались самостоятельно. Во-вторых, границы территории объекта культурного наследия «Усадьба „Межутоки“» не утверждены в порядке ст. 3.1 Закона № 73-ФЗ, поэтому ссылка на него несостоятельна. В-третьих, в деле имеются разночтения в документах по категории земель (населённые пункты / промышленность), влияющие на цену, которые судами не исследованы. В-четвёртых, спор об ипотеке рассмотрен без участия залогодержателя — Игнатьева К.Б. — в качестве ответчика, что нарушает ст. 40 и 41 АПК РФ. Ссылка на определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О подтверждает необходимость функционального соответствия размера участка объекту, на нём расположенном.

📌 Итог

Отменить решение и постановление полностью и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа