Последствия изменений в программе Семейной ипотеки. Часть первая.

— Что происходит на свете? — А просто зима
— Просто зима, полагаете вы? — Полагаю.
Я ведь и сам, как умею, следы пролагаю
в ваши уснувшие ранней порою дома.

Зима и долгая ночь из сказок старой Нэн. Застройщики и агентское сообщество находятся в шоке, обвиняя во всем подлое государство. Но даже если мы забудем, что изменения в программе были анонсированы сильно заранее, то останутся еще некоторые знаки приближающейся зимы. Еще до изменений продажи у застройщиков упали. Более того, разгон ближайших изменений с лета не показал такого же эффекта, как предыдущие разгоны перед другими изменениями в программе, хотя раньше они были скорее техническими, а сейчас уже радикальные.

Плюс стремительно растущие просрочки по ипотеке. Да, в общем объеме доля просрочки пока небольшая, но вот тенденция к ее постоянному и уверенному росту показательна. Еще у нас нет объективных данных по рассрочкам от застройщика, насколько там велик долг. Кроме изменений в семейной ипотеке мы сталкиваемся и с другими вызовами, о которых я сильно заранее и много уже писал на канале. Это, во-первых, падение реальных доходов населения. Тут и стагнация экономики в общем, и повышение налогового бремени, закрытие субъектов МСП, цифровые ограничения и так далее. В условиях объективных финансовых проблем все меньшая доля населения имеет возможность покупать жилье.

Во-вторых, сама социально-демографическая прослойка покупателей жилья. Мы, теоретически, потому что таких исследований не проводилось, но теоретически, подходим к порогу насыщения потребности в собственном жилье для тех, кто имеет возможность его купить. Нам любят показывать данные по обеспеченности квадратными метрами на душу населения, забывая о том, что нужно делать сравнения с другими странами по количеству собственников, а не арендаторов. А собственников у нас уже очень много. Без своего жилья остаются теперь в большей степени те, кто не могут его себе позволить. А большая часть тех кто мог, его уже приобрел.

Рассчитывать же на инвестиционный спрос рантье глупо. Нет у нас такого количества потенциальных рантье. Эти все предпосылки считывались заранее, но застройщики предпочитали их игнорировать, открывая все новые и новые проекты. Поэтому сейчас на рынок давит еще и избыточное предложение. В некоторых регионах оно уже безумное. Но застройщики открывали это все не на свои, а на банковские. Стратегия роста всегда себя оправдывала и позволила никому неизвестным вчерашним владельцам автомоек войти в топ 10 застройщиков России, пока другие старые и опытные застройщики выбирали консервативный путь. Но стратегия роста не может работать всегда.

Что будет с рынком и ценами? В ближайшее время ничего страшного не случится. Не разделяю апокалиптичных прогнозов от застройщиков и некоторых экспертов. Застройщики смогут снизить ипотечный платеж с помощью субсидирования. Как мы все видим, ЦБ не борется с субсидированными ипотеками всерьез, а это значит комфортный платеж все еще будет доступен покупателям, просто теперь не за счет государства. Это бремя разделят застройщик с покупателем, что как по мне, справедливо. А вот в долгой перспективе нас ожидает неизбежное схлопывание рынка. Показатели стройки должны вернуться к ⩽100 млн. кв.м. в год. Больше рынок просто физически не переварит. А что с ценами? А про цены во второй части. Конец первой части.