ОТСУТСТВИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДОВАННОГО УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ ОСВОБОЖДАЕТ АРЕНДАТОРА ОТ ОБЯЗАННОСТИ ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ ТОЛЬКО ПРИ УСЛОВИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ ЕГО ПОВЕДЕНИЯ И ОТСУТСТВИИ ФАКТИЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВА

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.01.2026 по делу А46-3531/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс на Кондратюка» обратилось к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска с иском о взыскании 815 060 руб. 53 коп. неосновательного обогащения за излишне уплаченную арендную плату за период с 31.05.2019 по 31.03.2023 и 38 228 руб. 02 коп. процентов. Департамент заявил встречные требования о взыскании 1 044 095 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате и пеней. Спор возник по договору аренды земельного участка № 55:36:130126:3412 площадью 14 709 кв.м., часть которого занята лесным фондом. Решением от 12.05.2025 суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция поддержала это решение. Департамент обжаловал акты в кассации.

🗣️ Позиции сторон

Истец (ООО «Комплекс на Кондратюка»):

— Арендная плата была рассчитана с применением недействительного поправочного коэффициента 2,2;

— Кадастровая стоимость участка изменена решением суда, что требует перерасчёта арендных платежей за 2022 год;

— Общество не могло использовать часть участка площадью 3 272 кв.м. из-за расположения на нём лесных насаждений, следовательно, обязанность по оплате за эту часть отсутствует.

Ответчик (Департамент):

— Земельный участок был предоставлен в полном объёме, арендная плата подлежит уплате в полном размере;

— Лесные насаждения были вырублены арендатором в мае 2024 года, что свидетельствует о фактическом использовании территории;

— Поведение общества является недобросовестным, поскольку оно добровольно платило арендную плату с 2014 года и ранее не заявляло о невозможности использования участка.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Омской области (решение от 12.05.2025) удовлетворил иск полностью: признал неосновательное обогащение на стороне Департамента из-за применения отменённого коэффициента и неверной кадастровой стоимости, а также невозможности использования части участка. Во встречном иске отказал.

— Восьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 08.08.2025) оставил решение без изменения, указав на законность и обоснованность выводов.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что нижестоящие суды не исследовали существенные обстоятельства:

— Общество являлось арендатором участка с 2014 года и должно было знать о наличии лесных насаждений;

— Вырубка леса в мае 2024 году указывает на фактическое использование территории, что противоречит позиции о невозможности пользования участком;

— Не оценено поведение общества в контексте принципов добросовестности, стабильности и предсказуемости правоотношений;

— Не проведена проверка расчёта встречных требований Департамента, не установлено сальдо по обязательствам.

Кассация сослалась на положения статей 606, 611, 612, 614 ГК РФ, разъяснения ВС РФ и указала, что при неполном исследовании обстоятельств выводы судов преждевременны. Для правильного решения необходимо установить, было ли ограничение в использовании участка реальным и зависящим от арендодателя.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа