ВЫВОД О СООТВЕТСТВИИ ОБЪЕКТА РАЗРЕШЕНИЮ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПОСТРОЕН НА НЕПОЛНОМ И ПРОТИВОРЕЧИВОМ ЭКСПЕРТНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 02.02.2026 по делу А32-68240/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Мрамор» обратилось к администрации муниципального образования город Краснодар и Департаменту архитектуры и градостроительства с иском о признании права собственности на двухэтажный магазин-салон площадью 606,4 кв. м по ул. Российской в Краснодаре. Объект возведён на основании разрешения на строительство от 11.11.2016 № RU23306000-4713-р-2016. Департамент отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию из-за несоответствия этажности и отсутствия подключения к сетям водоотведения. Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили иск. Дело обжаловано в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Мрамор»): объект соответствует разрешению на строительство, проектной документации и техническому плану; представлены договоры о подключении к водоснабжению и водоотведению; проведена судебная экспертиза, подтвердившая соответствие нормам; предприняты все меры для легализации постройки.

— Ответчики (администрация и департамент): фактическая этажность — три этажа, что противоречит разрешению; пространство над вторым этажом высотой 1,67–1,73 м использовано как полноценный этаж; временные перекрытия свидетельствуют о сокрытии реальных параметров; отказ в вводе в эксплуатацию не оспорен; иск является попыткой обхода разрешительного порядка.

🏛 Решения нижестоящих судов

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2025 удовлетворили иск. Суды исходили из выводов судебной экспертизы, согласно которой объект соответствует разрешению на строительство, проектной документации, требованиям пожарной и санитарной безопасности, а пространство над вторым этажом не является этажом, поскольку его высота менее 1,8 м. Договоры о подключении к коммуникациям признаны действительными.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды не учли, что пространство над вторым этажом может быть полноценным третьим этажом, несмотря на высоту менее 1,8 м, поскольку на момент осмотра имело временное перекрытие из различных материалов, что указывает на возможное намеренное сокрытие реальных параметров. Проектная документация предусматривает только два этажа, а фактически возведённая конструкция в части объёма и высоты не соответствует ей. Экспертное заключение недостаточно ясно и полно: вопросы о характере перекрытия, его временный или постоянный статус, соответствие проекту — остались невыясненными. Суд обязан был назначить дополнительную или повторную экспертизу, но этого не сделал, что нарушило статью 87 АПК РФ. Без таких доказательств вывод о соответствии объекта разрешительной документации необоснован.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа