НАПРАВЛЕНИЕ ПУБЛИЧНЫМ СОБСТВЕННИКОМ ПРОЕКТА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ АРЕНДУЕМОГО НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ БЕЗ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ ЕГО ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧЕНИЯ АРЕНДАТОРОМ НЕ ПРЕКРАЩАЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО НА ВЫКУП

Постановление АС Московского округа от 27.01.2026 по делу А40-283850/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Идеал» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об оспаривании распоряжения от 19 июня 2024 г. № 92127 о приватизации нежилого помещения площадью 87,6 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 2/П, и об обязании предложить обществу выкуп этого помещения. Общество является арендатором указанного объекта с 2006 года по договору, действующему до 2030 года. Департамент включил помещение в перечень на приватизацию, объявил торги, которые признаны несостоявшимися, после чего повторно провел аукцион, победителем которого стал индивидуальный предприниматель Аврелькин Г.А., заключивший договор купли-продажи 17 декабря 2024 г. за 10 959 300 руб. Суд первой инстанции и апелляция отказали в удовлетворении требований.

🗣 Позиции сторон

— ООО «Идеал»: утверждает, что не получало проект договора купли-продажи, поскольку почтовые отправления были возвращены без вручения; считает, что преимущественное право утрачивается не со дня направления, а со дня получения документов; указывает на недобросовестность департамента, не обеспечившего фактическое получение предложения.

— Департамент городского имущества: настаивает, что надлежащим образом направил по юридическому и фактическому адресам ООО «Идеал» предложение и проект договора заказными письмами 14 августа 2023 г.; полагает, что общество утратило право выкупа по истечении 30 дней с момента прибытия корреспонденции в отделение связи; ссылается на отсутствие подписанного проекта и задолженность по аренде в размере 562 294,55 руб.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2025 г. отказали в удовлетворении требований.

— Суды признали, что департамент соблюл требования Закона № 159-ФЗ, направив все необходимые документы; посчитали, что ООО «Идеал» утратило преимущественное право с 18 октября 2023 г. из-за неподписания договора в срок; учли, что торговля была проведена в соответствии с законом, а повторное предложение арендатору не требуется после несостоявшихся торгов.

🧭 Позиция кассации

— Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, сделав вывод об утрате преимущественного права без достаточных доказательств фактического получения обществом проекта договора.

— Указано, что согласно части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, право утрачивается по истечении 30 дней с момента получения, а не направления документов; следовательно, департамент обязан был доказать факт получения, а не только отправки.

— Также не исследован довод о недобросовестности департамента, в частности — направление проекта договора только по ссылке в облачное хранилище, что не соответствует требованиям закона.

— Ссылка на п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 и п. 1 постановления Пленума ВС РФ № 25: поведение может быть признано недобросовестным, если оно препятствует реализации прав арендатора.

— При новом рассмотрении суд должен проверить факт получения документов, оценить добросовестность сторон, исследовать все доказательства в совокупности.

📌 Итог

Отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляции полностью и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа