Итоги недели

За неделю объем предложения на вторичном рынке Петербурга снизился на 1,6% (спальные районы включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН,). Но с начала сентября по-прежнему остаемся в плюсе на 0,9%, в продаже 13,9 тыс. квартир.

По спросу особых изменений нет. Возможно конец сентября был чуть менее активным по звонкам и авансам, но в целом активность на уровне прошлых месяцев. Снижения ипотечных ставок уже никто не ждет, покупатели постепенно свыкаются с уже естественным уровнем ипотеки в 16,5-17,5% годовых. Статистика банков отражает плавный прирост рыночной ипотеки выдаваемой на вторичном рынке. Но разумеется заемщики по прежнему берут ипотеку на 20-40% от стоимости квартиры, стремясь минимизировать ежемесячные платежи. Базовый краткосрочный сценарий без изменений: невысокий уровень предложения и плавный рост цен. Несмотря на не самые позитивные ожидания в экономике, не жду снижения спроса. Готовое жилье как защитный актив остается в цене. Еще один заметный тренд - дальнейшее расхождение в ценах между старыми и новыми квартирами.

Новостройки. Главная новость - явное ухудшение параметров семейной ипотеки. Пока предполагаю что с октября объем выдачи снизится на 60-70%. Наиболее острой просадка будет в октябре-ноябре, покупатели и застройщики будут адаптироваться к новым жестким условиям.

В последние дни сентября, естественно наблюдаем наплыв желающих успеть воспользоваться старыми условиями «семейки». Банки уже приостановили прием заявок, теперь все сосредоточены на том чтобы успеть войти в сделки. На 20 сентября, по данным ДОМ.РФ, семейной ипотеки выдано уже на 153,5 млрд руб. К гадалке не ходи - сентябрь даст очередной локальный рекорд, крепко за 200 млрд руб. Не исключено, что приблизимся к июньскому всплеску в 286,6 млрд руб.

Из относительных плюсов - большинство наших клиентов, у которых уже запущена продажа или выкуп имеющейся квартиры под покупку новостройки, планы не пересмотрели. После реализации своего жилья у них как раз формируется первоначальный взнос в 50% достаточный для получения ипотеки по 6% в рамках новых условий. В новых условиях и нам и застройщикам придется гораздо активнее сочетать семейную ипотеку с программами обмена, трейд-ин и выкупа. Уже сейчас активно обсуждаем как адаптировать сервис и маркетинг.

В любом случае можно ожидать что застройщики потеряют порядка 30% от прежнего уровня продаж. Как минимум на несколько месяцев. Набор механизмов для компенсации выбывающего спроса все так же ограничен: помимо сервисов с продажей имеющегося жилья остается субсидированная ипотека (которая теперь по ставке почти сравнялась с семейкой, только застройщику надо платить неподъемную компенсацию банкам), точечные скидки и акции (массового снижения цен по надежным проектам не будет) и рассрочка (ее доля во втором квартале 2026 года достигла крепких 25%, сильного увеличения таких продаж не допустят банки). А тут еще новости про технический дефолт Самолета по облигациям, который не добавляют уверенности…

Кстати, в августе льготная ипотека снова обогнала рыночную и составила 54% от общей суммы выдачи. При этом 85% льготных кредитов пришлось именно на семейную ипотеку. В сентябре ее доля будет еще выше. С октября рыночная ипотека вернет временно утраченные позиции.

На рынке долгосрочной аренды видим робкие попытки стабилизации. По данным ЦИАН, за неделю предложение выросло на 0,7% - до 13,24 тыс. квартир. По Авито, наоборот, снижение на 1,3%, там сейчас предлагается 10,7 тыс. объектов. По-прежнему считаю, что пик предложения не пройден. В горизонте ближайших двух-трех месяцев вполне можем увидеть новые рекорды. Основной фокус надо держать не только на объеме предложения, но и на динамике ставок. Пока ЦИАН насчитал что за год ставки по однокомнатным квартирам снизились на 8,4%. А вот ДомКлик показывает куда более решительные минус 22% (август к августу 2025 года). Более объективной кажется первая оценка. В любом случае навес предложения будет давить на цены.

@yeltsovm