НАЛИЧИЕ ТРАНЗИТНЫХ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ В НЕЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ НЕ ПРЕВРАЩАЕТ ЕГО В ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО И НЕ ИСКЛЮЧАЕТ ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Постановление АС Центрального округа от 25.12.2025 по делу А48-8828/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Володько Ирина Ивановна обратилась в арбитражный суд с требованием обязать бюджетное учреждение «Орловская государственная филармония» демонтировать узел учета тепловой энергии, установленный в её нежилом помещении площадью 54 кв.м по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 23, пом. 1 (кадастровый номер 57-57-01-096/20007-251). Требование основано на нарушении права собственности. В деле также участвовали администрация города Орла и Управление муниципального имущества. Суд первой инстанции отказал в иске, признав договор купли-продажи помещения ничтожной сделкой. Апелляция оставила решение без изменения. Управление обжаловало только вывод о ничтожности сделки в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ИП Володько И.И.): ссылалась на законную регистрацию права собственности, отсутствие согласия на установку узла учета и препятствование пользованию помещением.

— Управление (кассатор): утверждало, что здание № 23 перешло в муниципальную собственность целиком, спорное помещение было выделено как самостоятельный объект, и на момент приватизации не возникло прав общей долевой собственности, следовательно, сделка не может быть признана ничтожной.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 17.02.2025): отказал в иске, мотивируя это злоупотреблением правом со стороны истца и признав договор купли-продажи от 22.05.2013 № 434 ничтожным, поскольку помещение якобы является общим имуществом трёх домов и требует согласия всех собственников.

— Апелляция (постановление от 04.07.2025): оставила решение без изменения, поддержав вывод о ничтожности сделки.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции указал, что нижестоящие суды нарушили нормы процессуального права, самостоятельно признав сделку ничтожной, хотя это не было предметом иска и никем не оспаривалось. Согласно статье 166 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС, суд не вправе выходить за пределы заявленных требований. Также суд отметил, что помещение было зарегистрировано в муниципальной собственности 10.12.2007, продано по результатам аукциона, и на момент приватизации муниципальное образование «Город Орел» было единственным собственником здания. Следовательно, право общей долевой собственности ещё не возникло. Наличие транзитных инженерных сетей не делает помещение автоматически общим имуществом. Выводы о ничтожности сделки противоречат ст. 244 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и правовой позиции ВАС РФ.

📌 Итог

Суд Центрального округа отменил постановление апелляции и изменил решение первой инстанции, исключив из него выводы о ничтожности договора купли-продажи от 22.05.2013 № 434.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Центрального_округа