🏦 Покупка квартиры в ипотеку: этапы

Сегодня на основе свежего опыта расскажу подробно об этапах ипотечной сделки. #кейс

На неделе купили вторичку в районе Беникалап в ипотеку. 🍾

Цена 256 000 евро уже была снижена относительно стартовой, но удалось сторговать еще 2 000. ✅️

Полезная площадь 110+ м² (3 большие спальни и просторная кухня-гостиная), 2 санузла. Свежий ремонт, новые кухня, окна, сантехника.

Спасибо клиентам за доверие.🙏🏻 Интересно, что они так спешили купить квартиру, что я даже притормаживал их. Да, да, есть еще агенты, которым не лишь бы продать тебе что-то побыстрее и получить комиссию. 😉

Условия ипотеки:
Сумма кредита 195 000
Ставка 2.4%
Банк BBVA.
Срок: 20 лет
Платеж ~1030 евро в месяц.
Первоначальный взнос - 61 000 + налог на покупку 10% и расходы на комиссию и нотариуса.

1️⃣ Хотя менеджеры банков не любят обсуждать условия ипотеки без предмета сделки, но до выбора квартиры все же можно пообщаться с банком о возможных примерных условиях кредита.

В первую очередь стоит запросить предварительное предложение у своего (зарплатного) банка.

Поняв, на какую сумму вы можете рассчитывать, можно приступать к поиску квартиры. Обычно ежемесячный платеж должен быть до 40% дохода.

При текущем euribor ипотечные ставки до 2,5% годовых (hipoteca fija), что ниже инфляции и роста цен на жилье, то есть даром. ✅️

Банки финансируют до 80% цены квартиры, без учета расходов на покупку: налог (ITP), комиссия агентства, нотариус, регистрация собственности. Так что понадобится от 35% собственных средств. Для молодых возможно увеличение суммы финансирования.

2️⃣ Найдите подходящую квартиру, заключите аррас со сроком подписания ДКП (договора купли-продажи) достаточным для оформления ипотеки (от 3 месяцев).

3️⃣ Получите предложение по ставке от своего и альтернативного банка. Разница в ставках обычно невелика. Больше отличаются условия досрочного погашения. Обычно можно согласовать частично бесплатную досрочку.

4️⃣ Выберите банк, и он организует оценку квартиры, оплачивает её покупатель (от 300 евро). Интересно, что в Испании оценщик выбирается из списка аккредитованных, но не покупателем или банком, а случайным образом. Сама оценка занимает обычно до недели. Если квартиру оценят ниже цены сделки, то банк выдаст кредит до 80% от оценки, тогда для покупки понадобятся дополнительные собственные средства.

Например:
Цена квартиры 300 000 евро
Расходы: налог 30 000 евро
Агентская комиссия (обычно в Валенсии) = 3% + НДС = 10 890 евро.
Нотариус и регистрация 2000 евро.
Всего: 342 890 евро.

При оценке выше цены, банк даст 80% от 300 000 = 240 000,
Понадобятся 102 890 евро собственных средств (34,2% от цены квартиры без учета налогов).

При оценке, например 280 000 евро, банк выдаст до 224 000 евро, и вам понадобится на 16 000 евро больше собственных средств = 118 890 евро.

💡 Учитывая, что рынок растет, оценка нередко может быть ниже цены сделки, так что будьте готовы увеличить первоначальный взнос.

Впрочем, нам в этой сделке квартиру оценили на 10% дороже цены. ✅️

5️⃣ С оценкой банк уже будет готов согласовать окончательные условия, возможно, учесть ваши пожелания по досрочному погашению и пр.

📉 Предложение от альтернативного банка может быть аргументом для снижения ставки и улучшения условий, нам это помогло снизить ставку в BBVA до 2.4%

Кстати обычно можно сменить банк и после оценки, но некоторые банки не принимают чужой отчет, тогда придется оплатить оценку сновв.

6️⃣ Если предложение по ипотеке устраивает покупателя, то он подписывает прямо в приложении стандартизированную оферту (FEIN), предупреждение о рисках (FIAE), график платежей, перечень о расходов на ипотеку (часть из них по закону берет на себя банк) и проект кредитного договора. После подписания клиентом, банк выгружает эти документы в систему, к которой имеет доступ нотариус.

⚠️ Договор купли-продажи может быть подписан не ранее чем через 10 дней после выгрузки банком документов в систему.

Финал в комментарии 👇

🏙 Лучшие посты о недвижимости
🤩 Аренда и продажа квартир

#недвижимость #ипотека

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain