КОЛИЧЕСТВО СОВЛАДЕЛЬЦЕВ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ С УЧЁТОМ НЕВОСТРЕБОВАННЫХ ДОЛЕЙ, ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НИХ НЕ ПРЕКРАЩЕНО

Постановление АС Северо-Западного округа от 26.01.2026 по делу А21-13219/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Рейх Александр Самуилович обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Нива» о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельной доли площадью 12 га по договору купли-продажи от 10.09.2024, заключённому между Трифоновой Г.В. и ООО «Нива». Истец указал, что не получил уведомления о продаже доли и ссылался на преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ. ООО «Нива» заявило встречный иск о признании ничтожным договора купли-продажи доли между Рейхом А.С. и Орловой Н.А. Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном. Апелляция оставила решение без изменения.

🗣️ Позиции сторон

— Рейх А.С.: считает, что его преимущественное право покупки доли нарушено, поскольку уведомление о продаже не направлялось; полагает, что число собственников на момент сделки не превышало пяти, следовательно, применяется правило о преимущественном праве по статье 250 ГК РФ.

— ООО «Нива»: утверждает, что вывод о количестве собственников ошибочен — в расчёт должны включаться все лица, включая обладателей невостребованных долей; также ссылается на то, что сделка Рейха А.С. с Орловой Н.А. недействительна, поскольку он не был участником долевой собственности на момент её заключения.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Калининградской области (решение от 27.06.2025): удовлетворил иск Рейха А.С., установив, что на дату сделки было 5 участников долевой собственности, уведомление не направлялось, следовательно, преимущественное право нарушено. Во встречном иске отказано.

— Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 22.10.2025): поддержал выводы первой инстанции, оставил решение без изменения.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно определили количество собственников: при подсчёте учтены только зарегистрированные в ЕГРН лица, но не учтены правообладатели невостребованных долей, чьё право собственности до 01.01.2025 не прекращено. По смыслу статей 8, 8.1, 131 ГК РФ и статьи 19.3 Закона № 101-ФЗ, факт включения доли в список невостребованных сам по себе не прекращает права собственности до 01.01.2025 или вынесения судебного решения. Также не установлено, является ли ООО «Нива» сельскохозяйственной организацией, использующей участок. Выводы судов сделаны без полной оценки доказательств, что противоречит статье 71 АПК РФ.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025 в части удовлетворения иска Рейха А.С. и распределения судебных расходов, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа