ОСВЕДОМЛЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА О НАЛИЧИИ ОГРАНИЧЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА ВОЗЛАГАЕТ НА НЕГО РИСК ПОСЛЕДУЮЩЕГО ВВЕДЕНИЯ НОРМАТИВНОГО ЗАПРЕТА НА СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 09.02.2026 по делу А63-26159/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился к ООО «Блеск» с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка (кадастровый номер 26:16:060130:105) за период с 22.04.2022 по 21.04.2024 в размере 6 719 735 рублей 52 копейки, неустойки — 2 106 347 рублей 41 копейка, а также о расторжении договора аренды от 22.04.2021 № 62. Договор заключён по результатам аукциона на строительство 16-этажного жилого дома. В дело привлечено ООО «Проектное ремонтно-реставрационное объединение» в качестве третьего лица. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2025 и постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 производство прекращено в части требований до 21.10.2023, в остальной части — отказано.

🗣️ Позиции сторон
— Истец (комитет): утверждает, что арендатор знал об ограничениях использования участка, поскольку они указаны в договоре; обязанность платить арендную плату сохраняется; суды неправильно отказали во взыскании долга и не рассмотрели досудебный порядок при расторжении.
— Ответчик (ООО «Блеск»): считает, что с 13.07.2021 из-за установления границ зоны охраны объекта культурного наследия использование участка для высотной застройки стало невозможным, поэтому обязанность по оплате аренды прекратилась.

🏛️ Решения нижестоящих судов
— Первая инстанция (решение от 28.04.2025): прекратило производство в части требований до 21.10.2023, в остальной части — отказано. Мотивировано тем, что арендатор не мог использовать участок из-за нормативных ограничений, установленных приказом управления Ставропольского края от 03.07.2021 № 596, и расторжение договора повлечёт несоразмерный ущерб.
— Апелляция (постановление от 23.09.2025): оставила решение без изменения, согласилась с выводами о невозможности использования участка и отсутствии оснований для взыскания.

🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального права (статьи 606, 611, 612, 614, 619 ГК РФ, статьи 39.8, 65 ЗК РФ), не исследовав ключевые обстоятельства: содержание и действие ограничений в приказе № 596, возможность использования участка по назначению в заявленный период, причины отказа в выдаче разрешения на строительство. Указал, что арендатор был осведомлён о наличии защитной зоны объекта культурного наследия (пункт 3.5 договора), что исключает ответственность арендодателя по статье 612 ГК РФ. Приведена ссылка на Определение ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 и Обзоры ВС РФ № 3 (2020, 2021), подтверждающие: невозможность юридического использования участка может освободить от арендной платы, но только при условии доказанности таких препятствий. Также указано на обязательность исследования факта сохранения ограничений в период после 21.10.2023.

📌 Итог
Отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 в части отказа в удовлетворении иска и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа