ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ВЫКУПА ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ИСХОДЯ ИЗ ФАКТИЧЕСКИ СУЩЕСТВУЮЩИХ И ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.01.2026 по делу А53-31698/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Автодор» обратилось в арбитражный суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа от 14.07.2024 № 61-НЗ-10/8067 в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого здания (лаборатории бруцеллеза) площадью 1079,7 кв. м и земельного участка площадью 21 980 кв. м, а также об обязанности заключить договор купли-продажи по цене 12 535 тыс. руб. с рассрочкой на пять лет. Суд первой инстанции удовлетворил заявление, но апелляция не рассматривала дело из-за пропуска срока подачи жалобы. Управление обжаловало решение в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Автодор»): ссылался на право преимущественной покупки по ст. 3–4 Закона № 159-ФЗ; представил строительно-техническое заключение о неделимости участка и судебную экспертизу, подтвердившую необходимость всей площади для эксплуатации объекта.

— Ответчик (Управление): указал, что площадь участка значительно превышает размер здания; требовал предоставления землеустроительного заключения о необходимости всей площади; заявил, что экспертиза основана на несуществующих объектах — торговых павильонах, не зарегистрированных в ЕГРН.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (Арбитражный суд Ростовской области, 08.08.2025): признал отказ управления незаконным, обязал совершить действия по реализации преимущественного права. Основание — заключение судебной экспертизы от 07.05.2025 № 31-А, согласно которому весь участок необходим для эксплуатации здания.

— Апелляция (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, 06.11.2025): в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы отказано, жалоба возвращена.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что выводы суда первой инстанции основаны на экспертном заключении, в котором учтены несуществующие объекты — торговые павильоны, отсутствующие в ЕГРН. Экспертиза проведена с нарушением требований ст. 71 АПК РФ: суд не оценил достоверность исходных данных, не проверил соответствие поставленных вопросов фактическим обстоятельствам. При этом нормы Земельного кодекса и правовая позиция ВС РФ (определения от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 и др.) требуют определять площадь участка исключительно исходя из функционального использования реально существующих объектов. Суд округа сослался на п. 33 постановления Пленума ВС № 13, указав, что несоответствие выводов фактическим данным является основанием для отмены.

📌 Итог

Суд отменил решение первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа