АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕПРИГОДНОСТЬ УЧАСТКА, ЕСЛИ АРЕНДАТОР ДОЛГОЕ ВРЕМЯ НЕ ЗАЯВЛЯЛ О ПРЕПЯТСТВИЯХ ДЛЯ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, О КОТОРЫХ ЗНАЛ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 26.01.2026 по делу А27-15195/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился к ООО «Специализированный застройщик «Кемдомстрой» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок № 42:24:0101065:7599 за период с 01.01.2024 по 30.11.2024 в размере 281 688 руб. 46 коп. Договор аренды № 01-01-тс/23 заключён 09.01.2023 после аукциона, акт передачи подписан. Стороны расторгли договор с 07.01.2024. Ответчик заявил, что не мог использовать участок из-за бетонного ограждения и наличия объектов третьих лиц. Суд первой инстанции и апелляция отказали в иске. Комитет подал кассационную жалобу.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): арендатор не заявлял о невозможности использования участка до суда, не представил доказательств препятствий в спорный период, не требовал демонтажа ограждения; проверка Росреестра проведена вне срока исковых требований; участок не был возвращён в пригодном состоянии по акту приёма-передачи.

— Ответчик (ООО «СЗ «Кемдомстрой»): участок не мог использоваться по назначению — он огорожен бетонным забором, на нём находятся объекты третьих лиц; арендодатель нарушил обязанность предоставить имущество в пригодном состоянии; препятствия были созданы ООО «Сибград»; Комитет уклоняется от подписания акта возврата.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 07.05.2025): отказано в иске. Суд признал, что арендатор не мог использовать участок из-за ограждения и деятельности третьих лиц; арендодатель не выполнил встречное обязательство; обязанность по оплате аренды отсутствует.

— Апелляция (постановление от 31.07.2025): оставила решение без изменения. Поддержала выводы о невозможности использования участка и отсутствии обязанности платить арендную плату.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что нижестоящие суды не учли существенные обстоятельства: ответчик с 2019 года арендовал смежный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, фактически находящийся внутри спорного участка; в 2023 году общество приобрело этот объект в собственность; оно не могло не знать об ограждении. Суды не оценили, для каких целей арендовался участок и почему арендатор год не предъявлял требований о доступе. Не исследовано поведение ответчика на предмет добросовестности: пассивность при наличии интереса в использовании участка может свидетельствовать о злоупотреблении правом. Ссылка на письмо Росреестра от марта 2025 года не может применяться ретроспективно. Применены положения ст. 328, 612 ГК РФ, Обзор ВС № 3 (2017), Определение КС РФ № 3182-О, постановление Пленума ВС № 54.

📌 Итог

Суд отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа