БЕЗ ПРОВЕРКИ СОБЛЮДЕНИЯ ТРЁХМЕСЯЧНОГО СРОКА НА ОБЖАЛОВАНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ПРИЗНАНИЕ ЕГО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 25.12.2025 по делу А61-5119/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Первый заместитель прокурора Республики Северная Осетия – Алания обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Баскаевой В.Э. и ООО «Тиса» о признании недействительным соглашения от 12.10.2023 о передаче прав по договору аренды земельного участка (кадастровый номер 15:03:0010710:316, площадь 4 150 м², г. Беслан, ул. Фриева, д. 49 «а»), заключённому между ними после аукциона. Также требовалось обязать общество вернуть участок администрации Бесланского городского поселения, снести объект незавершенного строительства и признать незаконным разрешение на строительство от 01.03.2024 № 15-03-3-2024. Договор аренды был заключён 25.07.2023 между администрацией и предпринимателем, зарегистрирован 18.10.2023. Решением суда первой инстанции от 23.04.2025 соглашение признано ничтожным, но отказ в сносе объекта и в признании незаконным разрешения на строительство сохранён. Апелляция от 07.10.2025 удовлетворила требования прокурора полностью.

🗣 Позиции сторон

— Прокурор: соглашение о перенайме ничтожно по п. 7 ст. 448 ГК РФ, так как договор аренды заключён по результатам торгов; разрешение на строительство выдано незаконно — обществу, не имевшему права на землю; земельный участок должен быть возвращён администрации, а не предпринимателю, поскольку она заведомо не намеревалась строить.

— Ответчики и третьи лица (Баскаева, администрация): прокурор пропустил трёхмесячный срок на оспаривание разрешения на строительство по ч. 4 ст. 198 АПК РФ; суд апелляции не восстановил срок и не проверил его соблюдение; снос объекта незавершённого строительства не обоснован, поскольку он возведён с разрешением и соответствует разрешённому использованию; суд изменил основание иска, признав постройку самовольной, без обсуждения этого вопроса с сторонами.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 23.04.2025): признал соглашение о перенайме ничтожным, обязал общество вернуть участок предпринимателю, но отказал в сносе объекта и признании незаконным разрешения на строительство из-за пропуска срока исутствия дисбаланса интересов.

— Апелляционный суд (постановление от 07.10.2025): отменил решение в части отказа, признал разрешение на строительство незаконным, обязал общество снести объект и вернуть участок очищенным, предоставив администрации право снести за счёт общества.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд не проверил доводы о пропуске прокурором срока на оспаривание разрешения на строительство, не определил начало течения срока и не дал мотивированного опровержения выводу первой инстанции о его пропуске. Также суд не оценил, была ли цель предпринимателя — уклониться от исполнения обязательств по договору, и не вынес на обсуждение изменение основания иска (признание постройки самовольной). При этом суд ссылается на п. 10 Информационного письма Президиума ВАС № 143 и п. 26 Постановления Пленума ВС № 44, согласно которым признание разрешения незаконным само по себе не влечёт признание постройки самовольной. Кассационный суд указывает, что такие выводы требуют установления фактических обстоятельств, которые не были должным образом исследованы.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа