Мария Алиханова | Недвижимость для бизнеса

Темпы открытия новых точек продуктового ритейла сократились в два раза

Ну, во-первых, сколько можно их открывать, уже везде все есть. Я вот уже полгода пытаюсь найти помещение, где можно бы было открыть Пятерочку и пока у меня ничего не получилось.

А во-вторых, лично я вообще перестала ходить в магазины, больше 5ти лет я хожу только на рынок. Могу зайти в магазин, чтобы купить воды или булочку. Но нести тяжелые пакеты — это нет, я не собираюсь этим заниматься, когда есть доставка.

И получается довольно интересно. Пятерочки в Москве торгуют хуже (за счет плотности других магазинов и конкуренции с доставкой). А вот там, где доставки нет и не будет, они могут торговать значительно лучше.

Но возвращаясь к тому, что рост открытия новых точек уже не такой, как раньше. Как думаете, сети успокоятся, когда уже до конца вырастут и будут спокойно торговать или будут биться за средний чек и маржинальность?

В нашей рубрике #пятничныйГАБ уникальный лот для Московской области. Федеральный арендатор и очень маленький чек

Магазин Ермолино недавно открылся рядом с Чижиком. Мне оч нравится такая синергия дискаунтеров. И очень нравятся колечки с творогом из Ермолино. Ни в Азбуке, ни в ресторанах нет таких вкусных 🙈

Здание 2026 года постройки.
Арендный платеж — 100 000 рублей
Стоимость — 11 000 000 рублей

Это очень редкий чек для Московской области. Да, это не ближайшее Подмосковье, а Воскресенск.

А из плюсов: федеральный арендатор, проходное место недалеко от жд станции, рядом сильный якорь, хорошая окупаемость (9 лет).

Для примера, квартира, которая стоит 11 млн даст вам аренды в лучшем случае на 40-50к сейчас.

Если хочется купить эту крошечку, контакты в профиле канала 👌

Невыдуманные истории о которых невозможно молчать

Барышне пришел запрос, ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, чтобы КУПИТЬ МЕБЕЛЬ (я проверила, барышня работает в Москве/МО). Что там за мебель то должна быть в цену квартиры в Москве или даже в МО?

Она ПОСМОТРЕЛА быстренько ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК В ЛОКАЦИИ. Это высший пилотаж. Это надо реально пасти вот эту конкретную локацию. Нет инструмента с помощью которого ты можешь заглянуть в реальные подписанные ДКП. Можешь только быть на связи с теми, кто экспонирует квартиры и когда они уходят с рынка звонить и спрашивать продали ли и за сколько.

Оказалось, что несмотря на то, что КВАРТИР НЕТ, СДЕЛОК ПРОХОДИТ МНОГО. Что это за чудесная локация, когда на очень холодном сегодняшнем рынке проходит МНОГО сделок? Хотя с другой стороны вариантов для покупки там и нет почти...

Объяснение всей этой ситуации может быть только одно: это байт на комменты и судя по тому, что их больше сотни, он сработал!

Мой коллега, Евгений Лоскутов, недавно рассказал про свои объекты с кладовками в Казани. Вам видосик посмотреть за ужином.

Вообще Женю оч рекомендую, большой профессионал 💪

Я, кстати, думаю, что застройщик реально заработал больше, сделав такой финт.

Но вот какой нюанс у нас получается:
Самые сладкие, самые желанные арендаторы оч капризны к количеству ступенек. Каждая новая ступенька снижает конверсию захода в их магазин. Аптеки не любят ступеньки. Торговые сети терпеть не могут ступеньки. Могут, конечно, арендовать. Но если им прямо ну очень надо и вообще никаких альтернатив рядом нет.

С точки зрения собственника, покупая такое помещение, вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов. И возможно это черт с ним, если помещение, например, раза в два дешевле, чем такое же, но на настоящем первом этаже. А если не в два, а меньше, тут уже думать надо.

Рубрика "Зачем, а самое главное нафига"

В одном подмосковном ЖК застройщик решил подойти к коммерции на первых этаж с выдумкой. Сделал ее в два уровня. От входа есть одна лестница наверх. И одна лестница вниз 🙈

С другой стороны, это же в два раза больше метров получается!

Купили бы такое?

Недавно мы выкупили помещение под строительство кладовок. Анастасия Якупова съездила посмотреть помещение и ей очень понравилось. Мне тоже очень нравится это помещение.

В ролике я говорю, что будь моя воля, я бы его не продавала.

И вот почему:

🔥 Локация, в которой индивидуальное хранение будет востребовано. Дома новые, но жители уже большей частью выплатили ипотеку
🔥 Небольшая площади кладовки -> кладовка заполнится быстро и всегда будут желающие заехать на место тех, кто закончил арендовать
🔥 Очень удобный пользовательский путь, отсутствуют все минусы подвалов
🔥 И самое главное: здесь будет стабильный арендный поток, который растет на 10% в год за счет индексации.

Я не всегда понимаю, чем руководствовался застройщик, когда строил коммерческие помещения.

Вот, например. Угловое помещение. Но чтобы туда попасть нужно подняться по ступенькам и пройти через 3 двери! Зачем и самое главное нахрена?

Мы сейчас ищем помещения под аптеки, но такое аптеке просто стыдно предлагать. Во-первых, ступеньки, у аптек на них аллергия. Во-вторых, проход через общий коридор.

Может быть застройщик имел в виду, что тут будет не ритейл, а офисы? Но тоже вопрос, зачем в этом прекрасном далеко ближайшем Подмосковье столько офисов? Или он просто хотел сэкономить на ступеньках и дверях? Ваши версии?

Во сколько лет вы узнали, что КБ и Бристоль принадлежат одному владельцу?

Я об этом узнала в сейчас лет 🤦‍♀️

Интересно, зачем владельцу две одинаковые сети?

Ну, то есть я понимаю Чижик, Пятерка, Перекресток — это все Х5. Но они отличаются по формату, площади магазину, вайбу.

А Бристоль и КБ — два брата близнеца просто. Или нет? Есть специалисты, в чем различие этих сетей?

Сегодня в рубрике #пятничныйГАБ проект под кладовки.

Кладовки в ЖК 7 км от МКАД

Мы предлагаем под ключ сделать кладовки под управлением компании Кладовкин или Складно.

Из чего складывается цена проекта:
1. Покупка помещения
2. Стоимость общестроительных работ
3. Стоимость оборудования ячеек
4. Стремянка, тележка и другие мелочи
5. Наша комиссия

Мы делаем проекты под ключ. Находим лучшие помещения, согласуем с операторами, участвуем в разработке боксографии, следим за стройкой, заключаем договора с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. Т.е. делаем все под ключ.

Сегодня я предлагаю рассмотреть проект в Подмосковном ЖК.

🔸 Первый этаж
🔸 Дом 2024 года постройки
🔸 Правильная прямоугольная форма
🔸 ЖК начал строится в 2014 году, т.е. самые первые жильцы уже отделались от ипотечной нагрузки
🔸 Согласно Бестплейс доходы жителей этого ЖК более 200к на семью

Стоимость под ключ 18,4 млн.
Начальный МАП, арендный поток, на который кладовка выйдет в 2027 года — 176 500 рублей. Коллеги могут сказать, что это какие-то слишком скромные цифры. Но мы правда стараемся максимально скромно посчитать.

Если считать по начальному МАПу, то окупаемость получается 9 лет и кажется, что ничего себе как много. Ну, для кладовки. С другой стороны, если мы учтем индексацию в 10% в год, то получится 6,1 год.

МАП тут посчитан чистый за вычетом комиссии оператора, коммунальных платежей, УСН 6%, эквайринга и прочих расходов.

Если есть вопросы или просто хочется об этом поговорить, пишите в личку 👌

Я уже писала, что я вхожу в бизнес-клуб по коммерческой недвижимости — Академия Готового Арендного Бизнеса Дмитрия Новикова.

Это большое и самое крутое сообщество профессионалов. Мы делимся последними новостями, практикой, слухами, сплетнями из бани. И конечно же делаем совместные проекты. Собственно для совместных проектов все и затевалось.

В эту пятницу я выступаю там с двумя своими проектами. Кладовки под управлением оператора Кладовкин. Я буду рассказывать и показывать свои проекты, коллеги будут задавать вопросы. Может быть даже разнесут в пух и прах. Но это вряд ли, у меня очень крепкие проекты 😊

Выступать буду не только я, так что на проекты коллег тоже посмотрите. Можно даже будет там сразу и купить что-нибудь, что вам будет интересно :)

Приглашаю всех желающих в эту пятницу в 9:00 в гости на нашу встречу. Да, рановато, зато онлайн )

Регистрация на эфир: https://info.academycre.ru/innerether

Сегодня в рубрике #пятничныйГАБ кладовки Складно в Санкт-Петербурге

Не просто какие-то абстрактные, а конкретная кладовка на ул. Ушинского

Денежный поток: 143 000 рублей в месяц (после вычета комиссии оператора)
Цена: 13 990 000

Что такое кладовки Складно

Складно — это сервис, где любой желающий может арендовать место для хранения своих вещей. Если вы устали хранить дома зимнюю одежду, нет места для елки, жена ворчит, что ваши рыболовные снасти уже задолбали, она хочет эстетичный балкон, а не это вот все, еще и санки тут, ну сколько можно вообще?

То вместо того, чтобы спотыкаться о лишние (но нужные!) вещи, можно арендовать свой личный шкаф недалеко от дома и отнести туда все, что не нужно вот прямо сейчас. Рынок индивидуального хранения вещей сейчас растет и кладовки появляются во всех крупных городах.

Для собственника помещения с кладовкой есть несколько серьезных плюсов:

1. У вас не 1 арендатор, а много. Если 1 арендатор съедет, то еще не факт, что вы вообще это заметите. Да даже если 5 арендаторов съедут. На их место заедут другие.

2. Простота индексации платежа. Вы просто по оферте индексируете на 10% аренду. В одностороннем порядке. Какой еще арендатор может похвастаться таким?

3. Все вопросы заселения арендаторов, выселения арендаторов, маркетинга, индексации лежат на операторе. За это Складно получает комиссию 15%

Кладовка эта небольшая, всего 53 ячейки (94 м2). И это хорошо. Заполнить небольшую кладовку намного проще, чем большую.

Заполнена эта кладовка на 100%
И если сейчас арендный поток составляет 143 000 рублей в месяц, то к концу года ожидается уже 157 000. Мелочь, а приятно!

А знаете, сколько можно получить аренды, если вы сдаете квартиру стоимостью 14 миллионов? Ну, примерно тысяч 45-60. Так что я считаю, что для собственника кладовка — это прямой конкурент бабушкиной квартиры, которую сдают в аренду. Из плюсов: в квартире можно и самому жить, если что. Из минусов: много суеты во время простоев и мало денег.

Нет, ну с другой стороны ЗАТО ЧЕСТНО.

Ну и сами понимаете, ситуации разные бывают. Вот, например, хотите вы подарить врагу что-то дорогое? А тут такой актив!

Росреест — красавчик!

На этой неделе у нас с инвесторами было две сделки. (А вы думаете, почему я редко пишу? Некогда 🙈)

Одна сделка — нотариальная в понедельник. Вторая — через сервис Метр Квадратный от ВТБ в среду, т.е. вчера.

Сегодня Росреестр прислал выписки, что он все зарегистрировал и переход права произошел. По обеим сделкам.

Со вчерашней сделки с момента подписания договора купли-продажи до момента получения выписки на новых собственников вообще чуть меньше 24 часов прошло.

Ну какая красота!

Будем ждать теперь поступления денег на продавцов и получения ключей. И будем готовить эти помещения для будущих арендаторов 🙌

Ой, девочки. Ну, мальчики тоже, конечно. Мальчики, вам интересно тоже будет посплетничать? Помните вчерашний пост про аптеку?

Ну короче!

Это помещение мне предлагали под соусом "собственник его не сдавал, чтобы потом продать, как физлицо и не попадать на налоги как ИП. А так помещение хорошее, отлично подойдет для аптеки".

А оказалось, что это ну не совсем так. Оказалось, что месяца 3-4 назад, они прошлись по всем вообще аптекам. И все аптеки им отказали! Соседний супермаркет торгует плохо. Не хватило объёма локации даже для одной аптечки. Инфа сотка.

А теперь они это помещение сливают в рынок. Что логично. А кто бы на их месте поступил бы по другому?

А выводы у меня лично такие. Как же хорошо, что у нас такое классное сообщество по готовому арендному бизнесу и можно эту историю размотать буквально за сутки, выбросить из головы этот обьект и идти дальше 🤗

Цветочные салоны, которые работают по ночам.

Всегда было интересно, вот прямо реально имеет смысл держать точку открытой всю ночь? Неужели мужчина, подорвавшийся к любовнице ночью, или опоздавший с корпоратива подвыпивший муж реально делают там кассу? Или ночной флорист бесплатно работает, поэтому почему бы и нет? А может быть там вся экономика держится на продаже запрещенных веществ?

Кто в курсе, какое экономическое обоснование у круглосуточного цветочного?

Недавно писала про то, что покупать пустое коммерческое помещение могут только авантюристы или богачи.

Сегодня пришла иллюстрация.

Пишет агент по недвижимости, собственнику срочно нужны денежки.

Продается помещение в Московской области. Помещение пустое, но подходит под аптеку. Метраж отличный, расположение — ну, норм. Не идеальное, но и не ужасное. Самое главное — рядом вообще нет аптек. Новостройка.

Считаю на коленке экономику, понимаю, что отличный инвест проект может быть. Мы можем купить пустое помещение, сдать его аптеке и продать как готовый арендный бизнес по 10-11 летней окупаемости. Цикл получится 6-9 месяцев. Доходность около 40-45% Редкая удача.

Закидываю в разные аптечные сети адрес. Интересно ли им там открыться.

И один за другим мне приходят ответы, что они эту локацию знают, но открываться там не планируют, она им не подходит 🥲

Еще не все ответили, но что-то мне подсказывает, что не просто так там нет ни одной аптеки )

Но помещение реально хорошее ) Думаю, там быстро покупатель найдется. Ему скажут что-то вроде: смотри, вот автобусная остановка, вот переход недалеко, а вот большой продуктовый магазин рядом! Здесь будет отлично смотреться аптека :)