Ъ—Недвижимость

Продажи вторичного жилья в Москве в ноябре снизились на 16%

В ноябре 2025 года на вторичном рынке жилья Москвы зарегистрировано 11,7 тыс. договоров купли-продажи, подсчитали в Циан.Аналитике. Показатель оказался на 16% ниже, чем в октябре, и соответствует среднемесячному уровню сделок с начала года.

Ноябрь, как правило, уступает октябрю по активности на 6–8%, однако в 2025 году снижение оказалось более выраженным. В числе факторов — календарная разница: в ноябре было 19 рабочих дней против 23 в октябре.

Объем предложения за месяц сократился на 8%, при этом средняя цена 1 кв. м. выросла на 1% и достигла 379 тыс. руб., что на 9% выше, чем годом ранее. Дополнительное давление на вторичный рынок оказывает смещение интереса покупателей в сторону новостроек на фоне ожидаемых изменений условий семейной ипотеки в начале 2026 года.

⚡ Банк России снизил ключевую ставку до 16%.

▪ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

РЖД продаст башню в «Москва-Сити»

Власти обсуждают программу улучшения финансового положения ОАО РЖД. Среди мер оптимизации долговой нагрузки — продажа непрофильных активов и офисных площадей в комплексе Moscow Towers в «Москва-Сити».

В 2026 году РЖД может реализовать до 350 тыс. кв. м офисной недвижимости в небоскребе. Площади были приобретены компанией за 170 млрд руб., при этом продать их без убытка будет сложно с учетом процентных ставок по кредиту и вложений в достройку.

По оценкам консультантов, рыночная стоимость всего объема может составлять 227,5–245 млрд руб., при этом продажа, вероятно, будет вестись крупными блоками.

По итогам девяти месяцев чистая прибыль РЖД сократилась в 4,2 раза, до 24,9 млрд руб., при росте выручки до 2,7 трлн руб. Совокупный объем заемных средств компании на конец сентября составил 3,48 трлн руб.

📷 Евгений Разумный, Коммерсантъ

Спрос россиян на зарубежную недвижимость сократился до минимума за пять лет

В 2025 году спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости продолжил снижаться. По данным Tranio, за 11 месяцев количество обращений уменьшилось на 22,4%, а число сделок — на 18%, что стало минимальным показателем за пять лет.

В целом по рынку совокупный спрос за январь—ноябрь сократился на 10%, при этом обращения из России снизились на 25%, тогда как запросы от россиян, уже находящихся за рубежом, выросли на 40%.

География спроса сместилась в сторону Юго-Восточной Азии и стран Персидского залива. Спрос на Таиланд вырос на 14,12%, на ОАЭ — на 4,79%, на Турцию — на 11,10%. Европейские рынки теряют интерес. Во Франции спрос снизился на 27,82%, в Испании — на 30,95%, в Греции — на 29,32%.

На фоне валютных колебаний медианный бюджет заявок сократился на 10%, с €300 тыс. до €270 тыс., при этом в ОАЭ он, напротив, вырос на 9,64%, до €303,7 тыс. Инвестиционные запросы усилились. Их доля увеличилась с 42,47% до 47,10%.

📷 Shutterstock Premier / Fotodom

Выдачи ипотеки на ИЖС сократились на 56% за 11 месяцев

Объем выдач ипотеки на индивидуальное жилищное строительство и покупку готовых домов за 11 месяцев 2025 года сократился на 52% и составил 466 млрд руб., следует из данных Дом.РФ. Количество выданных кредитов снизилось на 56% — до 87 тыс.

При этом в годовом выражении выдачи растут второй месяц подряд. В ноябре банки предоставили 9 тыс. кредитов, что на 35% больше, чем годом ранее. Объем выдач увеличился на 8% и составил 48 млрд руб. Положительная динамика во многом объясняется низкой базой конца 2024 года.

На фоне снижения ипотечной активности во втором полугодии 2025 года выросло число подрядных организаций в сегменте ИЖС. Их количество увеличилось почти на треть — с 7,4 тыс. во втором квартале до 9,8 тыс.. Число подрядчиков, ведущих строительство с использованием эскроу-счетов, выросло с 1,3 тыс. до 3,2 тыс., при этом 28% из них реализовали или реализуют шесть и более проектов с применением этого механизма.

Количество подрядчиков, готовых работать с эскроу, увеличилось на 50% и достигло 6,3 тыс. против 4,1 тыс. ранее. За первые девять месяцев действия эскроу-модели в ИЖС, начиная с марта 2025 года, заключено 16,5 тыс. договоров подряда на строительство 1,8 млн кв. м жилья, из которых 5,3 тыс. домов уже построены.

🗞🗞🗞🗞 Закрытый паевой инвестиционный фонд «РД 2», находящийся под управлением УК «ВИМ Сбережения», заключил сделку с ГК «Эталон» по покупке делового квартала «Серебряный фонтан» общей площадью 26,7 тыс. кв. м на северо-востоке Москвы.

Продавец объекта — группа «Эталон», проводившая редевелопмент исторических зданий на месте офисного комплекса, разместит в бизнес-центре свою штаб-квартиру, обеспечив инвесторам стабильный денежный поток.

Эксперты оценивают стоимость сделки в 7–7,5 млрд руб.

📷 Группа «Эталон»

#Ъузнал

Премиальная недвижимость Москвы подорожала на 27% за год

По данным исследования «Суммы элементов» и компании Nikoliers, в середине ноября 2025 года средневзвешенная цена 1 кв. м. в сегменте премиальной жилой недвижимости на первичном рынке Москвы в старых границах достигла 1,16 млн руб., увеличившись за год на 27%. Средний бюджет покупки составил 113,1 млн руб., средняя площадь лота в продаже — 97,6 кв. м.

В структуре предложения доминируют двух- и трехкомнатные квартиры — по 30% каждая, в совокупности 60% рынка. Однокомнатные лоты формируют 23%, четырехкомнатные — 15%, доля студий не превышает 2%.

С января по октябрь 2025 года в премиальном сегменте реализовано более 1,7 тыс. лотов, что на 5% больше, чем годом ранее. Общая площадь проданных квартир превысила 161 тыс. кв. м, средняя площадь сделки составила 89,6 кв. м. В структуре спроса также преобладают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры — 29% и 28% соответственно, или 57% совокупного объема продаж.

Насколько востребован «Дальневосточный гектар»

По программе «Дальневосточный гектар» землю получили уже 154 тыс. человек, общая площадь участков составила 100 тыс. га. В 2023 году было предоставлено 10,3 тыс. участков, в 2024 году — 12,4 тыс., за 10 месяцев 2025 года — 12,52 тыс. Основной объем выдачи приходится на Дальний Восток, среди регионов лидируют Приморский край и Якутия.

Чаще всего гектар используется для строительства жилья, на такие проекты приходится 54% участков. Еще 27% используется под сельское хозяйство, около 10% — под предпринимательские проекты, 7% — под рекреацию. Большинство участников программы — местные жители, доля заявителей из других регионов составляет около 12%.

Ключевым ограничением программы остается инфраструктура. В ряде локаций отсутствие дорог и электросетей не позволяет приступить к освоению земли. В Анивском районе Сахалина в 2025 году более 200 владельцев гектаров не смогли начать работы из-за отсутствия подъездных путей. Часть участков также исключается из программы по природоохранным основаниям.

📷 Александр Миридонов, Коммерсантъ

Рынок элитной аренды Москвы вернулся к сезонности

В 2025 году спрос на элитную аренду квартир в Москве сместился в летние месяцы, следует из исследования Intermark Аренда, тогда как в конце года активность арендаторов заметно снизилась. В июне количество сделок увеличилось на 13%, а в августе — на 20%, при этом максимальная активность была зафиксирована в последнюю неделю месяца. В конце года спрос снизился — в ноябре число сделок сократилось на 27%, что стало одним из минимальных значений за 2025 год.

Увеличение предложения произошло за счет активного выхода на рынок инвестиционных квартир. В сентябре объем предложения вырос на 17% к августу, что стало максимальным месячным приростом за год. По итогам ноября количество доступных для аренды элитных квартир оказалось на 8% выше, чем годом ранее.

На фоне расширения предложения рост арендных ставок замедлился. Минимальные предлагаемые ставки в 2025 году были зафиксированы в апреле на уровне 469 тыс. руб. в месяц, после чего они росли и к октябрю—ноябрю достигли 499 тыс. руб. в месяц, где рост фактически остановился. При этом ставки, по которым заключались сделки, в ноябре снизились на 3%.

Разрыв между ожиданиями арендаторов и собственников остается значительным. Средневзвешенный бюджет предложения в начале декабря составил 499 тыс. руб. в месяц, тогда как средний бюджет спроса — 304 тыс. руб. в месяц. Таким образом, разница достигла 64%, или 195 тыс. руб. При этом бюджет спроса оказался на 13% выше уровня прошлого года, а бюджет предложения — на 6% выше.

География сделок смещается в центр города. Доля сделок в ЦАО увеличилась за год с 61% до 67%. Наибольший спрос пришелся на районы Арбат—Кропоткинская, Тверская—Кремль и Краснопресненская. Самая дорогая аренда фиксируются в районах Фрунзенская и Хамовники, где средний уровень предложения в конце года составлял около 540 тыс. руб. в месяц.

Земельные участки обеспечили рост торгов в 2025 году

В 2025 году на публичных торгах было реализовано на 51% больше лотов, чем годом ранее — 174 тыс. успешных процедур против 115 тыс. При этом выручка от их продажи сократилась на 25%, с 383 млрд руб. до 287 млрд руб.

Основным драйвером стала продажа и аренда земельных участков. Количество реализованных лотов в этом сегменте увеличилось в 2,3 раза. На землю пришлось 54% всех проданных объектов, однако в денежном выражении сегмент обеспечил лишь 6% выручки — 19 млрд руб. против 30 млрд руб. годом ранее.

Недвижимость остается крупнейшей категорией по объему выставленного имущества и формирует около 40% его совокупной стоимости. Участники рынка отмечают рост активности частных инвесторов, использующих торги как канал входа в недвижимость с дисконтом к рынку и для формирования портфелей из небольших объектов.

📷 Иван Водопьянов, Коммерсантъ

🗞🗞🗞🗞 Коммерческая недвижимость все чаще продается через аукционы. По предварительным итогам 2025 года, объем вложений в такую недвижимость на торгах в Москве и Подмосковье составляет 87,5 млрд руб. — это в четыре раза больше, чем годом ранее. В целом по России этот показатель может достигнуть 224 млрд руб., увеличившись почти вдвое год к году.

Коммерческие объекты пользуются спросом у инвесторов на фоне нестабильности и волатильности традиционных финансовых инструментов, отмечают эксперты. Аукционы позволяют им приобретать недооцененные активы с потенциалом роста.

Однако для продавцов такая стратегия сопровождается юридическими сложностями и рисками удешевления актива.

#Ъузнал

🗞🗞🗞🗞 Минстрой предлагает продлить еще на год мораторий на взыскание покупателями жилья с застройщиков неустойки за срыв сроков сдачи объектов или некачественное строительство. Кроме того, предполагается, что отсрочка по исполнению судебных решений в пользу дольщиков жилья, вступивших в силу до 2023 года включительно, будет завершена 1 февраля 2026 года, а уже взысканные с застройщиков штрафы за 2024–2025 годы подлежат уплате в рассрочку ежеквартальными платежами в течение 2027 года.

Эта мера, первоначально введенная в пандемию, давно вызывает критику со стороны дольщиков — более 50% в России сейчас сдаются с задержкой. В свою очередь, отраслевые чиновники аргументируют ее необходимостью поддержать стройиндустрию, переживающую снижение продаж.

#Ъузнал

Предложение новостроек в старых границах Москвы за год сократилось на 23%

По предварительным итогам 2025 года объем предложения на первичном рынке в старых границах Москвы снизился на 23%, подсчитали в «Метриум». Число квартир и апартаментов в продаже сократилось с 52 тыс. в декабре 2024 года до 40 тыс. к ноябрю 2025 года. Наиболее заметное сокращение зафиксировано в массовом сегменте, где количество лотов уменьшилось вдвое — с 21 тыс. до 10 тыс.

На фоне сокращения предложения средняя цена 1 кв. м. в новостройках в ноябре достигла 787 тыс. руб., что на 26% выше уровня конца 2024 года. В массовом сегменте рост цен составил 23% до 404 тыс. руб., в бизнес-классе — 15% до 533 тыс. руб., в премиум-классе — 18% до 865 тыс. руб., в высокобюджетном сегменте — 15% до 2,4 млн руб.

Средняя площадь квартир в продаже увеличилась до 63,9 кв. м, что на 10% больше показателя декабря 2024 года. Рост средней площади зафиксирован во всех сегментах, за исключением премиального, где показатель остался на уровне 78,7 кв. м.

Предложение студий сократилось на 46% — с 8,7 тыс. до 4,7 тыс. лотов. Число однокомнатных квартир уменьшилось на 26%, двухкомнатных — на 19%, трехкомнатных — на 14%. Единственным форматом, показавшим рост, стали квартиры с четырьмя и более комнатами, их предложение увеличилось на 16%.

Количество квартир с отделкой от застройщика сократилось на 58% — с 14,6 тыс. до 6,1 тыс. лотов, а их доля на рынке снизилась с 28% до 16%. Объем предложения в формате предчистовой отделки уменьшился на 29%, тогда как число квартир без отделки практически не изменилось и составляет около 26 тыс. вариантов.

Спрос на новостройки в целом остался стабильным. За январь—ноябрь 2025 года в старых границах Москвы заключено 54,6 тыс. договоров долевого участия против 54,4 тыс. годом ранее. При этом по сравнению с 2023 годом число сделок оказалось ниже на 16%.

Доля ипотечных сделок выросла до 60% против 37% в конце 2024 года. В массовом сегменте этот показатель увеличился до 77%, в бизнес-классе — до 57%, в премиум-классе — до 24%.

🗞🗞🗞🗞 По итогам января—ноября объем предложения строящихся и проектируемых офисов для продажи в Москве увеличился почти втрое год к году, до 976 тыс. кв. м, стало известно «Ъ».

Возведение офисов для реализации в продажу является для девелоперов самым быстрым способом вернуть вложенные в строительство инвестиции, говорят эксперты.

Такие объекты пользуются спросом на рынке в условиях растущих арендных ставок и критически низкой вакансии на офисном рынке. Кроме того, покупка офиса защищает компании от инфляции и быстрого роста арендных ставок.

В основном девелоперы сфокусировались на строительстве бизнес-центров в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД: здесь располагается 75% от общего объема предложения офисов на продажу.

#Ъузнал

В России сохраняется спрос на зарубежную недвижимость. Покупатели активно интересуются странами шенгенской зоны, ОАЭ, Таиландом, Индонезией и Турцией. Недружественные государства, включая ряд стран ЕС, иногда отказывают покупателям с российским паспортом.

В 2025 году наблюдались изменения в целях покупки — на смену чисто инвестиционным мотивам пришли диверсификация активов и получение вида на жительство (ВНЖ) в другой стране. Покупатели стали более избирательными, сместив интерес в сторону качественных локаций и более дорогих проектов.

✔️ Подписывайтесь на «Ъ»|Оставляйте «бусты»

Офисы класса А в окружении Москва-Сити подорожали на 43% за полгода

По итогам ноября 2025 года средняя стоимость квадратного метра в офисах класса А, расположенных в радиусе 3 км от делового кластера Москва-Сити, достигла 674 тыс. руб., следует из исследования Ortiga Development. По сравнению с маем 2025 года, когда показатель составлял 472,4 тыс. руб., рост составил 43%.

В самом Москва-Сити за тот же период зафиксирована отрицательная динамика. Средняя цена квадратного метра снизилась с 816 тыс. до 794,9 тыс. руб.

Структура реализованных сделок в ноябре сместилась в пользу прилегающих локаций. Почти 80% сделок пришлось на офисы в окружении Москва-Сити, тогда как на сам деловой кластер пришлось 24%.

В сегменте крупных офисов площадью 1–5 тыс. кв. м в бизнес-центрах вокруг Москва-Сити было реализовано 45 лотов, что соответствует 55% от общего объема сделок в этой категории. В самом деловом кластере заключено 37 сделок, или 37%.

Наибольшая разница зафиксирована в сегменте офисов площадью 101–300 кв. м. В окружении Москва-Сити было реализовано 97 офисов, или 79%, в то время как в самом кластере — 28 офисов, или 21%. Внутри этого диапазона 63% сделок пришлось на помещения площадью 101–200 кв. м, всего 78 сделок, еще 37% — на офисы 201–300 кв. м, всего 45 сделок.

В сегменте офисов площадью до 100 кв. м в окружении делового кластера реализовано 44 помещения, или 37%, в Москва-Сити — 26 помещений, или 63%. При этом внутри категории до 100 кв. м 91% сделок пришелся на офисы площадью 51–100 кв. м, 9% — на диапазон 21–50 кв. м. Сделки с помещениями площадью до 20 кв. м не фиксировались.

В общей структуре сделок наибольшую долю заняли офисы площадью 101–300 кв. м — 46%, или 123 сделки. Офисы площадью до 100 кв. м заняли 25%, или 67 сделок. На лоты площадью 1–5 тыс. кв. м пришлось 14%, или 38 сделок. Сегменты 301–1000 кв. м, более 10 тыс. кв. м и 5–10 тыс. кв. м заняли 6%, 5% и 4% соответственно.

Продажи новостроек в ноябре выросли на 40%

По данным ДОМ.РФ, в ноябре объём реализации квартир по договорам долевого участия увеличился на 2% к октябрю и на 40% год к году и достиг 2,8 млн кв. м. Денежный приток в строительный сектор вырос на 44% в годовом выражении и составил 560 млрд руб., что стало максимальным значением с июня 2024 года, когда приток составил 619 млрд руб.

По итогам 11 месяцев 2025 года объём продаж новостроек сократился на 5% год к году и составил 22 млн кв. м. В денежном выражении рынок вырос на 4% и достиг 4,4 трлн руб.

По оценке аналитического центра, по итогам 2025 года объём продаж на первичном рынке сократится на 2% и достигнет 25 млн кв. м. В денежном выражении показатель может составить около 5 трлн руб., что соответствует уровню прошлого года.