НЕДВИЖИМОСТЬ

Я много лет работаю с инвестициями и стратегией — считаю доходность, моделирую сценарии, оцениваю стоимость бизнеса. И при этом долго игнорировал крупнейший класс активов в мире — недвижимость.

Совокупная стоимость всего рынка недвижимости на конец 2024 года составила $393 трлн. Это больше капитализации всех публичных компаний и облигационного рынка вместе взятых и почти в 20 раз больше стоимости всего добытого золота. Из $393 трлн примерно $334 трлн приходится на жилую недвижимость и лишь $58,5 трлн — на коммерческую: офисы, склады, торговые центры. То есть то, что принято считать «инвестиционной» недвижимостью — около 15% рынка, всё остальное — жильё.

Исследование «The Rate of Return on Everything», опубликованное Федеральным резервным банком Сан-Франциско и охватывающее 145 лет данных по 16 развитым экономикам, зафиксировало то, что авторы сами называют «housing puzzle»: жилая недвижимость с учётом арендного дохода на длинном горизонте давала доходность, сопоставимую с рынком акций при вдвое меньшей волатильности. Это прямо противоречит базовой логике соотнесения риска-доходности.

Авторы предлагают несколько объяснений:
— Недвижимость продаётся месяцами, поэтому в цене меньше эмоций, отсюда низкая волатильность.
— Рынки жилья в разных странах почти не синхронизированы: акции падают везде одновременно, а квартиры в условном Лондоне стоят дорого независимо от войн и стихийных бедствий.
— В акции можно войти с любой суммой, аномальная доходность быстро «съедается» притоком капитала. В недвижимость так не зайдёшь, доходность держится долго, так как недоступна большинству.

Я же считаю, что объяснение больше психологическое, чем рациональное: дом — это мечта, веками впечатанная в подкорку человечества. Результат на табло — в портфелях состоятельных инвесторов около 40% приходится на недвижимость против примерно 25% на акции и облигации в сумме.

Сейчас работаю над проектом про московский рынок элитной жилой недвижимости — там тоже свои парадоксы. В 2025 году, например, цена за квадратный метр выросла в среднем на ~21%, а объем сделок стал рекордным за последние несколько лет — на таком-то рынке…

Как вы считаете, почему?

👍 капитал не вывезти, больше некуда инвестировать
🤔 это пузырь, вопрос времени
🔥 элитка живёт по своим абсурдным законам

⭐️ ваш вариант в личные сообщения

@sobepanek_live​​​​​​​​​​​​​​​​