Записки Объектолога

🖇 «Индекс тревожности» рынка растет. Почему бронирования не превращаются в сделки?

«Индекс тревожности» демонстрирует % бронирований, которые не конвертировались в сделки в рамках фиксированного календарного периода. С начала года этот показатель растет.

❔Согласно данным «Объектив.рф» среднее значение «Индекса тревожности» в российских городах-миллионниках* составило 43%. Так почему такая доля бронирований не стала сделками?

➡️ Высокие ставки коммерческой ипотеки и наличие весомого ПВ в условиях семейной – существенно тормозят спрос. Покупателю нужно больше времени чтобы найти источник финансирования сделки.

➡️ Сравнение большего числа параметров: теперь покупатель вынужден выбирать не только локацию и продукт, но и условия покупки - оценка финансовых механизмов приобретения, наличия субсидии ПВ или ипотечной ставки, расчет акционных предложений – все это занимает значительно больше времени.

Таким образом главной причиной сохранения высоких показателей «Индекса тревожности» является удлинение самого цикла сделки и усложнение условий приобретения квартиры.

🔵 Рост «Индекса тревожности» — это не только сигнал о проблемах, но и возможность для рынка стать более прозрачным и клиентоориентированным. В свою очередь риелторскому сообществу стоит обратить особое внимание на развитие экспертизы в вопросах оценки условий сделки и поиска максимально выгодного предложения для клиента.

*в расчете индекса учитывались города присутствия сервиса «Объектив.рф»

#аналитика

✅ Три месяца в цифрах: Объектив.РФ подведет итоги рынка недвижимости за III квартал 2025

➡️ 23 октября в 10:00 портал ЕРЗ.РФ проведет онлайн-встречу с аналитиками и девелоперами для обсуждения результатов рынка новостроек за июль-сентябрь 2025 года. Эксперты и представители застройщиков проанализируют динамику основных показателей рынка первичного жилья и представят прогнозы на следующий квартал.

🔵 Участие бесплатное. Зарегистрироваться можно по ссылке: https://profi.erzrf.ru/forms/?id=22&utm_source=site?erid=2SDnjdr5DYb

🖇 Не упустите шанс первыми получить проверенную информацию от экспертов рынка. Будет полезно🤝

#партнеры

❤️ «Объектив.рф» проведет встречу с лидерами девелоперского рынка Тюмени

29 октября на бизнес-завтраке от «LH47» и «Aleka group» расскажем о главных цифрах, маркерах развития и ключевых трендах, которые определяют сегодня состояние рынка первичной недвижимости в РФ — обсудим прогнозы и решения для повышения маржинальности девелоперских процессов.

В программе:
♦️ Архитектура продукта — реальные кейсы от ведущего архитектурного бюро LH47
♦️ Продажи и продвижение — проверенные инструменты консалтинга
♦️ Сервисы и технологии — решения для ускорения процессов и повышения эффективности

🖇Дата: 29 октября 2025
🔵Место: ресторан «Сибирь Сибирь», Тюмень
🟢Время: 10:00-12:00
🔵Участие бесплатное. Регистрация по ссылке: https://lh47-arch.timepad.ru/event/3617146/#register

Не упустите возможность получить полный взгляд на продукт: от концепции до капитализации, познакомиться с практическими кейсами и обменяться опытом😉

#Тюмень

➡️ Ипотека: коррекция на крупных региональных рынках

По итогам III квартала 2025 года аналитики Объектив.РФ наблюдают стабилизацию доли ипотечных сделок в структуре продаж на рынке первичной недвижимости. Киров на сегодня демонстрирует максимальную долю ипотечных сделок — 77,9%, далее следуют Пермь (75,3%), Ижевск (71,8%) и Тюмень (71,3%).

⬇️ В Екатеринбурге, Астрахани, Новосибирске и Владивостоке сложилось наиболее зрелое и сбалансированное развитие рынка с наименьшей зависимостью от ипотечных программ — доля сделок с ипотекой здесь составила в среднем 65,6%. Судя по последним данным, покупатели в этих городах стали активнее использовать альтернативные способы расчётов – рассрочки от застройщиков, различные программы обмена старой квартиры на новую и т.д

Доля лотов с ипотекой за сентябрь 2025 в %
Уральский федеральный округ
🔹 Тюмень – 71,3%
🔹 Челябинск – 71,7%
🔹 Екатеринбург – 66,4%
Приволжский и Южный федеральные округа
🔹 Киров – 77,9%
🔹 Пермь –75,3%
🔹 Ижевск– 71,8%
🔹 Астрахань – 65,6%
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 66,6%
🔹 Владивосток – 63,8%

#аналитика

✅ На этой неделе обсуждаем рынок новостроек Челябинска с риелторским сообществом

🖇 Профессиональный диалог состоится 21 октября в рамках мероприятия для специалистов рынка недвижимости, организованного нашими друзьями из «Нмаркет.ПРО».

➡️ На нем мы поделимся актуальной аналитикой и обсудим важные тренды, определяющие перспективы рынка первичной недвижимости в РФ.

🔵 Встречаемся по адресу: Челябинск, ул. Лесопарковая, 6 (Parkcity, 2 этаж). Присоединяйтесь – будет интересно!

#Челябинск

⬇️Спрос на новостройки в сентябре 2025: что происходит за пределами столицы?

Заметное оживление спроса в августе на большинстве крупных региональных рынков, к сожалению, не стало трендом.

➡️ Результаты по количеству договоров ДДУ, подписанных и прошедших регистрацию в сентябре 2025 года, оказались не выше уровня предыдущего месяца. Понижение ключевой ставки ЦБ и начало активного делового сезона не смогли разогнать стагнирующий спрос. Хотя, в текущих рыночных условиях стабильность – это уже хорошо.

«Двигателем торговли» остаются скидки и коммерческие субсидии – в среднем 40% лотов на крупных региональных рынках реализуется с дисконтом.

Количество сделок по договорам ДДУ в шт. за сентябрь 2025 года*/ динамика количества лотов в сделках ДДУ август-сентябрь 2025 в %

Уральский федеральный округ
🔹 Екатеринбург – 2129 шт. (-5%)
🔹 Тюмень – 1399 шт. (-7%)
🔹 Челябинск – 455 шт. (-17%)
🔹 Ханты-Мансийск – 26 шт. (+18%)

Приволжский и Южный федеральные округа
🔹 Пермь – 687 шт. (+9%)
🔹 Ижевск – 425 шт. (-2,7%)
🔹 Астрахань – 289 шт. (+20%)
🔹 Киров – 176 шт. (-32%)

Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 835 шт. (-53%)
🔹 Владивосток – 558 шт. (-11%)
🔹 Хабаровск – 508 шт. (-7%)

*Приведен прогноз по полному итоговому количеству договоров ДДУ, подписанных и зарегистрированных в сентябре 2025 г., основанный на данных Росреестра от 01.10.2025 г. По городам Ханты-Мансийск и Хабаровск – сделки по данным проектных деклараций на 13.10.2025

#аналитика

❤️ Знакомьтесь, ANNA!

Сервис цифровой аналитики «Объектив» представил нейросеть для анализа продуктовых решений.

ANNA (Artificial Neural Network for Apartments) проходит интерактивное обучение благодаря пользователям сервиса. Она уже неплохо разбирается в квартирографии жилых проектов и понимает особенности планировок.

🔵 Получая все более сложные задачи, ANNA развивает навыки и готовится стать полноценным аналитиком по продукту - отличным ассистентом для формирования квартирографии проектов, оценки ликвидности планировок и выполнению прочих продуктовых исследований.

🖇 Что уже умеет ANNA:
➡️ Определять тип комнатности планировки
Для сбора экспозиции в 17 регионах страны «Объектив» использует более 5000 парсеров сайтов. Для того, чтобы вы могли сравнивать рыночные данные по единообразным критериям мы используем собственный алгоритм определения комнатности. ANNA помогает нам ежедневно проверять комнатность у более чем 200 000 лотов.
➡️ Выполнять отрисовку планировки в заданном стиле
Крайне полезный навык, который потребуется как для визуализации библиотек планировочных решений, так и для поиска базовых ошибок эргономики в работе проектировщика.
➡️ Видеть функциональное назначение помещений
ANNA определяет тип помещений, работает с соотношением метражей, готовится формировать таблицы с базовыми параметрами квартирографии проектов – что позволит аналитику выполнять продуктовое исследование в один клик, получая ключевые параметры квартирографии проекта в одной сводной таблице.

🖇Чему еще учится ANNA?
Пока это большой секрет, но мы обещаем делится на канале успехами нашей малышки😉

Сегодня в тестовом формате раздел «Нейросеть» появится в «Объективе» для пользователей Свердловской области. Сначала мы познакомим с ANNA партнеров в домашнем регионе, чуть позже работать с нашей нейросетью смогут аналитики в других городах присутствия сервиса.

⭐ Хотите познакомиться с ANNA? Оставьте заявку на сайте Объектив.РФ и получите тестовый доступ в систему прямо сейчас!

#объектив_3_0

🔵 Почти каждый второй покупатель новостройки в городах-миллионниках получает скидку от застройщика

Согласно исследованиям аналитиков Объектив.РФ, более 41% сделок по ДДУ в городах-миллионниках РФ совершаются с дисконтом к изначальной цене предложения. Девелоперы продолжают активно предлагать скидки и специальные условия для покупателей, чтобы поддержать продажи на уровне.

➡️ Средний размер дисконта в городах-миллионниках составляет 7% или 555 тыс. рублей в абсолютном выражении. Чем более конкурентным является рынок, чем больше на нем объем экспозиции – тем выше доля лотов, реализованных с дисконтом. Например два города-лидера по объему продаж со скидками – Екатеринбург и Тюмень, имеют объем экспозиции в 1,9 млн и 1,5 млн квадратных метров соответственно.

Средний размер дисконта в крупных городах в % и ₽
♦️Новосибирск — 8,7% / 755 918 тыс.руб.;
🔷Челябинск — 7,6% / 527 828 тыс.руб.;
♦️Пермь — 6,8% / 534 693 тыс.руб.;
🔷Тюмень — 6,3% / 496 006 тыс.руб.;
♦️Екатеринбург — 6,2% / 460 222 тыс.руб.

#аналитика

➡️ Текущая ситуация на рынке первичной недвижимости в российских регионах показывает довольно опасный тренд - срок экспозиции проектов продолжает увеличиваться, а остатки нераспроданного жилья в сданных домах – растут.

🔵 Об одном из вариантов решения такой проблемы для девелоперов на недавно прошедшем форуме 100+ TechnoBuild, рассказал Вице-Президент НОСТРОЙ, Первый заместитель председателя Законодательного Собрания Свердловской области, Аркадий Михайлович Чернецкий.

– Сейчас у нас скапливается большое количество не реализованного жилья. Думаю, в ближайшее время проблема быстро не решится. Почти 15 лет назад на государственном уровне были заявлены определенные приоритеты развития жилищного строительства, в том числе – формирование рынка арендного жилья в государстве. Но за это время мы с вами практически ничего не сделали. Да, приняли закон о так называемой социальной аренде, который почти не работает. А нам нужна нормальная коммерческая и социальная аренда для определенных государством групп населения.

– Вот я бы на месте государства, если бы такие возможности были, в какой-то момент принял бы «революционное» решение: создать долгосрочный продукт по финансированию/кредитованию, выкупить у застройщиков излишки нереализованной недвижимости, и сформировать нормальный государственный рынок арендного жилья. По крайней мере, были бы созданы зачатки такого рынка через создание управляющих компаний и отработки механизмов взаимодействия «государство – банк– инвестор–управляющая компания – арендатор».

– Рано или поздно нужно переходить на значительный процент арендного жилья, потому, что это обеспечивает и мобильность населения, и возможность решения жилищных проблем людей, которые пока не имеют достаточных доходов для приобретения комфортного жилья.

– Основная проблема, не позволившая состояться проекту «арендное жилье» ранее, заключалась в том, что любому застройщику гораздо интереснее построить дом и в течение короткого времени возместить свои затраты, получить прибыль, быстро продав это жилье в собственность, чем вложившись в стройку, ждать 10-15 лет (а иногда и дольше), когда строительство окупится через арендные платежи.

– Но сейчас ситуация несколько изменилась. Высокий процент остатков и медленные темпы реализации могут мотивировать некоторых девелоперов продать их с дисконтом или на основе рассрочки платежа, если государство выступит одной из сторон этого договора или же вовсе – его гарантом. Таким образом, может быть сформирован жилой фонд, обеспечивающий решение государством социальных проблем на основе аренды жилья, и создания предпосылок для развития рынка арендного жилья в стране.

#мнение #Екатеринбург

❤️ Оценка реального дисконта или коммерческой субсидии: в отчетах «Объектива» появилась новая метрика - «дельта цены»

«Дельта цены» рассчитывается в виде разницы между ценой предложения в крайний день экспозиции лота и итоговой ценой сделки, отображается с расчетом по предполагаемому дисконту\надбавке в процентах и рублях.

Да, сюрприз!😉 В условиях текущего рынка и применений альтернативных схем финансирования, цена сделки часто превышает цену предложения.

Чем полезно?
➡️ Видим средние показатели дисконтирования на локальных рынках, можем оценить динамику и ценовое давление: рост отрицательной дельты сигнализирует, что рынок требует уступок.
➡️ Фиксируем силу спроса: чем ближе цена сделки к цене экспозиции, тем устойчивее позиция девелопера.
➡️ Оцениваем реальную экономику: определяем размер коммерческой субсидии или дисконта, формируя более реальное представление о фактической выручке.

Получите тестовый доступ к сервису и оцените все его инструменты на практике – оставьте заявку на сайте Объектив.рф

#объектив_3_0

Пермь не самый простой город, если вы приходите туда с желанием получить новых клиентов 😉 нам пришлось основательно поработать более двух лет, прежде, чем завоевать доверие локального проф. сообщества. Наверное поэтому, каждый новый подписчик из Перми - наша большая радость, гордость и любовь ❤️

Недавно к числу пользователей «Объектива» присоединилась пермская компания «ИНГРУПП»

C 2010 года «ИНГРУПП» создает собственный подход к строительству и развитию городской среды в Пермском крае, сочетая в своих проектах архитектурную эстетику, актуальные инженерные решения и технологичные материалы.

🏠 Сегодня застройщик реализует 8 жилых комплексов в регионе – в Перми это ЖК «ВЕНТО», «НЕО», «ПОРТА 21», «ЭЛЕРОН», «ESTETICA», «Slide», а также 2 проекта в пригороде в д. Кондратово «QUATRO» и «LOQO». По данным Объектив.РФ, общий объем предложения «ИНГРУПП» на рынке новостроек Прикамья на сегодня составляет 194 лота или более 9 тыс. м2.

👍 С начала 2025 года «ИНГРУПП» входит в ТОП-20 девелоперов Перми по продажам квартир с долей рынка в 1,9%. По данным Объектива, совокупная площадь лотов, проданных по ДДУ с января по август 2025 года, составила 3 551 м2.

В философии застройщика заложен принцип «строим не просто жильё — создаём красивое будущее». Как нам показалось, жилой комплекс «SLIDE» очень хорошо подтверждает слова девелопера. Советуем коллегам из других регионов присмотреться к продуктовым решениям проекта. Там интересно 😉

*Ранжирование девелоперов проводится накопительно по совокупной площади лотов, проданных с начала текущего года. Показатель рассчитан по дате заключения договора. В рейтинг попадают сделки, которые прошли все регистрационные процессы Росреестра на 01.09.2025. В рейтинг включены данные по сделкам ДДУ и ДУПТ, без ДКП. Считаются только сделки с жильём, без паркингов, келлеров и офисов.

#Пермь #партнеры

❤️ Полная картина рынка: в «Объективе» доступны данные по сделкам ДКП

Сегодня доля сделок ДКП в общей структуре реализации региональных рынков первичной недвижимости достигает 22%, долгое время эта область оставалась для аналитиков в «слепой зоне» – анализируя спрос на жилье и продажи конкурентов, специалисты фактически не видели 1\3 рынка.

🔵 Учитывая актуальный цикл продаж, количество остатков, которые продаются девелопером после ввода, статистически растет. Как растет и значимость анализа темпов реализации остатков по договорам ДКП, их ценообразования и того инструментария, который используют застройщики для устранения данной проблемы.

Мы решили для вас эту задачу: интеграция данных о продажах застройщиков, как по договорам ДДУ, так и по договорам ДКП (продажи после РВЭ) проведена для регионов:
🔵Свердловская область
🔵Тюменская область
🔵Челябинская область
🔵Пермский край
Другие регионы получат интеграцию с ДКП в порядке очереди, рассчитываем, что в ближайшее время все 17 регионов присутствия сервиса будут доступны с полным объемом данных по ДДУ и ДКП.

➡️ Получите доступ к данным по ДКП уже сейчас – оставьте заявку на сайте Объектив.РФ!

#объектив_3_0

Сегодня на 100+ TechnoBuild прошла партнерская сессия «Объектив.рф» — и это было 🔥

Мы обещали делиться практическими кейсами и реальными инструментами для работы с маржинальностью проектов — и обещание сдержали

А для тех, кто хочет пересмотреть ключевые слайды и материалы — мы собрали все презентации в одной папке: смотреть презентации

📌 Встреча получилась максимально насыщенной:

Объектив.рф — Ксения Чернецкая презентовала новые функции сервиса и познакомила участников с нейросетью ANNA.

РАЗУМ — Тимур Сурматов показал, как собрать все ключевые показатели компании в один клик и уйти от Excel-таблиц.

GMK — Юлия Садейская рассказала, как превратить данные в деньги и что важно учитывать при планировании новых проектов.

ЭНКО — Анна Гаврина раскрыла свежую методологию по работе с земельным фондом и показала, как сократить анализ участка до 3 минут.

Домопланер — Егор Михальчук поделился решениями с ИИ и реальными цифрами, где застройщики теряют деньги (и как этого избежать).

🤝 Отдельное спасибо нашим партнерам, спикерам и всем, кто присоединился. Мы еще раз убедились: цифровизация и аналитика — это уже не «будущее девелопмента», а сегодняшний рабочий инструмент.

Спасибо, что были с нами! 💙

Партнерская сессия «Объектива» в рамках форума 100+ TechnoBuild

На самом деле аналитическая работа в девелопменте начинается задолго до появления проекта жилого комплекса, и начинается она – с анализа потенциала земельного фонда.
В большинстве случаев процесс пополнения земельного фонда в работе девелопера представляет собой направленный хаос. Экспансия предполагает выбор направления – город или локация, и далее – предметный анализ перспективы найденных или предложенных ЗУ. Очень часто перспективы земельных участков оставляют желать лучшего, а девелопер тратит ценное время и ресурсы на работу «в стол».

✔️ В компании ЭНКО решили глобально пересмотреть принципы работы с земельным фондом и разработали методологию, позволяющую оперативно и точно выбирать предметную область поиска земли, а также сократить анализ «входящего» земельного участка до 3 минут – об этом нам расскажет глава департамента аналитики девелоперской компании ЭНКО Анна Гаврина.

Встречаемся на партнерской сессии «Объектива» в рамках форума 100+ TechnoBuild 1 октября в 12.00 , зал 3.4.

Партнерская сессия «Объектива» в рамках форума 100+ TechnoBuild

Главные премьеры рынка недвижимости принято презентовать на крупных отраслевых событиях.
Именно на нашей секции мы покажем самые трендовые цифровые решения в области девелоперской аналитики, которые совсем скоро станут доступными инструментами для пользователей «Объектива».

✔️ Коммерческий директор компании, Ксения Чернецкая, расскажет:

🔵На какие области данных сегодня стоит обратить свое внимание аналитикам.

🔵Презентует новый фунционал сервиса, сфокусированный на оценке и анализе продуктовых решений.

🔵Познакомит вас с ANNA – Artificial Neuro Network for Apartaments, нейросетью, интегрированной в сервис цифровой аналитики «Объектив».

Встречаемся на партнерской сессии «Объектива» в рамках форума 100+ TechnoBuild 1 октября в 12.00, зал 3.4.