Записки Объектолога

⚪️ Почти каждая третья квартира в новостройках Челябинска продаётся по ДКП: основные итоги I квартала 2026 года на рынке первичного жилья южноуральской столицы

По данным сервиса аналитики для девелоперов «Объектив.РФ», за I квартал 2026 года в Челябинске было заключено 2 170 сделок (ДДУ и ДКП) совокупной площадью 99,1 тыс. м². Среднемесячный темп поглощения составил порядка 723 сделок или 33,0 тыс. м².

↘️ Как и во многих городах-миллионниках, главной причиной замедления спроса в Челябинске стало февральское ужесточение условий «Семейной ипотеки». В феврале–марте рынок закономерно остыл — количество сделок пошло вниз. Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж за период январь–март 2026 года составила 78,8%.

Доля сделок по договорам купли-продажи (реализация после РВЭ) составила 30,7% от всего количества совершенных сделок в I квартале 2026 года.

🔹 Доля сделок с дисконтом в I квартале 2026 года достигла 43,8%, а средний размер скидки — 14,7%, или около 1,13 млн руб. Доля сделок с завышением цены к прайсу зафиксирована на отметке 17,8%, среднее удорожание — 11,3% (порядка 671 тыс. руб.).

Динамика объема экспозиции на первичном рынке Челябинска показала небольшую корректировку на снижение, - 0,9% по итогам I квартала 2026 года. В марте 2026 года объем витрины первичного рынка составил 607 тыс. м2.

💵 Средняя стоимость квадратного метра в продаже по итогам I квартала 2026 года не изменилась и осталась на уровне 162,1 тыс. руб.

ТОП-5 девелоперов Челябинска по объёму реализации в I квартале 2026 года*
Объем реализации в м² / доля рынка в %
1️⃣ СК НИКС — 12 515 м² (18,7%)
2️⃣ ГК ИКАР — 8 502 м² (12,7%)
3️⃣ АПРИ Флай Плэнинг — 8 108 м² (12,1%)
4️⃣ Трест Магнитострой — 6 707 м² (10,0%)
5️⃣ Группа Голос — 5 585 м² (8,4%)

*Ранжирование девелоперов проводится накопительно по совокупной площади лотов, проданных с начала текущего года. Показатель рассчитан по дате заключения договора. В рейтинг попадают сделки, прошедшие все регистрационные процессы Росреестра на 08.04.2026. Учитываются только ДДУ и ДУПТ с жильём, без паркингов, келлеров и офисов.

❤️ Подписывайтесь на нас в «Максе»

#аналитика #Челябинск

➡️ Челябинский бетон и цифровая точность: ГК «Бетотек-Застройщик» выбирает аналитику «Объектив.РФ»

Согласно данным сервиса «Объектив.РФ», девелопер прочно закрепился в первой лиге региональных застройщиков. По итогам января-февраля 2026 года «Бетотек» входит в ТОП-10 рейтинга Челябинска по объему реализации за 2026 год с занимаемой долей рынка в 4,5%. На апрель 2026 года в продаже у застройщика находится более 40 тыс. м2 жилой недвижимости в 5 крупных проектах Челябинской области.

🖇 В основе каждого объекта «Бетотек» лежит полный контроль качества «от сырья до ключей». В структуру холдинга входят два мощных предприятия: завод «Бетотек», выпускающий трехслойные стеновые панели по строгой финской технологии, и завод «БРУ», обеспечивающий стройплощадки бетоном всех классов прочности.

Сотрудничество ГК «Бетотек-Застройщик» с «Объективом» — это сигнал зрелости челябинского рынка. Когда бренд и репутация уже сформированы, на первый план выходит ювелирная работа с цифрами. Управление ценообразованием, выявление узких мест в ассортименте и прогнозирование спроса теперь становятся для застройщика не интуитивными догадками, а результатом глубокой аналитической работы.

🔵 Хотите принимать такие же взвешенные и точные решения в девелопменте? Оставляйте заявку на сайте Объектив.РФ и подключайтесь к цифровой системе профессиональной аналитики.

❤️ Подписывайтесь на нас в «Максе»

#партнеры #Челябинск

🔵 Рынок новостроек Екатеринбурга: главные итоги I квартала 2026 года

По данным сервиса аналитики для девелоперов «Объектив.РФ» за I квартал 2026 года в столице Урала было совершено 6 091 шт. сделок (ДДУ и ДКП) совокупным объемом почти 280 тыс. м2. Показатель среднемесячного поглощения (темп продаж) в I квартале 2026 года составил 2 030 шт. и 93 тыс. квадратных метров соответственно.

➡️ Ключевым фактором, затормозившим покупательскую активность с конца 2025 года, стало февральское ужесточение правил выдачи семейной ипотеки. Январский всплеск по количеству сделок (2 737 шт.), спровоцированный желанием успеть воспользоваться прежними правилами, уступил место предсказуемому охлаждению в феврале 2026 года.

Общее количество совершенных сделок ДДУ и ДКП за период январь-март 2026 г. снизилось на 36,5%. Итоговая доля сделок с ипотекой в общей структуре продаж за период январь-март 2026 года составила 71,2%.

🖇 Доля сделок по договорам купли-продажи (реализация после РВЭ) составила 17,2% от всего количества совершенных сделок в I квартале 2026 года.

На фоне снижения количества сделок девелоперы активнее использовали инструменты рассрочек и прямых скидок для стимулирования спроса, что удерживало рынок от более глубокого падения. В среднем доля сделок с дисконтами в I квартале 2026 года составила 54,5% от общего объема продаж за период январь-март 2026 года. Средний размер скидки в I квартале 2026 года оказался на уровне 6,7% или около 590 тыс.руб.

⬆️Доля сделок с «увеличением» прайсовой цены зафиксирована в I квартале 2026 года на отметке в 18,1%, средний размер удорожания 16,1% или более 940 тыс.руб.

Динамика объема экспозиции на первичном рынке Екатеринбурга остается положительной, + 3,3% по итогам I квартала 2026 года. В марте 2026 года объем витрины первичного рынка составил 1 млн 944 тыс. м2.

🔵Средняя стоимость квадратного метра в новостройках уральской столицы в I квартале 2026 года не изменилась и составила 177,6 тысяч рублей.

🔵ТОП-5 девелоперов Екатеринбурга по объёму реализации в I квартале 2026 года:
Объем реализации в м² / доля рынка в %
1️⃣ ГК КОРТРОС — 15 615 м² (6,8%)
2️⃣ Группа ЛСР — 12 729 м² (5,6%)
3️⃣ Брусника — 10 257 м² (4,5%)
4️⃣ СЗ «Люди» — 9 708 м² (4,2%)
5️⃣ Страна — 9 115 м² (4,0%)

* Ранжирование девелоперов проводится накопительно по совокупной площади лотов, проданных с начала текущего года. Показатель рассчитан по дате заключения договора. В рейтинг попадают сделки, которые прошли все регистрационные процессы Росреестра 08.04.2025. В рейтинг включены данные по сделкам ДДУ и ДУПТ, без ДКП. Считаются только сделки с жильём, без паркингов, келлеров и офисов.

❤️ Подписывайтесь на нас в «Максе»

#аналитика #Екатеринбург

Стратеги Бюро х NAK: как расширить аудиторию через бренд-платформу

Мы уже делились тем, как собрали новое позиционирование и обновили сайт для девелопера NAK. Сейчас хотим подробнее рассказать о работе каждой команды.

Глобальная задача — выйти на молодую аудиторию, при этом не потерять существующую.

Аналитика показала, что рынок чувствителен к культурному коду страны. Поэтому было важно, чтобы застройщик одновременно и транслировал национальные тренды, и подтверждал коммуникацию действиями.

→ Как решили задачу — смотрите на новом сайте Бюро

Искренне любим такие кейсы — про любовь к месту, душевность и теплоту дома. Поэтому всегда радуемся, когда получается попасть в сердце клиента 💙

Если вам предстоит обновление бренда, с командой подготовили гайд «Как выбрать подрядчика по брендингу» и оставили его в Бюроботе. Сохраняйте и делитесь с коллегами.

🔵 Как девелоперу говорить с новой аудиторией и упаковать «любовь к месту» в сильный бренд? Коллеги из Бюро Сучкова наглядно разобрали, как через бренд-платформу синхронизировать коммерческие задачи с культурным кодом и душевностью. Рекомендуем к изучению⬇️

Как работать с матрицей продукта в локации

Разобрались, почему классы не работают и что приходит им на смену. Теперь – к практике. Рассказываем, как в Экспертном центре «Объектив» мы подходим к сбору продуктовой матрицы в своих исследованиях.

1️⃣ Выборка
Отбираем проекты-конкуренты по чётким критериям: удалённость от участка, схожий формат, цена за кв. м в диапазоне финмодели, заявленный класс, достаточный объём экспозиции.

2️⃣ Анализ инфраструктуры
Фиксируем точки роста и зоны дефицита локации. Дефицит – это потенциал для будущего УТП.

3️⃣ Кабинетное исследование
Собираем данные по ключевым параметрам: квартирография, отделка, инженерия, паркинги, безопасность. В среднем – около 100 параметров. Набор остаётся гибким – мы настраиваем его под задачу.

4️⃣ Визуальный контекст
Анализируем, каким визуальным языком конкуренты доносят свои решения. Это помогает определить стандарт локации и понять, оправданы ли вложения в детализированные рендеры.

5️⃣ Итоговая матрица
Сводим в таблицу «базовые» параметры, которые ложатся в основу концепции проекта.

Что в результате
Продуктовая аналитика ценна не сама по себе, а как инструмент снижения рисков и повышения предсказуемости проекта. Заказчик получает не просто данные, а объективную структуру базовых продуктовых характеристик локации плюс экспертные рекомендации и инсайты – от возможных корректировок продукта до ориентиров по стартовой цене.

🖇 Масштаб и фокус исследования всегда определяются конкретной задачей. У наших специалистов – опыт исследований в разных регионах.

➡️ Заказать аналитику. Получите карту локальных стандартов для вашего проекта.

❤️ Подписывайтесь на нас в «Максе»

#исследования

⚡️️️️️️️Центробанк снизил ключевую ставку до 14,5% годовых

✅ Решение принято на заседании сегодня 24 апреля.

❤️ Подписывайтесь на нас в «Максе»

🔵 Рынок новостроек Ростова-на-Дону меняет правила игры. По итогам 2025 года доля сделок, заключенных с дисконтом, достигла 49,2% — это почти каждая вторая квартира в городе продается со скидкой. Прирост за год составил 17 процентных пунктов, а средний размер дисконта увеличился до 9,6%.

🖇 Почему застройщики вынуждены идти на уступки вместо длительных рассрочек и как массовый дисконт влияет на финансовую устойчивость проектов? Читайте в нашем совместном материале с коллегами из «КоммерсантЪ».

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#Ростов_на_Дону

🔵 Аналитика рынка из первых уст: Объектив.РФ примет участие в большой конференции Нмаркет.ПРО для риелторов в Перми

23 апреля наши коллеги из Нмаркет.ПРО собирают профессиональное сообщество города, где мы представим свежий срез рынка недвижимости для агентов по недвижимости Прикамья.

Команда «Объектив.РФ» подготовила выступление с цифрами, которые напрямую влияют на ежедневную работу агента:

1️⃣ Итоги I квартала 2026 года в Перми;

2️⃣ Что происходит с экспозицией и реальным спросом;

3️⃣ Актуальная аналитика по сегменту новой вторички.

Когда: 23 апреля, 11:00

Где: Отель City Star, ул. Монастырская, 14а, 5 этаж, зал «Орион»

Ссылка на регистрацию: https://link.nmarket.pro/s/g0AnRt

➡️ Приходите за новыми контактами, полезными знакомствами с застройщиками и розыгрышами подарков. Вход свободный, но количество мест ограничено — успевайте зарегистрироваться!

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#партнеры #Пермь

🔵 Новый этап развития наших партнеров «Атлас Девелопмент»: стратегическое сотрудничество с Agalarov Development и два масштабных запуска в Сочи

Владимир Городенкер и команда «Атлас Девелопмент» объявили о подписании стратегического соглашения с компанией Эмина Агаларова. Это не просто коллаборация двух сильных игроков, а четкий сигнал рынку: «Атлас» масштабирует экспертизу на ключевых туристических направлениях, объединяя усилия для проектов с международным именем.

➡️ Партнерство уже подкреплено конкретными объектами. В портфеле союза — три амбициозных инвестиционных проекта: два в горном и прибрежном кластерах Сочи и один в легендарном Sea Breeze (Баку).

🖇 Что именно строит «Атлас Девелопмент» в партнерстве?

1️⃣ BENEFIT Sochi Sea Breeze — камерный отель в центре Сочи: 50 номеров, общей площадью 3 000 м², 500 метров до моря, открытие в декабре 2026. Объект на финальной стадии отделки «под ключ» с дизайнерской меблировкой.

2️⃣ BENEFIT Collection Sky Breeze Sochi — горный комплекс на высоте 1100 м в Олимпийской деревне: площадью 41 500 м², 272 апартамента, 30 метров до подъёмника. В составе — всесезонный термальный корпус (9 900 м²). Первые корпуса в продаже, полное завершение — к концу 2027. Размеры инвестиций в два проекта составляют более 25 млрд рублей.

3️⃣ Sea Breeze (Баку) — детали проекта пока в проработке, но сам факт участия «Атлас Девелопмент» в развитии культового курорта Агаларовых говорит о высоком уровне доверия к уральскому девелоперу.

«Атлас Девелопмент» — российская девелоперская компания со штаб-квартирой в Екатеринбурге, основанная в 2006 году. «Атлас Девелопмент» входит в ТОП-3 девелоперов Свердловской области по объему строительства, имеет наивысший балл (5 баллов) по соблюдению декларируемого срока ввода жилья и лидирующие позиции по потребительским качествам объектов. В портфеле компании проекты в сфере жилой, коммерческой и курортной недвижимости и офисы в Екатеринбурге и Сочи.

#партнеры #Сочи

⬇️ Рынок новостроек сломал привычную логику: готовые квартиры от застройщиков стали стоить дешевле «котлована»

Анализ цен предложения в 11 крупных городах-присутствия «Объектив.РФ» выявил нестандартную рыночную аномалию. Вопреки устоявшемуся правилу, согласно которому готовое жильё от застройщика всегда стоит дороже строящегося (отсутствие рисков и мгновенное заселение), сразу в пяти городах наблюдается обратный тренд.

➡️ По данным аналитиков сервиса «Объектив.РФ», на начало апреля 2026 года квадратный метр в сданных в эксплуатацию домах Тюмени, Новосибирска, Челябинска, Хабаровска и Ростова-на-Дону стоит дешевле, чем в объектах на этапе возведения. В Астрахани, Екатеринбурге, Владивостоке, Ижевске, Кирове и Перми пока сохраняется классическая рыночная модель: ввод дома в эксплуатацию сопровождается ростом цены на 3–16% относительно строящихся корпусов.

Причина такого дисбаланса обусловлена финансовой логикой девелоперов. После ввода дома в эксплуатацию застройщик стремится максимально быстро реализовать оставшиеся лоты — это необходимо для полного погашения кредитных обязательств перед банком. Чтобы оперативно собрать требуемую сумму, девелопер также может пойти на предоставление скидок на нереализованные квартиры, даже если ранее не снижал цены.

Средняя цена на РПН в строящихся домах, тыс. ₽/м²/ Средняя цена на РПН в сданных домах, тыс. ₽/м²/ Разница в %

Уральский федеральный округ
🔹 Екатеринбург – 177,4 тыс.руб./ 184,5 тыс.руб. (+4,0%)
🔹 Тюмень – 159,17 тыс.руб./ 146,1 тыс.руб. (-8,2%)
🔹 Челябинск – 162,8 тыс.руб./ 148,7 тыс.руб. (-8,7%)
Приволжский федеральный округ
🔹 Пермь – 176,7 тыс.руб./ 182,1 тыс.руб. (+3,1%)
🔹 Ижевск – 137,2 тыс.руб./ 152,3 тыс.руб. (+11,0%)
🔹 Киров – 149,8 тыс.руб./ 157,2 тыс.руб. (+4,9%)
Южный федеральный округ
🔹 Астрахань – 157,16 тыс.руб./ 183,0 тыс.руб. (+16,4%)
🔹 Ростов-на-Дону – 171,2 тыс.руб./ 140,7 тыс.руб. (-17,8%)
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 177,9 тыс.руб./ 176,7 тыс.руб. (-0,7%)
🔹 Владивосток – 205,5 тыс.руб./ 211,7 тыс.руб. (+3,0%)
🔹 Хабаровск – 202,9 тыс.руб./ 165,9 тыс.руб. (-18,2%)

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#аналитика

Что такое карта локальных стандартов и зачем она девелоперу?

➡️ Если универсальные классификации не работают, какой инструмент взять в расчёт? Одна из альтернатив – продуктовая матрица локации. Это структура базовых продуктовых характеристик, реально работающих на рынке. Мы называем её картой локальных стандартов.

Она не про то, «как сделать лучше всех», а про то, какой минимум нужен, чтобы не проигрывать конкурентам и соответствовать ожиданиям рынка.
Анализ проводится на этапе, когда участок находится в оценке, а концепция – в стадии формирования.

🖇 Что даёт карта

1️⃣ Понимание базы
Фиксирует минимальный набор характеристик, без которых проект не сможет конкурировать в данной локации.

2️⃣ Срез реальных преимуществ конкурентов
Позволяет отделить маркетинговый шум, выделяя только востребованные продуктовые решения.

3️⃣ Потенциал для собственного УТП
Помогает найти свободные ниши, которые конкуренты, возможно, упустили.

4️⃣ Готовую аргументацию для продаж
Маркетинг получает данные для коммуникации, отдел продаж – готовые аргументы для отработки возражений.

5️⃣ Карту локальных норм в новых регионах
Фиксирует, какие инженерные, архитектурные и строительные решения уже стали уже стали стандартом на незнакомом рынке.

Продуктовая матрица локации – это фундамент проектных и коммерческих решений, основа для концепции жилого комплекса, с первого дня встроенной в реальный спрос.

➡️ В следующем посте расскажем, как мы в Экспертном центре «Объектив» собираем продуктовую матрицу и работаем с ней.

#исследования

🔵 ДОМ.РФ включил сервис цифровой аналитики «Объектив.РФ» в реестр цифровых решений в строительстве

Реестр цифровых решений в строительстве — это систематизированный перечень отечественных технологий, в том числе на базе искусственного интеллекта (ИИ), разработанный ДОМ.РФ совместно с Минстроем России. Главная задача реестра — отобрать и систематизировать лучшие цифровые практики, готовые к тиражированию в реальном строительстве.

➡️ Сегодня Объектив успешно внедрён у 130 девелоперов — это подтверждает его эффективность и универсальность для разных регионов. Сервис прошёл строгий фильтр экспертов по искусственному интеллекту при Минстрое — в Объективе используются реальные механизмы ИИ, а не просто маркетинговые формулировки. Внесение в реестр даёт застройщикам и подрядчикам понимание: перед ними практика, которую нужно смело использовать и тиражировать.

Благодарим коллег за подтверждение нашей экспертизы — для команды «Объектив.РФ» это очень ценный и важный сигнал. Сервис готов к масштабным внедрениям и полностью отвечает стратегии цифровой трансформации строительной отрасли!

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#аналитика

#мнение

🖇 В Госдуме принят в первом чтении законопроект, разрешающий объединять на торгах аварийные объекты культурного наследия с ликвидной землей или имуществом. Инициатива Минкультуры должна сбалансировать экономику реставрации: затраты на памятник частично компенсируются снижением цены за привлекательный актив. Банк ДОМ РФ уже стал применять инструмент проектного финансирования в проектах комплексного развития территорий (КРТ) с объектами культурного наследия (ОКН).

➡️ О том, станет ли эта модель реальным стимулом для девелоперов и какие подводные камни сохранятся, мы поговорили с генеральным директором компании «УГМК-Застройщик» Евгением Мордовиным.

— Наличие исторического бэкграунда делает локацию более привлекательной для жителей. Такие объекты формируют неповторимый облик района, повышают престижность жилья и способствуют развитию городской среды.

— С другой стороны, работа с ОКН остаётся весьма затратной и сопровождается рисками. Реставрация и восстановление требуют высокой квалификации, соблюдения строгих регламентов и зачастую памятники архитектуры сложно приспособить под современные нужды. Поэтому не каждый девелопер сможет довести такой проект до конца — необходимы значительные ресурсы, экспертиза и готовность к долгосрочным инвестициям.

— До сегодняшнего дня не были созданы условия, чтобы застройщики проявляли инициативу заниматься домами-памятниками отдельно от жилого проекта. Экономическая модель таких объектов зачастую неочевидна, а затраты на восстановление и реставрацию не всегда окупаются.

— В случае принятия закона, это станет первым шагом, чтобы сделать работу девелоперов с ОКН экономически привлекательным. Активный процесс восстановления ОКН позволит не только сохранить историю, но и создать новые точки притяжения для горожан и туристов.

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

➡️ Объектив.РФ × НМаркет.Про: разберем феномен «вторых городов» на встрече с профессиональным сообществом Магнитогорска

Теория «вторых городов» в стратегии пространственного развития РФ фокусируется на крупных городских агломерациях, которые не имеют статуса административного центра, однако вносят значительный вклад в экономику страны.

🔵 «Вторые города» могут иметь собственные тренды развития, которые отличаются от траектории регионального центра из‑за специфики социально‑экономического и территориального положения города.


Почему девелоперам стоит обратить внимание на "вторые города"?

1️⃣Низкий входной порог и высокая маржинальность. Конкуренция ниже, цены на землю — заметно скромнее, а платёжеспособный спрос стабилен за счёт развитой промышленности и малого бизнеса.

2️⃣Накопленный спрос на качественное жильё. Вторые города десятилетиями не видели современных жилых комплексов с продуманными дворами и инфраструктурой — люди готовы платить за комфорт, которого пока нет.

3️⃣Активная поддержка регионов. Местные власти заинтересованы в привлечении крупных игроков и стараются оказывать содействие девелоперу.

4️⃣Тренд на переток трудовых ресурсов. Удалёнка и гибридный формат работы позволяют людям уезжать из перенаселённых столиц в более комфортные по среде вторые города, сохраняя высокий доход.

На примере Магнитогорска мы расскажем о развитии крупных региональных локаций на мероприятии для профессионального сообщества агентов по продаже недвижимости «НМаркет.ПРО».

🖇16 апреля в 12:00
🚶‍♂️ Магнитогорск, Герцена, 6, 9-й этаж.

#партнеры #Магнитогорск