ДВА КРЫЛЬЦА, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ДОСТУП К НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ В МКД, ЯВЛЯЮТСЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ, ЕСЛИ ОНИ ФУНКЦИОНАЛЬНО ОБСЛУЖИВАЮТ БОЛЕЕ ОДНОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Постановление АС Северо-Западного округа от 19.12.2025 по делу А56-103852/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Бурилова С.А. обратилась к товариществу собственников жилья «Девяткино» с иском об обязании привести в первоначальное состояние два крыльца, примыкающие к её нежилым помещениям № 20–21Н и № 26–28Н в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 6. Она требовала выполнить ремонт ступеней и восстановить облицовку в течение 10 дней с момента вступления решения в силу, а также просила установить судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки. Суд первой инстанции от 15.04.2025 и апелляция от 13.08.2025 отказали в удовлетворении иска. Кассация отменила эти акты.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Бурилова С.А.): крыльца являются общим имуществом МКД, так как они — конструктивные элементы дома, обеспечивающие доступ к помещениям; Товарищество обязано их содержать согласно ЖК РФ и ГК РФ.

— Ответчик (ТСЖ «Девяткино»): крыльца обслуживают только помещения одной собственницы, используются для коммерческой деятельности и изолированы от остальной части дома, поэтому не относятся к общему имуществу.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (от 15.04.2025): отказал в иске, посчитав, что крыльца обслуживают только помещения истца, имеют отдельный вход и не используются другими собственниками, следовательно, не входят в состав общего имущества.

— Апелляционный суд (от 13.08.2025): оставил решение без изменения, поддержав вывод о том, что объекты не предназначены для обслуживания более одного помещения.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, игнорируя функциональное назначение спорных крылец как элементов многоквартирного дома. Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, объекты относятся к общему имуществу, если они обслуживают более одного помещения. Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.11.2013 № 8557/13 указал, что ключевой критерий — функциональное предназначение для обслуживания нескольких помещений. Поскольку крыльца обеспечивают доступ к нескольким нежилым помещениям, они подпадают под режим общей собственности, независимо от того, что все помещения принадлежат одному лицу.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа