РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ НЕ МОГУТ БЫТЬ ПРИЗНАНЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ БЕЗ УСТАНОВЛЕНИЯ НАРУШЕНИЯ КОМПЕТЕНЦИИ ИЛИ ПРОЦЕДУРЫ

Постановление АС Северо-Западного округа от 08.12.2025 по делу А56-17710/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Комплекс» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Розенштейна 21» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в здании по адресу Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А, принятых протоколом от 24.08.2023 № 04/2023, по 12 вопросам повестки дня. Среди них — утверждение состава общего имущества, границ балансовой принадлежности систем теплоснабжения, прекращение полномочий истца по расчетам за тепло и передача этих полномочий другим лицам. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, признав недействительными решения по девяти вопросам. Апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

Истец (ООО «Комплекс»):

— Решения собрания нарушают конституционные гарантии права собственности и принцип сбалансированности прав и обязанностей.

— Изменения в составе общего имущества и системы отопления приняты с нарушением требований ЖК РФ, в частности без единогласия всех собственников.

— Прекращение его полномочий по расчетам за коммунальные услуги незаконно и не соответствует компетенции собрания.

Ответчик (ООО «Розенштейна 21»):

— Решения собрания приняты большинством голосов, в пределах компетенции участников долевой собственности.

— Утверждение перечня общего имущества и изменение порядка управления системами — не реконструкция, а констатация фактического состояния.

— Передача и прекращение полномочий по расчетам относятся к компетенции общего собрания на основании ст. 164 ЖК РФ.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (решение от 09.12.2024) признал недействительными решения по 4, 5, 10, 11, 12, 16, 18, 26, 27 вопросам повестки дня, мотивируя это нарушением ст. 36 ЖК РФ и отсутствием необходимого кворума для уменьшения общего имущества.

— Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 07.07.2025) оставил решение без изменения, поддержав выводы о ничтожности решений по указанным вопросам.

🧭 Позиция кассации

— Суды неправильно применили нормы ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ, а также ст. 36 и 164 ЖК РФ, ошибочно приравняв утверждение перечня общего имущества к его уменьшению, что требует единогласия.

— Не установлено, что решение по 5 вопросу повестки дня затрагивает состав общего имущества: речь идет об исключении помещения из системы отопления вследствие демонтажа приборов.

— Решения по вопросам 10–12, 16, 18, 26, 27 относятся к компетенции общего собрания как действия по определению порядка управления общим имуществом и представительства перед третьими лицами (ст. 164 ЖК РФ).

— Суды не учли позицию ответчика и третьих лиц, не проверили доводы о фактическом состоянии имущества и последующем утверждении нового перечня общего имущества в 2024 году.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: корпоративные споры»

#АС_Северо_Западного_округа