ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ РЕАЛЬНОЙ ТРАНСПОРТНОЙ ДОСТУПНОСТИ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ТРЕБОВАНИЮ ПРИГОДНОСТИ ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.12.2025 по делу А45-26970/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обратился к ООО «Крас» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2024 по 31.03.2025 в размере 2 578 605,38 руб., пени — 466 022,46 руб., расторжении договора аренды от 16.06.2023 № 648-ЗП и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:9298, площадью 50 003 кв. м. Суд первой инстанции удовлетворил иск, решение оставлено без изменения апелляцией. ООО «Крас» обжаловало акты в кассации.

🗣 Позиции сторон

Истец (департамент):

— Общество могло самостоятельно проверить доступность участка через публичную кадастровую карту и при осмотре.

— В извещении о аукционе не указывался конкретный способ доступа, поэтому обязанность его обеспечения лежит на арендаторе.

— Общество не обращалось в суд за установлением сервитута и выражало желание сохранить договор.

Ответчик (ООО «Крас»):

— Отсутствует транспортная доступность к участку, что делает невозможным реализацию инвестиционного проекта (складского комплекса).

— В ЕГРН указан недостоверный способ доступа — через участок, не являющийся смежным.

— Арендодатель не сообщил об ограничениях использования, что является заведомо ложной информацией, влияющей на заключение договора.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил иск полностью: взыскал долг, пени, расторг договор, обязал вернуть участок.

— Седьмой арбитражный апелляционный суд поддержал решение, указав, что ответчик не доказал невозможность использования участка по назначению и проявил противоречивое поведение.

— Суды учли, что способ доступа не был указан в аукционной документации, но сочли, что обязанность его выяснения лежала на арендаторе.

🧭 Позиция кассации

— Суды не учли, что отсутствие доступа к земельному участку от земель общего пользования является существенным недостатком, препятствующим использованию по назначению, в соответствии со статьями 22 и 26 Закона № 218-ФЗ.

— Не исследованы доводы о недостоверности сведений в ЕГРН и фактической невозможности подключения к дорожной сети.

— Противоречивые выводы: с одной стороны, отмечено отсутствие подтвержденных недостатков, с другой — признано, что доступ оказался невозможен.

— При таких обстоятельствах нельзя требовать уплаты арендной платы, поскольку арендодатель обязан предоставить имущество, пригодное для целевого использования (статья 611 ГК РФ).

— Дело требует нового рассмотрения с полной оценкой всех доказательств и правовых последствий недостоверной информации об условиях доступа.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа