ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СОБСТВЕННИКУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ДОПУСТИМО ЛИШЬ В ГРАНИЦАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТОГО ОБЪЕКТА ПО НАЗНАЧЕНИЮ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 26.12.2025 по делу А15-7347/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Прокуратура Республики Дагестан обратилась в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Росимущества и ООО «Турбаза "Прибой"» о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 100 тыс. кв. м от 28.01.2015 № 6, возврате участка государству, признании строения самовольной постройкой и его сносе. Участок расположен в г. Избербаш, на нем находится здание площадью 4 174,9 кв. м, принадлежащее обществу. На участке без разрешения началось строительство апарт-отеля. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, но апелляция отменила взыскание участка, сославшись на пропуск срока исковой давности.

🗣 Позиции сторон

— Прокуратура: договор аренды ничтожен, так как заключен без торгов и с нарушением требований законодательства; площадь участка многократно превышает размер объекта недвижимости, что свидетельствует о злоупотреблении правом; строительство ведется без разрешения — это самовольная постройка.

— Общество: имеет право на аренду участка как собственник объекта недвижимости; участок предоставлен в границах, выделенных еще в 1972 году; строительство соответствует виду разрешенного использования (туристическая база); отказ в разрешении на строительство вызван неправомерными действиями администрации.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 08.04.2025): признал договор аренды ничтожным, обязал вернуть участок государству и снести самовольную постройку. Отказал в признании договора недействительным из-за пропуска срока исковой давности, но применил последствия недействительности.

— Апелляционный суд (постановление от 06.08.2025): отменил решение в части возврата участка, указав, что срок исковой давности истек, и договор не является ничтожным, поскольку участок предоставлен собственнику объекта недвижимости.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что апелляционный суд неправильно применил нормы права. Предоставление участка площадью 100 тыс. кв. м собственнику объекта в 4 174,9 кв. м противоречит статье 36 Земельного кодекса: площадь участка должна быть соразмерна объекту и его функциональному назначению. Такое предоставление нарушает публичные интересы и принципы конкурентного отбора. Сделка — ничтожная. Пропуск срока исковой давности не препятствует применению последствий недействительности, поскольку требование о возврате имущества начинает течь с момента отказа от добровольного возврата. Однако возврат всего участка невозможен из-за наличия легального объекта недвижимости. Вместо этого подлежит погашению регистрационная запись об аренде в ЕГРН.

📌 Итог

Суд кассации изменил постановление апелляции, отказав в признании договора недействительным, но обязал погасить в ЕГРН обременение участка правом аренды ООО «Турбаза "Прибой"».

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа