СОГЛАСИЕ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ САМО ПО СЕБЕ НЕ ПОДТВЕРЖДАЕТ СОГЛАСИЕ СОБСТВЕННИКА НА НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ И ИХ ЗАЧЕТ В СЧЕТ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ

Постановление АС Московского округа от 22.01.2026 по делу А40-10463/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Вереск» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 630,2 кв. м по адресу: г. Москва, б-р Измайловский, д. 54, пом. 14Н/2. Стороны не согласовали цену выкупаемого объекта и порядок зачета затрат на переустройство. Суд первой инстанции от 25.07.2025 и апелляция от 15.09.2025 установили цену в размере 39 891 134 руб. 04 коп. с учетом зачета 17 122 865 руб. 96 коп. — стоимости неотделимых улучшений по экспертизе. Департамент оспорил эти акты в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Вереск»): ссылался на право выкупа имущества по Федеральному закону №159-ФЗ; указывал, что провел неотделимые улучшения с согласия арендодателя, подтвержденного письмом Департамента от 21.01.2021, и требовал их зачета в счет покупной цены.

— Ответчик (Департамент): утверждал, что истец не имел права самостоятельно инициировать оценку муниципального имущества; работы выполнены без согласования как неотделимые улучшения, а фактически являются ремонтом за свой счет; согласие на перепланировку не означает согласие на зачет затрат.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (Арбитражный суд г. Москвы, 25.07.2025): удовлетворила иск, определила цену договора с учетом зачета 17 122 865 руб. 96 коп. как стоимости неотделимых улучшений по судебной экспертизе, исходя из письма Департамента от 21.01.2021 как согласия на работы.

— Апелляция (Девятый арбитражный апелляционный суд, 15.09.2025): оставила решение без изменения, поддержав выводы о наличии согласия и характере работ как улучшений.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, поскольку не проверили, были ли работы действительно неотделимыми улучшениями, произведенными с согласия собственника, и не исследовали, подлежит ли стоимость таких работ зачету по части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ. Согласие на перепланировку автоматически не влечет обязанность зачесть затраты. Не установлено, утверждалась ли смета, подтверждена ли фактическая стоимость работ, и отличаются ли они от обычного ремонта. При новом рассмотрении требуется установить характер работ, наличие согласия на именно улучшения и их действительную стоимость.

📌 Итог

Суд Арбитражного суда Московского округа отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа