ПРИ ПРИЗНАНИИ НИЧТОЖНОЙ СДЕЛКИ О ВЫКУПЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ЗАЧЁТ УПЛАЧЕННОЙ ЦЕНЫ В СЧЁТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ БЕЗ УСТАНОВЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗА ПЕРИОД ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКОМ

Постановление АС Уральского округа от 22.01.2026 по делу А60-41415/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Заместитель прокурора Свердловской области в интересах городского округа Ревда обратился к администрации городского округа Ревда и ООО «Горкомхоз» с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619 площадью 200 173 кв.м (кадастровый номер 66:21:0101001:178), выкупленного по цене 12 528 000 руб., а также о применении последствий недействительности сделки — возврате участка администрации и выкупной стоимости обществу. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция частично удовлетворила требования, признав сделку ничтожной и погасив право собственности ООО «Горкомхоз». Кассационная инстанция рассмотрела жалобы сторон.

🗣 Позиции сторон

— Истец (прокуратура): сделка нарушает ст. 36 ЗК РФ, поскольку площадь выкупленного участка (200 173 кв.м) несоразмерна площади объекта недвижимости (150,7 кв.м); цена занижена; сделка затрагивает публичные интересы, включая экологическую безопасность; срок исковой давности не подлежит применению.

— Ответчик (ООО «Горкомхоз»): имело исключительное право на выкуп как собственник склада; полигон ТБО — единый технологический комплекс; суд апелляции неправильно применил нормы ГК РФ; пропущен срок исковой давности; требование о реституции не решено в резолютивной части.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (от 20.05.2025): отказал в иске, указав, что объекты на участке образуют единый технологический комплекс, и признал пропущенным срок исковой давности.

— Апелляционный суд (от 08.09.2025): отменил решение, признал сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ из-за несоразмерности площади участка и занижения цены, погасил запись о праве собственности, но отказал в требовании о возврате выкупной стоимости, сославшись на зачет в счет арендной платы.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд согласился с признанием сделки ничтожной, но установил ошибку в применении последствий недействительности: вопрос о возврате уплаченных средств не был надлежащим образом разрешён. Отнесение выкупной суммы в счет арендной платы без расчёта её размера нарушает принцип правовой определённости и двусторонней реституции по ст. 167 ГК РФ. Необходимо установить размер арендной платы за период с 2014 года и определить, образовалось ли неосновательное обогащение. Также суд указал, что ООО «Спектр» не имеет права на обжалование, поскольку судебный акт не принимался непосредственно об его правах.

📌 Итог

Отменить решение первой инстанции и постановление апелляции в части применения последствий недействительности сделки и направить дело на новое рассмотрение для расчёта арендной платы и решения вопроса о возврате уплаченных средств.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа