СУД ОБЯЗАН ПРОВЕРИТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, В ГРАНИЦАХ КОТОРОГО РАСПОЛОЖЕН ВОДНЫЙ ОБЪЕКТ, ДО РАЗРЕШЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СООТВЕТСТВИЯ ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КЛАССИФИКАТОРУ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 19.12.2025 по делу А53-4837/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Крютченко Андрей Васильевич обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению имуществом Каменского района в установлении соответствия разрешённого использования его земельного участка (кадастровый номер 61:15:0601601:61) виду «сельскохозяйственное использование (1.0)» по федеральному классификатору. Участок площадью 23 гектара предоставлен в аренду на основании постановления администрации Каменского района от 15.09.2022 № 737 для производства продукции импортозамещения — выращивания орехов (ОКВЭД 01.25). Комитет отказал в удовлетворении заявления 15.11.2024, сославшись на запрет изменения вида использования по постановлению Правительства РФ № 629. Суд первой инстанции (от 19.05.2025) и апелляция (от 29.07.2025) удовлетворили заявление предпринимателя.

🗣️ Позиции сторон

— Заявитель (предприниматель): Требование направлено не на изменение вида разрешённого использования, а на техническое приведение существующего вида «для производственной деятельности» в соответствие с классификатором, поскольку фактически участок используется под сельское хозяйство — выращивание орехов. Основание — часть 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, обязывающая уполномоченный орган принимать решение об установлении соответствия по заявлению правообладателя.

— Ответчик (комитет): Изменение вида использования запрещено пунктом 2 постановления Правительства РФ № 629, так как участок предоставлен в целях импортозамещения. Кроме того, выращивание орехов не относится к «сельскохозяйственному использованию» в смысле приказа Росреестра № П/0412, а фактическое использование не даёт права автоматически менять вид разрешённого использования.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Ростовской области (от 19.05.2025) удовлетворил заявление, указав, что речь идёт не об изменении вида использования, а о процедуре установления соответствия вида разрешённого использования федеральному классификатору.

— Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (от 29.07.2025) оставил решение без изменения, поддержав вывод о том, что действия комитета нарушают права предпринимателя, поскольку закон предусматривает возможность такой процедуры.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды не проверили действительность договора аренды, в границах которого находится водный объект (пруд), что имеет юридическое значение. В соответствии с Водным кодексом РФ и Законом № 73-ФЗ, земли, в границах которых расположены пруды, могут находиться в федеральной или субъектной собственности, а предоставление таких участков без торгов возможно только при соблюдении строгих условий. Суды не установили, кто является собственником водного объекта, правомерно ли образование участка, проходила ли процедура предварительного согласования, и есть ли у комитета полномочия на заключение договора. Без этого выводы о правомерности требования об установлении соответствия являются преждевременными. Кассационная инстанция ссылается на позицию Верховного Суда РФ (определение № 5-КГ18-121 от 29.05.2018) и указывает, что спор о действительности сделки должен быть рассмотрен даже по инициативе суда, если затрагиваются публичные интересы.

📌 Итог

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области для проверки действительности договора аренды и установления компетенции органа, предоставившего участок.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа