ОТСУТСТВИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО САМО ПО СЕБЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ СНОСА ПОСТРОЙКИ, ЕСЛИ ОНА МОЖЕТ БЫТЬ ИСПОЛЬЗОВАНА В КАЧЕСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА И НАРУШЕНИЯ ЯВЛЯЮТСЯ НЕСУЩЕСТВЕННЫМИ

Постановление АС Уральского округа от 29.01.2026 по делу А47-14146/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация города Оренбурга обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Исрафилову Ш.М. об обязании снести нежилое здание (магазин "Солнышко" и сауна "Енисей") на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65, разрешённое использование которого — индивидуальная жилая застройка. Встречно предприниматель заявил требования о сохранении построенного трёхэтажного здания (включая подземный этаж) площадью 414,9 кв. м и признании права собственности на него как на жилой дом. Суд первой инстанции отказал в сносе, частично удовлетворив встречные требования. Апелляция отменила это решение, обязала снести здание и отказала во встречных требованиях. Предприниматель обжаловал в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Администрация): Здание возведено без разрешения на строительство и используется не по целевому назначению земельного участка; имеет нарушения пожарной безопасности, создающие угрозу жизни; является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

— Ответчик (Исрафилов Ш.М.): Постройка соответствует параметрам индивидуального жилого дома, использовалась для проживания; все нарушения устранимы; действия по легализации объекта добросовестны; снос недопустим как несоразмерная мера.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (от 16.04.2025): Отказал в сносе, частично признал право собственности на объект как на жилой дом. Учёл, что нарушения не создают угрозы, а объект может быть приспособлен под жильё.

— Апелляционный суд (от 30.07.2025): Отменил решение, обязал снести здание, отказал во встречных требованиях. Признал постройку коммерческой, возведённой без разрешений, с неустранимыми нарушениями, используемую недобросовестно.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не проверили возможность использования спорного объекта как индивидуального жилого дома, не оценили существенность выявленных нарушений и их устранимость. Отсутствие разрешения на строительство не влечёт автоматического сноса, если объект соответствует виду разрешённого использования. Нарушения минимальных отступов и отсутствие снегозадерживающих устройств могут быть признаны несущественными. Экспертиза, проведённая негосударственной организацией, не соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ № 3214-р. Не исследовано, были ли нарушения фактически устранены. Кассация сослалась на постановление Пленума ВС № 44, указав, что суд обязан выяснять возможность приведения постройки в соответствие с требованиями, а не ограничиваться формальным подходом.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа