ЭКСПЕРТИЗА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРИЗНАКОВ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ ПОДЛЕЖИТ ПРОВЕДЕНИЮ ТОЛЬКО ГОСУДАРСТВЕННЫМИ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.01.2026 по делу А32-1178/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ООО «Фос Шипинг Менеджмент» о возложении обязанности демонтировать зал ожидания повышенной комфортности – ресторан «Горыныч» площадью 708,1 кв. м, расположенный на пассажирском пирсе № 1 в Геленджике. Объект зарегистрирован как административное одноэтажное здание общей площадью 37,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412008:207, но фактически представляет собой расширенную постройку. Администрация считает его самовольной постройкой. Суд первой инстанции (от 06.06.2025) и апелляция (от 12.09.2025) удовлетворили иск.

🗣 Позиции сторон

Истец (администрация): объект является самовольной постройкой, поскольку реконструирован без разрешения; затронуты параметры капитального строения; требуется демонтаж или приведение в соответствие с техническими нормами.

Ответчик (ООО «Фос Шипинг Менеджмент»): спорный объект не является капитальным строением — отсутствует фундамент, конструкции сборно-разборные; разрешение на строительство не требовалось; администрация не уполномочена требовать демонтаж на территории внутренних морских вод.

Третье лицо («Росморпорт»): объект расположен на федеральной территории, подведомственной федеральному управлению; местная администрация не имеет полномочий на предъявление таких требований.

🏛 Решения нижестоящих судов

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 удовлетворили иск полностью. Суды признали действия ответчика реконструкцией объекта капитального строительства без разрешения, основываясь на заключении судебной экспертизы, проведенной ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ». Выводы сделаны с учетом увеличения площади и подключения к инженерным сетям.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что заключение эксперта, на которое опирались нижестоящие суды, недопустимо: экспертиза по делам о самовольном строительстве подлежит проведению исключительно государственными судебно-экспертными организациями, а ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствующий перечень не входит. Кроме того, суды не доказали, что объект имеет прочную связь с землей, изменены несущие конструкции или создан новый объект недвижимости. Отсутствует анализ уровня ответственности сооружения по техническому регламенту. Привлечение к ответственности по статье 222 ГК РФ возможно только в отношении объектов недвижимости, что не установлено.

📌 Итог

Суд отменил решение и постановление, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа