ПОНУЖДЕНИЕ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗДАНИЯ ДОПУСТИМО ТОЛЬКО С УЧЁТОМ СОБЛЮДЕНИЯ ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НА КОТОРОМ ОНО РАСПОЛОЖЕНО

Постановление АС Северо-Западного округа от 22.12.2025 по делу А44-6383/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Адрастея» обратилось в арбитражный суд с требованием обязать Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Псковской и Новгородской областях заключить договор купли-продажи здания (кадастровый номер 53:23:7102701:78, площадь 401,4 кв.м, адрес: Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13) по цене 10 554 167 руб. с оплатой в рассрочку на 5 лет. Также заявлено требование о судебной неустойке в размере 10 000 руб. в день. МТУ Росимущества подало встречный иск о расторжении двух договоров аренды — здания от 11.08.2022 № 53/94 и земельного участка от 20.02.2023 № 474. Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «Адрастея» и отказал в удовлетворении встречного иска. Апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Адрастея»): ссылается на преимущественное право на выкуп арендуемого имущества по ст. 3 и ст. 9 Закона № 159-ФЗ; указывает, что непрерывно владеет зданием более года, не имеет задолженности по арендной плате и является субъектом МСП.

— Ответчик (МТУ Росимущества): считает, что у ООО «Адрастея» нет права на выкуп из-за нарушений условий аренды (не заключены договоры на обслуживание, не проведён ремонт, не застраховано имущество); также указывает на необходимость соблюдения принципа единства судьбы здания и земельного участка при приватизации.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 19.06.2025): удовлетворил иск ООО «Адрастея», обязав МТУ Росимущества заключить договор купли-продажи здания по цене 10 832 000 руб. с рассрочкой на 5 лет, взыскал 1 000 руб. неустойки в день за неисполнение решения; в удовлетворении встречного иска отказал.

— Апелляция (постановление от 26.08.2025): оставила решение без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции о наличии у истца преимущественного права и отсутствии оснований для расторжения договоров аренды.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды допустили существенные правовые ошибки: не учли обязательность одновременной приватизации здания и земельного участка по ст. 28 Закона № 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, если участок не изъят из оборота. Также суды не уточнили, в чём именно состоит предмет требования — оспаривается ли бездействие или заявлено понуждение к заключению договора по ст. 445 ГК РФ. Отсутствие проекта договора и неопределённость в условиях сделки нарушают требования ст. 173 АПК РФ и ст. 422 ГК РФ.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление в части требований по первоначальному иску и распределения судебных расходов, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа