🏦 Посчитали для инвестора ипотеку в CaixaBank

Обращались и в Santander, но за неделю так никто и не перезвонил. 😄

Из центрального CaixaBank нас отправили в отделение в районе проживания клиента. Но там около часа дня нас приняли без очереди.

🏦 Условия ипотеки
👉 Сумма кредита 240 000 евро.
👉 Тип ипотеки fija - платежи стабильные на весь период кредита.
👉 TAE = 3.657% (стоимость кредита)
👉 Ежемесячный платеж €1090.
Срок 30 лет.
👉 Переплата за 30 лет €153 000.
👉 Комиссия за выдачу и оценку 0%.
👉 Комиссия за досрочное погашение - 1,5% от суммы погашения.

Банк Caixa дает до 80% от цены квартиры только на основное жилье, а на вторую резиденцию и инвестиционные объекты - только 60-70%. Но как сказал менеджер, они просто делают заявку как на основное жилье, и никого не интересует, будете ли вы там жить или нет.

Для молодежи до 45 лет возможен кредит вплоть до 95-100% от цены квартиры. А налог ITP для таких покупателей снижен.

Ежемесячный платеж обычно должен быть не более 40% семейного дохода после налогов (доход нетто). Иногда это условие зависит от состава семьи, источников дохода и пр.

Скидки на ипотеку предоставляются клиентам банка по следующим услугам:
💳 Зарплата в банке - 0,35%
🚑 Страхование жизни - 0,35%
🛋 Страхование квартиры - 0,15%
🚨 Охранная сигнализация - 0,15%

Таким образом, максимальная скидка может составить 1%. Из перечисленного обязательным при ипотеке является только страхование квартиры.

Квартира, которую я продаю стоит €275 500 + налог + нотариус, регистрация. Итого порядка €305 000. Она состоит из 2х студий с общим коридором кладовой-котельной.

Каждую из студий можно сдавать долгосрочно за €900 в месяц + комуслуги. €1800 в месяц = €21600 в год или €648 000 за все 30 лет ипотеки 😄.

Таким образом, вложив €65 000, можно получать 1800-1090= 710 евро в месяц (до налогов), а также приобрести актив, цена аренды и продажи которого скорее всего (без гарантий) будет расти, увеличивая рентабельность инвестиций.

При долгосрочной аренде (от 6 месяцев) арендодатель в Валенсии обязан декларировать только 50% арендного дохода. Так что ставка налога будет порядка 10-15% (в зависимости от суммы доходов).

Отнимем 15% налога от месячной прибыли и посчитаем чистую рентабельность.

Update:
€710 - 1800×15% = €440 в месяц или €5280 в год.
5280 = 8,1% годовых чистая рентабельность.

Полная рентабельность будет зависеть от изменения цены квартиры в будущем.

Дополнение:
Помимо первого взноса придется оплатить при покупке и налог ITP (10% от ДКП обычно).
Квартиру могут оценить ниже цены в ДКП. Придется увеличивать первый взнос.

8,1% годовых для недвижимости в евро отличная рентабельность, на мой взгляд. Что скажете?

На тему:
🏦 Пост про ипотеку
🏙 Лучшие посты о недвижимости

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain