Данил Орлов | История Девелопера

Серия 13. Питер — город стильный

После уличных опросов началось самое веселое: таблицы и сводки. Нужно было разобрать весь массив ответов. Звучит скучно, но на деле — кайф! Ведь из живых, порой противоречивых мнений мы вручную собирали новый архитектурный стиль.

Кто-то из опрошенных называл барельефы, горельефы и колонны, а кто-то — корабли и мосты. Для одних были важны городские легенды, а для других — самобытность зданий. А еще, разумеется, дворцы, львы, дворы-колодцы….

Получалось здорово. Но чем больше мы отсматривали, тем лучше понимали – придется заглянуть и на темную сторону Питера тоже...

👉 Видео с опросами (и не только) я выкладываю и в других своих соцсетях. Проходите, смотрите, подписывайтесь!

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС

Серия 12. Уличные опросы

Как я писал раньше, для понимания НПС мы решили провести опросы, чтобы выяснить, какие чувства, образы, ассоциации вызывает у людей Питер. Ну что, пришло время выходить на улицы и спрашивать!

Ответы получились очень разные, но во многом созвучные нашим представлениям.

Историческая застройка, реки, каналы, мрачная романтика, скульптуры, колонны, мосты...

А что добавилось, так это личные отношения с городом.

Для многих Питер стал местом свободы и размышлений. Без гонки и шума столицы. Городом музыки, культуры, баров и душевных разговоров.

Напоследок мы попросили представить Питер как человека: что получилось, смотрите ниже 👇
Очень интересные образы!

Кажется, наша идея наконец начала обретать лицо.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС

Всех обнял🫶

#НПС

Серия 11. Часть 2. Первое описание Нового питерского стиля

Пока шла работа над финмоделью и техзаданием, я параллельно развивал сверхидею.

После обратной связи от нескольких московских архбюро и коммуникационных агентств стало ясно: идея Нового питерского стиля людям заходит.

Собрали презентацию (см. ниже👇) — чтобы зафиксировать, что вообще такое «питерский стиль». Вроде бы звучит понятно, но на деле задачка оказалась непростой. Разобрали существующие элементы, описали их, поискали суть — и вот к чему в итоге пришли:

1️⃣ Питер — город многостилевой и эклектичный. Тут и пышное барокко, и строгий классицизм. А вот — изящный модерн соседствует с брутальным конструктивизмом.

2️⃣ Планировки и симметрия, единая линия фасадов, выходящих на набережные.

3️⃣ Вода. Много воды, мосты и их орнаментальные решетки.

4️⃣ За внушительными фасадами — непременно дворы-колодцы.

5️⃣ Не подъезд, а парадная: с богатым декором, широкой лестницей.

6️⃣ Скульптуры, барельефы и горельефы — просто везде.

7️⃣ Еще два обязательных элемента — шпили и колоннады.

А также дожди, туманы и специфическая местная мистика...

Здесь мы волевым решением остановились. Потому что Питер бесконечно многогранен, а для концепции нужны рамки — и мнения со стороны.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС

Серия 11. Часть 1. Продуктовая часть — ТЗ
 
Следующим шагом после финмоделей стало техзадание на проектирование, где нужно было заложить все ключевые параметры будущего дома. Сразу решили делать универсальное ТЗ, которое потом легко адаптировать под конкретный участок и целевую аудиторию.

Что заложили:

✔️ Квартирография: для каждой типологии — три варианта площади: S, M, L.

✔️ МОПы: входные группы, лифтовые, колясочные. Продумали пересечения потоков, высоты, площади — логично и без потерь, оптимизировав планировку.

✔️ Сами квартиры: потолки, размеры, функции — в зависимости от формата.

✔️ Инженерию и конструктив.

✔️ Коммерческие помещения и парковки и т. д.


На выходе получилось 22 страницы текста мелким шрифтом — все по делу. Это и есть фундамент, на котором потом вырастет вся архитектура.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 10. Заключение

Участки с хорошими результатами мы передали финансовому аналитику — для подготовки модели по требованиям банка. От него требовался гораздо более развернутый и точный расчет для корректировки наших цифр. О том, что в итоге получилось, я обязательно расскажу.

Однако после событий июля 2024 года большая часть наших расчетов все равно оказалась бесполезной. Но об этом — позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Тимирязевская
Реализация — 18,4 млрд
Проценты — 2,3 млрд
Стоимость м² — 440 тыс.
LLCR — 0,95

Здесь получилось меньше единицы — значит, проект нереализуем изначально: выручка не перекрывает расходы. Надо снижать себестоимость, класс или повышать цену.

#участки

Говорово
Да, это за МКАД, но можно вытянуть за счет продукта.
Реализация — 15,4 млрд
Проценты — 2 млрд
Стоимость м² — 305 тыс.
LLCR — 1,24

#участки

Электрозаводская
Бизнес-класс
Реализация — 7,1 млрд
Проценты — 829 млн
Стоимость м² — 550 тыс.
LLCR — 1,33

Продолжение следует📌

#участки

Стромынка
Бизнес-класс
Объем реализации — 5,7 млрд
Проценты — 637 млн
Стоимость м² на котловане — 550 тыс.
LLCR — 1,26

#участки

Серия 10. Оценка участков. Финмодели

В прошлом посте мы поговорили про основные показатели для расчета финмодели. Сейчас приведу несколько примеров для участков, о которых рассказывали раньше, и покажу, что получается.

Важно понимать, что это предварительные расчеты, еще по старым условиям банков — до ужесточения LLCR и увеличения доли собственного участия.

Итак, поехали ⬇️
💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 9. Обучение финмодели

А теперь, как и обещал, возвращаюсь к нашей дорожной карте. Ее следующим этапом стало обучение составлению финмоделей для участков.

Проектов прилетало довольно много, и мы сосредоточились на максимально «готовых» — чтобы можно было сразу заходить в проектирование.

💬
Градостроительные документы и продуктовую часть я пока отложил, а все внимание направил на цифры и проценты.

В основе модели — четыре ключевых параметра:

💔Размер собственного участия
💔Стоимость реализации за квадрат
💔Класс объекта (влияет на себестоимость и цену)
💔И главное для банка — LLCR

LLCR — коэффициент покрытия срока кредита. По сути — насколько будущие доходы перекрывают тело займа и проценты.

💬
В начале лета проходной LLCR начинался от 1,21. Сейчас для проектного финансирования планка выше, а LLCR для бриджа стартует от 1,3.

И мы начали считать. Знаете, что здесь самое интересное? 🤌

💔Вашу модель банк принимает к сведению — и делает свою, используя внутреннюю аналитику, оценку рисков и индикативы.

💔Разумеется, банковская модель выходит более пессимистичной: снижается прогнозируемая цена за квадрат, увеличиваются затраты на строительство…

Поэтому вывод напрашивается простой: изначальная модель должна быть с хорошим запасом, чтобы пройти адаптацию банка.

А что мы в итоге насчитали — покажу вам позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Обучение в МАРШ

Знаю, в прошлом посте обещал рассказать про финмодели — но сначала решил поделиться еще кое-чем интересным.
⬇️
В процессе движения по моей дорожной карте у меня появилась идея пройти обучение на тему продукта в девелопменте. Я посмотрел, что есть на рынке, и выбрал подходящий курс от архитектурной школы МАРШ.
Обучение уже закончилось, делюсь выводами.

🔴Из всех спикеров мне больше всего понравился Максим Берлович — в прошлом руководитель московского «Эталона» — и его рассказ про продуктовые решения на уровне бизнес-моделей девелоперов.

Так, одна компания из Лондона продает жилье тем, кто покупает квартиру впервые, снижая стоимость квартир примерно на 20%, используя различные послабления от администрации. Например, отказ от машино-мест на парковке, которые их клиентам и не нужны. Но есть и ограничения: фильтр клиентов на входе, квартиру нельзя сдавать и сразу перепродать, т.е. это должен быть реально покупатель первого жилья под себя. Таким образом компания буквально «пылесосит» таких покупателей на рынке.

🔴На курсе выступало много продуктологов, руководителей направлений и менеджеров из таких компаний, как «Самолет», «ПИК», «Догма» и др. Больше всего мне запомнился руководитель продуктового направления из VESPER — компании, которая занимается делюкс-жильем в России и Европе. Интересный подход к продукту!

🦞Еще один важный вывод👇

Главный тренд в девелопменте — это уменьшение площади продаваемого лота и повышение эффективности планировки. Так, чтобы каждый см² работал и имел свою функцию. Этому мы уделили большое внимание как в рамках проектного бюро, так и в области девелопмента. И даже вывели отдельное направление — функциональное зонирование пространства. Обязательно расскажу об этом позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 8. Часть 4. Рождение НПС: формирование идеи

В предыдущем посте я рассказал про знаковые питерские объекты, которые решил использовать как основу для концепта дома в Москве. И в процессе работы над этим списком в голову начали приходить самые разные идеи.

⭕️Может, в коллаборации с питерским брендом часов создать лимитированную коллекцию в подарок покупателям?

⭕️Использовать узнаваемые отсылки к знаковым питерским зданиям в архитектуре фасадов?

⭕️Заложить в проект площадку для временных выставок Эрмитажа?

⭕️А может — бросить вызов Бэнкси и открыть фасад для арт-вандализма?

Как видите, некоторые идеи были весьма безумны. А некоторые — очень даже прагматичны. Например, рекламная поверхность на фасаде, чтобы частично компенсировать расходы на содержание дома. Интерактивная подсветка, реагирующая на внешние условия, — тоже отличный вариант.

🦞Я понял, что дом должен быть про технологии, про взаимодействие — и при этом сохранять дух Питера. А что, если собрать питерские образы и одеть их в новую упаковку? Получится круто! 🤌

Так и родилась идея Нового питерского стиля.

Что это конкретно такое — я тогда еще сам толком не знал. Но чувствовал, что на верном пути. Поэтому решил не торопиться и вынес это исследование в отдельный проект: первым этапом — провести опросы среди обычных людей на улице, а затем — пообщаться с профессиональным сообществом.

Но и финмодели сами себя не посчитают — про них в следующем посте.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 8. Часть 3. Рождение НПС: формирование идеи

После подборки московских проектов и архитектурных бюро я начал формировать идею для своего дома, отталкиваясь от особенностей моего родного Питера.

Что получилось:

🔴Культовые во всех смыслах здания: Дом книги, Петропавловка, Исаакий, Казанский, НИИ робототехники

🔴Разводные мосты как инженерные конструкции

🔴Парадные с колоннами и старинными лестницами, дворы-колодцы

🔴Вода: от гранитных набережных до залива и дамбы

🔴Эрмитаж

🔴Известные питерцы: писатели, артисты

🔴Производства: судостроение, подводные лодки, «Алмаз-Антей»

🔴Бренды: часы «Ракета», Императорский фарфоровый завод

Собрав особенности Питера (которых было намного больше упомянутых), я приступил к формированию идеи для своего дома — но об этом в следующем посте.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент