ЮРИДИЧЕСКАЯ НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ ИЗ-ЗА РАСПОЛОЖЕНИЯ В ОХРАННОЙ ЗОНЕ ЛИНИЙ ЭЛЕКТРОПЕРЕДАЧИ ОСВОБОЖДАЕТ АРЕНДАТОРА ОТ ОБЯЗАННОСТИ ВНОСИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ

Постановление АС Московского округа от 06.02.2026 по делу А41-95426/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась к индивидуальному предпринимателю Тройко Ирине Александровне с иском о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 50:10:010317:49 за период с 13.10.2023 по 18.12.2023 в размере 1 924 903,81 руб. и пени в размере 2 887,36 руб. Участок был передан в аренду для строительства и эксплуатации склада и парковки. Право аренды перешло к ответчику по договору купли-продажи права аренды от 01.09.2023, зарегистрированному 13.10.2023. Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили иск. Ответчик обжаловал в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Администрация): указал, что с момента регистрации перехода права аренды обязанность по уплате арендной платы перешла к ответчику; задолженность подтверждена расчетом, претензия оставлена без ответа, доказательств оплаты или невозможности использования участка ответчик не представил.

— Ответчик (ИП Тройко И.А.): настаивала, что использование участка в целях строительства склада и парковки невозможно из-за его полного нахождения в охранной зоне ВЛ-110 кВ, где такие виды деятельности запрещены; договор в этих условиях ничтожен, арендная плата не подлежит внесению.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (Арбитражный суд Московской области, 21.05.2025): удовлетворил иск, исходя из факта перехода права аренды и отсутствия доказательств погашения задолженности.

— Апелляция (Десятый арбитражный апелляционный суд, 29.09.2025): оставила решение без изменения, подтвердив правомерность взыскания задолженности и пени.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, не проверив законность самого предмета аренды. Участок полностью находится в охранной зоне линии электропередачи напряжением свыше 100 кВ, где согласно постановлению Правительства РФ № 160 запрещено размещение складов и парковок. Суды не сочли необходимым ex officio проверить возможность заключения договора аренды с таким назначением, хотя это влияет на его действительность. По ст. 328, 611, 615 ГК РФ при юридической невозможности использования имущества по назначению арендатор не обязан платить. Также не было установлено наличие иных препятствий — сервитутов, ограничений оборотоспособности. Распределение бремени доказывания было ошибочным.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа