ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ УЧАСТНИК РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ ПРОВЕРИВШИЙ ПРАВОВОЙ СТАТУС ИМУЩЕСТВА, САМ НЕСЁТ РИСК НЕГАТИВНЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ СДЕЛКИ

Постановление АС Северо-Западного округа от 13.01.2026 по делу А56-18884/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Аврора» обратилось к Общероссийскому союзу «Федерация независимых профсоюзов России» и союзу «Ленинградская федерация профсоюзов» с иском о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 23.08.2021 № 78 АВ 0883393 и взыскании 205 439 999 руб. как полученных по сделке, а также 1 103 709 380,18 руб. убытков — включая стоимость утраченных зданий и выплаты по кредиту. Основанием стало изъятие у истца части недвижимости по решению суда и обязанность снести самовольные постройки. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, апелляция его оставила без изменения.

🗣 Позиции сторон

Истец (ООО «Аврора»):

— Продавцы не имели права на отчуждение недвижимости, что делает сделку недействительной по статье 461 ГК РФ.

— Убытки возникли вследствие невозможности использовать приобретённый комплекс; они обусловлены действиями продавцов.

— Кредитные расходы подлежат возмещению как прямые последствия недействительности сделки.

Ответчики (профсоюзные объединения):

— Истец действовал недобросовестно: должен был знать о рисках виндикации и самовольного строительства.

— Движимое имущество осталось у истца, следовательно, основания для полной недействительности сделки отсутствуют.

— Расходы по кредиту являются предпринимательским риском и не связаны напрямую с поведением продавцов.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (решение от 14.05.2025) признал договор недействительным, обязал ответчиков вернуть 205 439 999 руб. и взыскал с них 939 889 723 руб. убытков.

— Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 23.10.2025) оставил решение без изменения, согласившись с выводами о правомерности требований истца и отсутствии его недобросовестности.

🧭 Позиция кассации

— Суд округа установил, что нижестоящие суды не учли преюдициальные факты: вступившим в силу решением по делу № А56-5390/2023 признана недобросовестность истца при приобретении имущества, в том числе намерение использовать участок в целях, противоречащих государственным интересам.

— Также установлено самовольное строительство объектов ТА и ТБ, что исключает их защиту.

— ООО «Аврора» — профессиональный участник рынка недвижимости, должно было проверить правовой статус имущества и учесть риски.

— Поведение истца после сделки (владение, пользование, сдача в аренду движимого имущества) свидетельствует о признании её действительности.

— В силу статьи 10 ГК РФ и пункта 5 статьи 166 ГК РФ недобросовестная сторона не вправе требовать признания сделки недействительной.

— Суд кассации сослался на пункты 30 и 70 Постановления Пленума ВС № 25, подтверждающие возможность отказа в защите права при злоупотреблении.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и вынес новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа