ИСТЕЦ, ИСПОЛНЯВШИЙ ДОГОВОР И ДОБРОСОВЕСТНО ОПЛАЧИВАВШИЙ АРЕНДУ, НЕ МОЖЕТ СПУСТЯ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ ССЫЛАТЬСЯ НА НИЧТОЖНОСТЬ СДЕЛКИ

Постановление АС Уральского округа от 22.01.2026 по делу А60-30507/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Жилищно-строительный кооператив «Садовый» (истец) обратился к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Администрации города Екатеринбурга с иском о признании недействительными дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 1 к договору аренды земельных участков и расчетов арендной платы за 2021–2022 годы по двум участкам с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530 и 66:41:0102901:199. Основанием стало утверждение, что участки являются автомобильными дорогами общего пользования и не могут быть предметом аренды. Первоначально суд первой инстанции удовлетворил требования к Администрации, но отказал в иске к Министерству; апелляция оставила решение без изменения. Кассационная жалоба подана Администрацией и Министерством.

🗣 Позиции сторон

Истец (ЖСК «Садовый»):

— Договор аренды в части передачи земельных участков с видом разрешенного использования «дорога» является ничтожным, поскольку такие участки относятся к территориям общего пользования и не подлежат предоставлению в аренду одному лицу.

— Экспертное заключение подтверждает, что спорные участки соответствуют понятию автомобильных дорог общего пользования по смыслу Закона № 257-ФЗ.

— Участки не могут быть объектом частного договора аренды, так как ограничены в обороте.

Ответчики:

Администрация:

— Прямого запрета на аренду земель общего пользования в законодательстве нет — запрещена только их приватизация.

— Кооператив добросовестно исполнял договор с 2015 по 2020 год, оплачивая арендную плату, и лишь после роста кадастровой стоимости заявил о недействительности сделки.

— Экспертное заключение содержит правовые, а не фактические выводы, и не может служить доказательством.

Министерство:

— Экспертное заключение неприемлемо, поскольку затрагивает вопросы толкования права, а не установления фактов.

— Спорные участки образованы для комплексного освоения территории и не являются дорогами общего пользования.

— Истцом пропущен срок исковой давности — более трех лет с момента заключения дополнительного соглашения.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2025: удовлетворены требования к Администрации — признаны недействительными расчеты арендной платы за 2021–2022 годы по двум участкам. Отказано в иске к Министерству.

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025: решение оставлено без изменения.

— Обоснование: участки расположены в границах красных линий, используются неограниченным кругом лиц, относятся к территориям общего пользования, следовательно, не могут быть предметом аренды.

🧭 Позиция кассации

— Нижестоящие суды ошибочно применили пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, поскольку он запрещает только приватизацию земель общего пользования, но не аренду.

— Не исследовано поведение истца: с 2015 по 2020 год ЖСК добросовестно исполнял договор, оплачивая арендную плату, а иск был подан лишь после увеличения кадастровой стоимости.

— Такое поведение свидетельствует о недобросовестности и противоречит принципу добросовестности (статья 1 ГК РФ), в том числе эстоппелю (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

— Экспертное заключение не может служить основанием для отказа в аренде, если его выводы противоречат фактическим обстоятельствам (например, тупиковый характер дорог, обслуживание только членов кооператива).

— Требуется новое рассмотрение с оценкой всех доказательств, включая характер пользования участками, механизм начисления арендной платы и добросовестность сторон.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление в части удовлетворения иска и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа