ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА АРЕНДОВАННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ВЛЕЧЕТ ПЕРЕХОД ВСЕХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА В СИЛУ ЗАКОНА

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.12.2025 по делу А46-6827/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент имущественных отношений администрации города Омска обратился к ООО «Мир Масла» с иском о взыскании задолженности за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:140103:4088 и 55:36:140103:4092 в размере 6 967 794 руб. 25 коп. за период с 01.12.2020 по 31.03.2022, а также процентов за просрочку. Первоначально земельные участки входили в состав объектов, переданных по договору аренды от 29.06.2012 № Д-Кр-31-9213 ООО «Торговый город». Впоследствии участки были разделены, а ООО «Мир Масла» приобрело расположенные на них объекты недвижимости и фактически продолжило использовать землю. Решением от 19.05.2025 Арбитражный суд Омской области удовлетворил иск с начислением неустойки по 0,1% в день. Апелляция от 28.07.2025 изменила решение, заменив неустойку на проценты по ст. 395 ГК РФ, мотивируя отсутствием прямого договора с ответчиком.

🗣 Позиции сторон

Истец (департамент):

— Общество использует земельные участки на основании правопреемства по договору аренды, включая условие о неустойке.

— Расчет арендной платы корректен и основан на кадастровой стоимости, установленной судебными актами.

— Неустойка предусмотрена условиями договора и подлежит взысканию.

Ответчик (ООО «Мир Масла»):

— Между ним и департаментом нет заключенного договора, следовательно, неустойка не применима.

— Кадастровая стоимость применена с нарушением сроков — с 01.01.2021 и 01.01.2022, хотя в ЕГРН она внесена позже.

— Применение кадастровой стоимости, установленной решением суда, должно начинаться с 01.01.2024, а не ранее даты внесения в ЕГРН.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 19.05.2025): удовлетворила иск полностью, взыскала задолженность и неустойку по 0,1% в день согласно условиям договора.

— Апелляция (постановление от 28.07.2025): изменила решение — взыскала ту же сумму долга, но заменила неустойку на проценты по ст. 395 ГК РФ, указав на отсутствие прямого договора между сторонами и невозможность применения договорной неустойки.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд ошибся, неправильно применив нормы материального права. Суд кассации указал, что образование новых участков из арендованной территории не прекращает действия договора аренды. На основании ст. 11.8 и ст. 35 ЗК РФ, а также п. 1 ст. 552 ГК РФ, приобретение объекта недвижимости на таком участке влечет автоматическое принятие прав и обязанностей арендатора. Таким образом, ООО «Мир Масла» стало правопреемником по договору аренды, включая условие о неустойке. Переход прав произошел в силу закона, а не требует трехстороннего соглашения. Также отклонена ссылка на подсудность — место исполнения договора указано в г. Омске, что обосновывает подачу иска в Арбитражный суд Омской области.

📌 Итог

Отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение первой инстанции, восстановив взыскание неустойки по условиям договора.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа