ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ ДОПУСКАЕТСЯ ТОЛЬКО ПРИ НАЛИЧИИ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ, ЧТО ОНА ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПО СМЫСЛУ СТАТЬИ 130 ГК РФ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.01.2026 по делу А53-41741/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обратился к индивидуальному предпринимателю Костромину С.В. с иском о сносе самовольной постройки — нежилого здания площадью 414,4 кв. м, расположенного в СНТ «Восход», и взыскании судебной неустойки. Предприниматель подал встречный иск к администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на это здание. Третье лицо — Костромина Ю.А. — привлечено к участию без самостоятельных требований. Решением от 25.12.2024, оставленным без изменения постановлением апелляции от 18.09.2025, первоначальный иск отклонён, встречный иск удовлетворён.

🗣 Позиции сторон

Истец (департамент): строение является самовольной постройкой, так как возведено без разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию; предприниматель действовал недобросовестно, не предпринял мер по легализации объекта.

Ответчик (предприниматель): спорное здание соответствует градостроительным нормам, не нарушает чужих прав и интересов, создано на участке, принадлежащем ему, что даёт основания для признания права собственности.

🏛 Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции отказал департаменту в требовании о сносе и признал право собственности предпринимателя на здание. Апелляционный суд оставил решение без изменений, согласившись с выводами о соответствии постройки нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не исследовали, является ли спорный объект недвижимым имуществом по смыслу статьи 130 ГК РФ. Отсутствовала оценка технических характеристик: каркас — металлический, фундамент — бетонные стаканы, нет перекрытия, коммуникаций. Суды не учли, что объект может быть разобран и перемещён без несоразмерного ущерба его назначению. Также не установлено, предпринимались ли меры по получению разрешений. На основании пункта 43 постановления Пленума ВС № 44, признаки недобросовестности застройщика требуют проверки. Выводы сделаны при неполном исследовании обстоятельств, что препятствует законному рассмотрению дела в кассации.

📌 Итог

Суд отменил решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2025, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа