ПРИЗНАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ ДОПУСТИМО ПРИ ИЗМЕНЕНИИ НАЗНАЧЕНИЯ ЗДАНИЯ В ХОДЕ РЕКОНСТРУКЦИИ, ДАЖЕ БЕЗ СОГЛАШЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

Постановление АС Северо-Западного округа от 24.12.2025 по делу А56-101831/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Акционерное общество «Группа компаний „Титан“» обратилось к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга с иском о признании помещений 5-Н, 6-Н, 7-Н, 9-Н, 12-Н и частей помещений по адресу: Конногвардейский бульвар, д. 3, литера А, общим имуществом здания в общей долевой собственности собственников. Общество ссылалось на размещение в этих помещениях инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания здания. Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, апелляция отменила эту часть решения. Кассация рассмотрела жалобы сторон.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (АО «Группа компаний „Титан“): спорные помещения содержат оборудование, необходимое для эксплуатации здания; после реконструкции здания под нежилые цели они утратили самостоятельное назначение и должны быть признаны общим имуществом.

— Ответчик (Комитет имущественных отношений СПб): помещения изначально предназначались для самостоятельного использования (склады, гараж, котельная); их статус не мог измениться без решения собственников или публичного собственника; наличие коммуникаций не меняет правовой режим.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 25.12.2024): признала помещения 5-Н, 6-Н, 9-Н, части помещения 7-Н (площадью 24,8 кв. м и участки 15–18) общим имуществом на основании судебной экспертизы, установившей наличие обслуживающего оборудования. В остальной части отказано.

— Апелляция (постановление от 04.07.2025): отменила решение в части признания 6-Н, 9-Н и частей 7-Н общим имуществом, указав, что эти помещения первоначально имели самостоятельное назначение, а согласие собственников на изменение статуса отсутствовало.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды ошиблись, применив норму о необходимости решения собственников (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ), введенную с 01.09.2022, к отношениям, возникшим ранее. Изменение назначения здания с жилого на нежилое в ходе реконструкции может повлечь изменение статуса помещений, даже без такого решения. Существенное значение имеют обстоятельства согласования проекта приспособления здания, участие уполномоченных органов (включая КГИОП), а также воля публичного собственника на изменение назначения помещений. Эти вопросы не были исследованы.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа