НЕЛЬЗЯ ПРИМЕНЯТЬ ПОВЫШЕННУЮ СТАВКУ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ БЕЗ УЧЁТА ЛЬГОТ ПО ЗАКОНУ № 137-ФЗ И ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.01.2026 по делу А32-36692/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился к АО «РАМО-М» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок (кадастровый номер 23:33:0000000:4219) с 01.07.2021 по 31.03.2024 в размере 6 964 681 рубль 92 копейки и неустойки — 1 310 915 рублей 76 копеек. Общество предъявило встречный иск о перерасчете арендной платы по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, но не более земельного налога. Решением суда первой инстанции иск отклонён, встречный иск удовлетворён. Апелляция частично удовлетворила первоначальный иск, взыскав 1 678 356 рублей 71 копейку долга и 157 993 рубля 80 копеек неустойки, и отказала в встречном иске.

🗣 Позиции сторон

Истец (департамент):

— Расчёт арендной платы произведён в соответствии с постановлением № 121 Краснодарского края с применением ставки 2,5% от кадастровой стоимости.

— С 04.08.2023 земельный участок утратил статус ограниченного в обороте в связи с вступлением в силу закона № 469-ФЗ.

— Неустойка начислена в соответствии с условиями договора и законодательством.

Ответчик (АО «РАМО-М»):

— Участок предоставлен на основании переоформления права постоянного пользования, следовательно, применяется льготная ставка 1,5% по федеральному закону № 137-ФЗ.

— Изменение размера арендной платы возможно только при изменении кадастровой стоимости, а не инфляции.

— Участок остаётся ограниченным в обороте, поскольку находится в границах зоны санитарной охраны курорта Небуг.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 13.05.2025): Отказал в удовлетворении иска департамента, удовлетворил встречный иск — обязал пересчитать арендную плату по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, но не более земельного налога.

— Апелляционный суд (постановление от 15.08.2025): Изменил решение — частично удовлетворил иск, взыскав долг и неустойку по ставке 2,5%, отказал в встречном иске. Мотивировал тем, что с 04.08.2023 участок перестал быть ограниченным в обороте, и допускается превышение размера земельного налога.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд неправильно применил нормы материального права. Во-первых, не учтены положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, согласно которым при переоформлении права постоянного пользования на аренду применяется льготная ставка (в данном случае — 1,5%), а её изменение возможно только при изменении кадастровой стоимости, но не инфляции. Во-вторых, вывод об утрате участком ограничений в обороте сделан без проверки, для охраны какого именно природного лечебного ресурса была установлена зона санитарной охраны, и сохраняются ли ограничения до нового оформления по Закону № 26-ФЗ в редакции № 469-ФЗ. Эти обстоятельства требуют дополнительного установления.

📌 Итог

Суд отменил постановление апелляционной инстанции в части удовлетворения иска и взыскания госпошлины, направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа