Про отбраковку объектов — история первая

Вот уже месяца два рынок недвижимости бурлит. Все теперь шарахаются от бабушек-божьих одуванчиков, которые продают свои квартиры, а потом по суду отжимают их у ничего не подозревающих покупателей. Но рисков на самом деле больше. Иногда продавец скрывает, что на квартиру могут претендовать другие собственники, например, несовершеннолетние дети, родственник в тюрьме или наследники, права которых ущемили.

Некоторые покупатели уповают на страхование титула. Это такой способ защитить владельца недвижимости от ее утраты, если потом суд признает сделку купли-продажи недействительной. Но и здесь не все так однозначно.

Чтобы покупатель получил деньги по страховке, нужно доказать, что он был добросовестным приобретателем. А суды в таких ситуациях не всегда встают на сторону покупателя. В этом посте объясню на примере, что значит добросовестный приобретатель.

Недавно я подбирал объект клиенту. Нашли хороший вариант. Запросил документы, стал их проверять и выяснил, что собственники квартиры — двоюродные брат и сестра. У каждого по ½ доле. Купли они эту квартиру у своей тёти. А та через два месяца после подписания договора умерла. В договоре было написано, что деньги получены до подписания договора купли-продажи. И больше ничего про деньги не сказано. В каком виде они были получены, подтверждающая расписка — никакой информации об этом не было.

Мне сразу стало понятно, что договор притворный и никаких денег не было. Я попросил агентшу продавцов рассказать, как на самом деле было дело. Вот что она поведала.

Тётя была тяжело больна, лежала, не двигалась и даже подпись поставить самостоятельно не могла. А так как брат с сестрой за ней ухаживали — кормили, поили, убирали, нанимали нянечку, то она решила при жизни подарить свою квартиру им. Чтобы не платить налог, было решено сделать это не через договор дарения, а через договор купли-продажи. Он был подписан в квартире тёти — приезжал нотариус, причем с рукоприкладчиком. Рукоприкладчик подписывает документ за другого человека, который не может это сделать (в данном случае — в силу физических недостатков).

Никаких денег тётя в руках, конечно же, не держала. Сделали чисто номинальный договор, что она продала племянникам квартиру. Есть ли у нее наследники, непонятно. Я опросил родственников, которые в этом деле участвовали. Часа два разговаривал с племянницей — выяснил всю историю этой семьи и этой квартиры. Все в один голос утверждали, что наследников больше нет. Но гарантировать это никто не мог. Наследником этой тёти была еще её родная сестра — мама одного из собственников. Она вступила в наследство, чтобы получить «похоронные деньги», которые лежали на счету у умершей.

⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️