ПРИ РАССМОТРЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ АКТА ОБ ОБРАЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СУЩЕСТВУЮЩИМ ЗДАНИЕМ СУД ОБЯЗАН ИСХОДИТЬ ИЗ ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННОГО НА НЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Постановление АС Центрального округа от 26.01.2026 по делу А83-11374/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

АО «Крымморгидрострой» обратилось в суд с требованием признать недействительным постановление администрации Ялты от 17.11.2017 № 3920-п, которым образован земельный участок кадастровым номером 90:00:000000:891 (площадью 3 253 кв.м), на котором расположен принадлежащее обществу здание диспетчерской (кадастровый номер 90:25:010102:1666, площадью 192,8 кв.м). Общество просило также аннулировать регистрацию права муниципальной собственности на этот участок, снять его с кадастрового учета и признать за собой право аренды ранее учтенного земельного участка площадью 0,084 га. Земельный участок под зданием был предоставлен правопредшественнику общества в 1993 году решением исполнкома Ялтинского горсовета. Спорный участок образован в 2017 году и в 2022 году передан в аренду ГУП «Водоканал ЮБК». Решение суда первой инстанции от 03.07.2025 и постановление апелляционного суда от 09.10.2025 отказали в удовлетворении требований.

🗣 Позиции сторон

Истец (АО «Крымморгидрострой»):

— Земельный участок под зданием был предоставлен в 1993 году и не прекращался, следовательно, является ранее учтенным;

— Образование нового участка нарушает принцип единства судьбы земли и здания, установленный статьей 1 ЗК РФ;

— Требования направлены на устранение препятствий в реализации права на аренду ранее учтенного участка, а не на установление границ — это не является неверным способом защиты.

Ответчик (администрация, департамент и др.):

— Исковые требования поданы в неправильном порядке, спор о праве должен разрешаться через иск об установлении границ земельного участка;

— Земельный участок с кадастровым номером 90:00:000000:891 образован в соответствии с законом, на основании утвержденной схемы;

— Общество не имеет права на аренду участка, не имеющего установленных границ и кадастрового учета.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, сочтя, что истец избрал неверный способ защиты — оспаривание административного акта вместо иска об установлении границ.

— Апелляционный суд согласился с тем, что спор о праве, но поддержал отказ в удовлетворении, указав, что единственный правильный способ защиты — иск об установлении границ земельного участка к надлежащему ответчику.

🧭 Позиция кассации

— Нижестоящие суды ошибочно сочли, что требование о признании недействительным административного акта, формирующего участок под существующим зданием, является неверным способом защиты.

— Суды не учли, что принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта (статья 1 ЗК РФ) обязывает учитывать существование здания как основание для формирования земельного участка.

— Суды не разъяснили истцу его процессуальные права, не определили юридическую квалификацию требований и не исследовали, намерено ли общество продолжить внесудебную процедуру или разрешить спор в суде.

— Судебная практика, на которую ссылалась апелляция, не подтверждает выводы о недопустимости заявленных требований.

— Суд обязан по своей инициативе определить юридически значимые обстоятельства и распределить бремя доказывания (статья 9 АПК РФ, пункт 9 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015).

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение с обязанностью установить юридически значимые обстоятельства, разъяснить стороны о процессуальных правах и определить правильную квалификацию требований.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Центрального_округа