Нравится недвижка и шоппинг?😎 Тогда юбилейный 10-й выпуск облигаций от ФПК «Гарант Инвест» наверняка может вас заинтересовать. Сбор заявок - уже завтра, 7 августа.
🏬Эмитент: АО "ФПК «Гарант-Инвест»"
🛍ФПК "Гарант-Инвест" — владелец и УК в сфере коммерческой недвижимости в Москве. В собственности находятся 18 объектов (включая 13 ТЦ), среди которых ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье» и ТДК «Тульский». Строятся МФК «WESTMALL» на западе Москвы и МФК в Люберцах.
⭐️Кредитный рейтинг: BBB от НКР и НРА.
⚠️В мае 2023 АКРА понизила рейтинг до BB+ из-за высокой долговой нагрузки и мутных пятен в отчетности за 2022, а потом и вовсе отозвала рейтинг в связи с окончанием срока действия договора.
В июле 2024 появились опасения, что у компании могут возникнуть трудности с обслуживанием долга. ФНС заблокировала счета сразу трёх юрлиц, входящих в ФПК "Гарант-Инвест". Однако 22 июля были исправно выплачены купоны на 44 млн ₽ по выпуску 2Р8, и народ вздохнул с облегчением. По крайней мере, пока.
💼Сейчас на бирже торгуются 5 выпусков облигаций общим объемом 13 млрд ₽. Предыдущий выпуск 2Р9 я подробно разбирал тут.
📊Финансовые результаты за 2023:
✅Рекорд по основным операционным показателям: посещаемость ТЦ увеличилась на 4%, уровень вакантности (незанятые арендаторами площади) уменьшился с 2,6 до 2%.
✅Совокупная арендная выручка выросла на 7%. Показатель EBITDA достиг исторического максимума в 3,5 млрд ₽ (плюс 15% год к году).
Это стало возможным благодаря улучшению доходности от аренды и успешной индексации по договорам аренды, а также росту процентных доходов от товарооборота арендаторов.
✅Чистая прибыль составила 81 млн ₽, что очень даже неплохо на фоне бешеных 1,76 млрд ₽ убытков (из-за переоценки стоимости) в 2022 г.
🔻О плохом: компания активно наращивает долги. Общий долг сейчас ~35 млрд ₽, долговая нагрузка по показателю Чистый долг / EBITDA около 8,6х (правда, в 2022 г. было даже выше 9х). Впрочем, долги в каком-то виде обеспечены реальными кв. метрами, так что в целом для отрасли показатель можно считать приемлемым.
⚙️Параметры выпуска
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1,5 млрд ₽
● Погашение: через 2 года
● Ориентир купона: КС + 450 б.п.
● Выплаты: 12 раз в год
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: BBB от НКР
● Только для квалов: да
👉Сбор книги заявок - 7 августа, размещение на бирже - 9 августа 2024.
🤔Резюме: для любящих риск
🏬Итак, Гарант-Инвест размещает выпуск флоатеров объемом 1,5 млрд ₽ на 2 года с ежемесячной выплатой купонов, без амортизации и без оферты.
✅Отличная доходность. Ориентир купона КС + 450 б.п. - один из самых высоких из всех выпусков, которые попадали в мои обзоры.
✅Операционные показатели растут. Гарант-Инвест активно строит новые ТЦ и модернизирует уже имеющиеся. У компании диверсифицированный портфель коммерческой недвижимости в Москве, где покупательная способность наиболее высока.
✅Без амортизации и оферты, что при прочих равных я считаю плюсом.
⛔️Слабоватый рейтинг. Несмотря на все плюсы, Гарант-Инвест - это сегмент рискованных ВДО. Даже BBB они получили с натяжкой - строгая АКРА до отзыва рейтинга назначила им только BB+, и я верю ей больше, чем НКР.
⛔️Высокая долговая нагрузка. Общие обязательства – 35 млрд ₽, чистый долг / EBITDA – 8,6х с учетом процентных доходов. Правда, и стоимость недвижимых активов оценивается в солидные 33 млрд ₽, а расходы по кредитам покрываются потоком арендных платежей.
⛔️Выпуск только для квалов. Из-за этого ликвидность будет низкой. Если вы ещё не квал, то читайте мою инструкцию и приступайте к окваливанию.
💼Вывод: не стоит обольщаться высоким спредом. Главная задача флоатеров - надежность в кризисных ситуациях, и это могут обеспечить только финансово устойчивые эмитенты. В случае дальнейшего роста КС и потенциальных проблем с потоком арендных платежей, Гарант-Инвест рискует захлебнуться в своих долговых обязательствах.
Альтернативой могут служить флоатеры Аэрофьюэлз 2Р3, Джи Групп 2Р4, Самолет П14.
📍Ранее разобрал новые выпуски Азбука вкуса, АРЕНЗА-ПРО, Ростелеком.
#облигации #флоатеры
