ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

ССЫЛКА НА ПРЯМОЙ ЭФИР С Андреем Останиным 👉

«Стратегия своими руками: как создать стратегию компании, подразделения или стратегию жизни своими руками, сэкономив на консультантах»

У вас есть уникальная возможность увидеть эфир и задать вопросы в прямом эфире! Запись будет доступна только в закрытом канале «Лаборатория девелопмента». Так что приходите на эфир.

🗓 Дата: четверг, 29 января 2026 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

ССЫЛКА НА ЭФИР 🗣

PM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

ПРАВИТЕЛЬСТВО НАПРАВИЛО СВОЕ ВНИМАНИЕ НА КАЧЕСТВО ЖИЗИ И СОСТАВ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

Постановление вступает в силу на следующий день после официального опубликования (опубликовано 26.12.2025).ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 2626.12.2025 No 1822-ПП

ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

1. Минимальные площади участков: Основной минимум – 600 кв.м. Участки 400 кв.м допустимы, но их не должно быть больше 20% от общего числа в проекте. Ставка сделана на более просторные владения.
2. Ключевое изменение: запрет септиков для крупных проектов! Внутри ЦКАД: для поселков от 500 домов. За пределами ЦКАД: для площадей от 100 га или от 580 домов. Обязательна централизованная канализация! Старые схемы с локальными септиками для новых крупных проектов больше не пройдут.
3. Гарантированная обеспеченность инженерными системами:
Электричество: минимум 15 кВт на дом. Мощность растет с увеличением участка. Газ: от 3,8 до 7 м³/час на домовладение.
Вода: минимум 1,5 м³/сутки на дом. При плохом качестве воды – обязательная станция обезжелезивания. Интернет: территория должна быть подготовлена для подключения любого оператора.
Видеонаблюдение: обязательное круглосуточное, с интеграцией в систему «Безопасный регион». Общественный транспорт: остановка в пешей доступности (до 800 м). Парковки: обязательные гостевые у въезда, расчёт мест вдоль дорог. Противопожарные требования: минимум 2 въезда для поселков от 50 участков, шириной от 3 м, с разворотными площадками. Благоустройство: не менее 15% территории под спортплощадки, зоны отдыха, озеленение.

ЗЕМЛЮ МОГУТ ИЗЪЯТЬ 🔥Серьёзно. Если не начать ее использовать. Самое жёсткое нововведение — трёхлетний срок на освоение участка. С 1 марта 2025 года вступает в силу федеральный закон № 307-ФЗ от 08.08.2024, устанавливающий строгие требования по освоению земельных участков (ИЖС, ЛПХ, садоводство) в течение 3 лет. Заброшенные, заболоченные участки или земли с сорняками могут быть изъяты у собственников через суд. Новые правила начнут действовать с 1 марта 2025 года для всех, включая уже оформленные участки. 

PM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и согласование сложных девелоперских проектов

КЕЙС В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 90 ГА. Ответы на вопросы заказчика. Если сейчас задавать этот вопрос, то точно направят в КРТ, им так проще. У нас путь через ППТ. По сути это все тоже самое, что нужно для КРТ. Так как при КРТ по инициативе правообладателя мы также должны разработать ДПТ (ППТ) и в договоре прописать сроки реализации (потом можно эти сроки менять дополнительными соглашениями). Будет все тоже самое и возможность реализовать проект ПОЭТАПНО. То есть выбрали массив, например на 100 домов(мы разобьем на приемлемые для вас, чтобы сделать сети и дороги) и пошли развивать/продавать).

Например: СМЕТА ПРОЕКТА "ВЗУ + СЕТИ НА 10 ГА, 100 ДОМОВ" Реальная стоимость проекта ВЗУ для 100 домов чаще всего находится в диапазоне от 3 до 5 миллионов рублей. Стоимость подключения дома: При общей стоимости в 20.5 млн. рублей и 100 домов, капитальные затраты на подключение одного домовладения составят примерно 205 000 рублей. Это доступно!

В любом случае, основное в двух вариантах - это обеспеченность дорогами, сетями, социальными объектами (которые вы и так планировали строить). Это можно делать поэтапно в соответствии с договором КРТ.

Продавать земельные участки будет возможно. Я писал об этом ранее.

ПЛЮС от администрации можно получить субсидии на инфраструктуру - Установлены Правила предоставления субсидий из федерального бюджета на софинансирование проектов КРТ в регионах (ПП РФ № 1685 от 30.11.2024). Заключить инвестиционно соглашение и получить по налогу на прибыль. Инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль (до 80% затрат на инфраструктуру) – ст. 286.1 НК РФ. Льготу по налогу: Снижена ставка земельного налога на первые 3 года строительства жилья в рамках КРТ (ФЗ от 31.07.2023 № 389-ФЗ).

ПЛЮС, в случае КРТ МЫ ЭКОНОМИМ 39 140 751 р. оплаты за изменение ВРИ. (вместо 68 603 102,5 р.) Постановление Правительства МО 1860-ПП утверждает порядок реализации инвестиционных проектов по созданию ОКС на территории МО, или как их ещё называют «инвестпроекты по созданию МПТ (мест приложения труда)». Реализация такого проекта позволяла девелоперу МКД снизить (и существенно) плату за смену ВРИ. Теперь МПТ это производство, лайт индастриал, офисы, гостиницы, спорт.

КРТ не надо бояться, просто делать все по уму и для людей.

PM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и согласование сложных девелоперских проектов

Пока большинство считает квадратные метры, профи зарабатывают на том, что видят инвестиционный потенциал территории и рынкок на 5 лет вперед – узнайте, какие правила существуют уже сегодня

Традиционная ошибка девелопера №2: Отсутствие стратегического видения и стадный инстинкт. Есть такой анекдот. Идет по краю пропасти караван. Впереди идущий верблюд оступается и летит вниз. За ним второй, третий... Последний, прежде чем шагнуть, думает: «Странно. Но раз все идут — значит, так надо».

Примерно так живут многие девелоперы. Они строят дома и целые районы, но почти никогда не задаются простым вопросом: «А что будет дальше?», «Как меняется рынокк, как меняется законодательтсво?» Не через месяц, а через несколько лет. Куда движется рынок? Что будет нужно людям? Какие риски нас ждут?

Задумываться об этом — тяжело, скучно и кажется бессмысленным. Дел и так горы: стройка горит, покупатели требуют, отчеты горят. Кто будет думать о каком-то «видении»? В итоге будущее компании рассматривают урывками, между делом. Или не рассматривают вовсе. А зря. Потому что тот, кто не формирует свое собственное понимание рынка, обречен идти в толпе. Он становится заложником чужих мыслей и оценок, которые носятся по рынку, как мода.

Вспомните 2008 год. Тогда грянул мировой кризис, и наш рынок недвижимости рухнул. Казалось бы, неожиданный удар. Но это только казалось. За год до этого кризис уже бушевал в США, потом добрался до Европы. Это был четкий, как по учебнику, сценарий: сначала падают финансовые рынки, а за ними, с небольшой задержкой, обваливается недвижимость. Все страны прошли по этой цепочке. Весной 2008 года наши биржи начали показывать те же тревожные симптомы.

Вопрос на миллиард: стоило ли ждать сентября, когда кризис доберется и до наших строительных площадок? Стоило ли слушать рыночных «экспертов», которые, завися от всеобщего ажиотажа, сладкими голосами обещали только рост?

Умные компании не ждали и не слушали. У них была своя голова на плечах. Они видели общую картину и начали готовиться к шторму заранее: притормозили с новыми проектами, укрепили финансы. А те, кто шел, как верблюды в караване, глядя на хвост впереди идущего, просто не пережили ту зиму.

В строительстве, где проекты длятся годами, нельзя жить сегодняшним днем. Нужно смотреть дальше своей стройплощадки. Нужно иметь смелость не доверять общему хору, а выработать свой, внутренний компас. Иначе в один не самый прекрасный день можно обнаружить, что ты построил идеальный поселок... для рынка, которого больше нет.

В следующем посте разберу плюсы комплексного развития территоий (КРТ)

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента   
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

Как и обещал, в этот четверг, 11:00 МСК мы будем говорить про стратегию компании и личную стратегию с уникальным человеком - Андреем Останиным специалистом по продажам и стратегии в прямом эфире. Андрей очень дорогой эксперт и он согласился провести эфир в нашей Лаборатории Девелопмента.

Тема: «Стратегия своими руками: как создать стратегию компании, подразделения или стратегию жизни своими руками, сэкономив на консультантах».

Андрей Останин – CEO и ведущий бизнес-тренер Ostanin Group.
·  В реальном бизнесе с 1996 года. С 2003 по 2020 год — топ-менеджер в «Евросеть», General Satellite, НПФ «Беркут», RBI, «Эталон», «Самолет».
·  С 2010 в корпоративном обучении, провел 350+ тренингов и стратегических сессий.
·  MBA в бизнес-школе AMI.
·  Сертифицированный тренер (Эриксоновский университет) и executive-коуч (бизнес-школа «Сколково», бизнес-академия Ernst & Young), дополнительное образование: IGRO, ВЕГИ, ОТУМКА, T&D.

Что разберем
·  Анализ прошлого – понять, что стоит оставить в прошлом, а что забрать с собой. Чек-лист успеха И. Адизеса.
·  Анализ настоящего – как анализировать тренды, проводить анализ сильных и слабых сторон помимо PEST и SWOT.
·  Формирование Видения и Миссии без «ботанизма». 4 алгоритма для упрощения процесса.
·  Определение стратегических целей – если SMART не работает пробуй OKR.
·  Риск-менеджмент простыми инструментами и определение ресурсов для достижения целей.
·  Целедостижение – операционная деятельность, которая повышает вероятность реализации целей и стратегии. Что взять от Agile, чтобы не погубить компанию.
·  Как все не бросить. Технологии работы с прокрастинацией.

Константин Пороцкий - Эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, КРТ и привлечению инвестиций

У вас есть уникальная возможность увидеть эфир и задать вопросы в прямом эфире! Запись будет доступна только в закрытом канале «Лаборатория девелопмента». Так что приходите на эфир.

🗓 Дата: 29 января 2026 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

❗️РЕГИСТРАЦИЯ ❗️

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

Сегодня впервые заказал себе очки для зрения — и это оказалось неожиданно символичным моментом.

У меня дальнозоркость. Да, я буквально гляжу далеко — и в жизни, и в планах, и в проектах. Хотя, если честно, это просто возрастные изменения зрения, с которыми сталкивается каждый. Ничего особенного, но почему бы не найти в этом свой смысл?

Я не стал откладывать и смело выбрал стильную оправу, которая мне действительно нравится. Потому что если уж делать что-то, то делать это с удовольствием. И знаете что? Это ощущается как вступление в новый период жизни — период, где я забочусь о себе осознанно и не боюсь перемен.

Так что мой вам совет: заботьтесь о своём здоровье и смело шагайте навстречу переменам. Иногда новые очки — это не просто коррекция зрения, а возможность по-новому взглянуть на мир)

ВНИМАНИЕ: В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ УЖЕСТОЧИЛИ ТРЕБОВАНИЯ К ИЖС! ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ ДОМОВЛАДЕЛЬЦАМ И ЗАСТРОЙЩИКАМ

Постановление вступает в силу на следующий день после официального опубликования (опубликовано 26.12.2025).

ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ:

1. Минимальные площади участков:
• Основной минимум – 600 кв.м.
• Участки 400 кв.м допустимы, но их не должно быть больше 20% от общего числа в проекте. Ставка сделана на более просторные владения.

2. Ключевое изменение: запрет септиков для крупных проектов!
• Внутри ЦКАД: для поселков от 500 домов.
• За пределами ЦКАД: для площадей от 100 га или от 580 домов.
• Обязательна централизованная канализация! Старые схемы с локальными септиками для новых крупных проектов больше не пройдут.

3. Гарантированная обеспеченность инженерными системами:

Электричество: минимум 15 кВт на дом. Мощность растет с увеличением участка.
Газ: от 3,8 до 7 м³/час на домовладение.
Вода: минимум 1,5 м³/сутки на дом. При плохом качестве воды – обязательная станция обезжелезивания.
Интернет: территория должна быть подготовлена для подключения любого оператора.
Видеонаблюдение: обязательное круглосуточное, с интеграцией в систему «Безопасный регион».

4. Инфраструктура и безопасность:
Общественный транспорт: остановка в пешей доступности (до 800 м).
Парковки: обязательные гостевые у въезда, расчёт мест вдоль дорог.
Противопожарные требования: минимум 2 въезда для поселков от 50 участков, шириной от 3 м, с разворотными площадками.
Благоустройство: не менее 15% территории под спортплощадки, зоны отдыха, озеленение.

ВЫВОД: Новые правила нацелены на создание качественных, безопасных и полностью обеспеченных коммуникациями поселков. Застройщикам теперь необходимо делать ставку на комплексное развитие с полным инженерным оснащением, особенно в части водоотведения. Для будущих жителей это повышение гарантий комфорта и инфраструктуры, но и потенциальный рост стоимости участков в новых проектах.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

Традиционная ошибка девелопера №1: Тактика вместо стратегии. Почему стройка — это марафон, а не спринт

Девелопмент — это создание новой жизненной среды «с нуля»: районов, инфраструктуры, общественных пространств. И здесь кроется ключевая болезнь отрасли: преобладание тактики над стратегией. Большинство компаний живут одним днем, подменяя долгосрочный план чередой сиюминутных решений.

Почему это происходит? Ответ — в человеческой психологии. Тушить видимый «пожар» (срочную проблему, жалобу клиента) — приятно и героично. Эффект моментален, действие очевидно. Это тактика — реакция на текущие вызовы.

Стратегия же — «неблагодарная» работа без сиюминутной отдачи. Это сегодня закладывать дорогу, которая понадобится через три года, или резервировать территории для будущего этапа. Результаты станут видны лишь спустя годы, а до того кажется, что ресурсы тратятся впустую. Многие компании, опасаясь «не дожить до светлого будущего», отказываются от этой работы, предпочитая бегать с «ведром» по горящим точкам. Но эти точки — часто последствия их же вчерашних поспешных решений.

В строительстве с его многолетним циклом особенно велик соблазн показать «хоть что-то». Так рождается «эффектный» девелопмент: яркая реклама, громкие названия и помпезный забор вокруг пустого поля. Это создает видимость грандиозной работы, но заменяет суть — глубокое планирование — красивой картинкой.

👉Ловушка в том, что стратегией заниматься всё равно придется, но цена промедления огромна. Тот, кто откладывает, теряет потенциальную прибыль, снижает стоимость компании из-за хаоса и непредсказуемости, и в итоге получает проблемный, нежизнеспособный объект.

Зрелая компания — та, которая усвоила этот урок. Она понимает, что нельзя строить район, ориентируясь лишь на сегодняшнюю погоду. Она смотрит на карту всего марафона, а не ставит рекорды скорости на первых ста метрах. В конечном счете, именно стратегия, а не тактические уловки, создает настоящую ценность — продуманную, удобную и качественную среду для жизни, куда люди приезжают не просто посмотреть, а остаться навсегда.

👉 Основой построения эффективной компанией является стратегия, о ней мы поговорим с Андреем Останиним в пряммом эфире 29.01.26. 11:00 МСК

❗️РЕГИСТРАЦИЯ ❗️

СЕРИЯ-2 ЗАВЕРШЕНА 🏗️
Архитектурная концепция: как превратить идею в продаваемый продукт

В этот четверг вместе с Михаилом Корси (архитектор) и Павлом Пияйкиным (собственник земли) разобрали проект «Одноэтажное Счастье» в Красном Бору — 6 га индивидуального счастья в Ленинградской области.

С чего начать архитектурную концепцию?

Этот вопрос задаёт каждый, кто впервые сталкивается с девелопментом. И вот что мы выяснили на живом примере:

Главные инсайты эфира:

1. Планировка — это не про метры, а про жизнь
После первого эфира Павел полностью переработал планировку дома. Почему? Потому что понял: покупатель покупает не квадратные метры, а сценарий своей будущей жизни. Теперь каждая комната отвечает на вопрос: «Что здесь будет происходить?»

2. Виртуальная прогулка — новый must-have
Забудьте про скучные планы. Теперь можно отправить клиенту ссылку, и он за 5 минут «прогуляется» по дому, не выезжая на участок. Бесплатно. Просто. Продающе. ПРИМЕР 🗣


3. Типовые проекты vs индивидуальное проектирование
Цикл индивидуального проектирования может растянуться на 3 года. Три года ожиданий, правок, согласований. Оптимальное решение? Создать линейку типовых проектов, которые можно адаптировать под запрос клиента за несколько недель.

4. Локация решает всё
Жёсткая правда от Константина Пороцкого: если бы этот проект был в другом месте, дома продавались бы в 1,5 раза дороже. Локация — это не просто адрес. Это контекст, инфраструктура, транспортная доступность и... чек продаж.

Что дальше?

В следующем эфире начнём разбор проекта КРТ в г.Крсноярск, 6 га

Ваш проект может стать следующим героем наших разборов 👇
Пиши в ЛС

СМОТРИТЕ ЗАПИСЬ 🗣

#IPMLab #ЛабораторияДевелопмента #архитектурнаяконцепция #малоэтажка #девелопмент #КрасныйБор

Осталось 7 мест ✅

Какие вопросы накопились у девелоперов и строителей в начале 2026 года? Работаете с четким планом или нужна поддержка коллег? Обсудим в дружеской обстановке 6 февраля 2026 г. в Москве

Мы собираем руководителей и ТОП-менеджеров!

ФЕВРАЛЬСКИЙ МАСТЕРМАЙНД

Это не лекция и не конференция. Это 5 часов живого диалога в уютной, доверительной обстановке. Место для мозгового штурма, где мы соединим опыт ведущих экспертов и вашу экспертизу, чтобы найти работающие решения. Закрытый живой диалог для тех, кто готов менять правила игры.

Когда мы проводим такие мероприятия, то кроме пользы от 15 экспертов и настоящего решения своей задачи, каждый уходит с глубоким ощущением «крепкого плеча» в своем профессиональном сообществе. Новые сильные знакомства в сфере недвижимости — это не просто контакты, это партнеры, с которыми можно делать сложные проекты и решать нестандартные задачи.

Мы собираем собственников и топ-менеджеров девелоперских компаний. Руководителей направлений ИЖС и загородной недвижимости. Финансистов и инвестиционных аналитиков в девелопменте. Тех, кто планирует запускать проекты КРТ или вышел на этот рынок недавно.

👉 IPM | LAB Лаборатория Девелопмента приглашает вас на февральский МАСТЕРМАЙНД, где мы в дружеской обстановке «поштурмим» над Вашими реальными задачами и вопросами.

Главная тема: «Как работать на рынке ИЖС и загородного девелопмента в 2026, КРТ и Банки»

Программа: 1. Блок: Законодательство — Константин Пороцкий расскажет о свежих новостях законодательства рынка Московской области и как они влияют на ваши проекты.
2. Блок: ИЖС и Загородка — как строить и продавать в новых реалиях?
3. Блок: КРТ (Комплексное развитие территорий) — новые возможности или ловушка?
4. Блок: Банки и финансирование — где взять деньги на строительство?


Ведущий: Константин Пороцкий - эксперт по сложным девелоперским проектам, КРТ. Основатель Института проектного менеджмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.

🗓 Дата: 6 февраля 2026 г.
⏰ Время: 14:00-20:00 МСК
📍 Адрес: Москва, отель Ibis Dinamo

Формат: Мастермайнд (живой диалог, мозговой штурм, работа в кругу профессионалов).

КОЛИЧЕСТВО МЕСТ - 15 для сохранения атмосферы доверительного диалога.

Регистрационный сбор: 19 500 рублей.

❗️РЕГИСТРАЦИЯ И ОПЛАТА❗️

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Почему у компаний постоянно что-то идет не так? Правильно поставленный диагноз – залог успешного последующего лечения. Срываются сроки, сотрудники нервничают, а клиенты остаются недовольны. Часто все думают, что причина в ленивых работниках или неудачном стечении обстоятельств. Но на самом деле, корень почти всех проблем — это внутренние неполадки в самой компании. Как будто у человека болит голова не из-за погоды, а потому что он сам не выспался и устал.

❗️Иногда компания изначально создается с какой-то ошибкой в структуре, как дом, в котором забыли сделать лестницу на второй этаж. Кому и за что отвечать — непонятно, все путаются. Иногда проблемы появляются позже. Компания растет, а правила работы в ней остаются старыми, как детская одежда на взрослом человеке. Она уже не подходит, мешает двигаться и вызывает хаос. Еще бывает, что руководители просто не умеют правильно ставить задачи или контролировать процесс. В итоге команда тратит силы впустую. Как понять, что нуно чинить и куда бежать?

Откуда же эти неполадки берутся? Их или заложили при самом создании бизнеса, или они накопились со временем под давлением внешнего мира и внутренних решений. Чтобы исправить положение, нужно сначала понять, где именно система дает сбой.

Самый простой способ это сделать — не набивать собственные шишки, а поучиться на ошибках других. Многие руководители очень хотят пройти свой путь и наступить на все грабли лично. Это кажется заманчивым, но на деле выходит долго, дорого и больно. Гораздо разумнее и эффективнее посмотреть, как спотыкались те, кто был до вас. Увидеть, в каких местах они ломали лбы, и просто аккуратно обойти эти ямы. Так можно сберечь и время, и нервы, и деньги.

06.02.26. В Моосве 15 экспертов отрасли подялятся своим опытом в рамках Февральского Мастермайнда. У нас только 15 мест. Пишите в коментариях, кто хочет прийти на очное мероприятие и разобрать свой вопрос с практиками отрасли в дружеской и уютной атмосфере.

СЕРИЯ-2. АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ. «Одноэтажное Счастье» в Красном Бору, Ленинградская область, 6 га.

Как создать концепцию проекта, как определить градостроительный потенциал, как представить проект инвесторам чтобы заинтересовать? В прошлый четверг мы начали серию прямых эфиров по разбору проектов моих подписчиков закрытого канала. В первой серии провели аудит проекта, разобрали плюсы и минусы локации, определили целевую аудиторию (чек продаж).

Самый важный вопрос: С чего начать начать разработку архитектурного проекта? Какие использует инструменты, приемы для оптимизации пространства и архитектуры чтобы сделать объект продаваемым?

На эфире в четверг вместе с Михаилом Корси (архитектор) и Павлом Пияйкиным @Piyaykin (собственник земли и автор проекта) мы ответим на все важные вопросы этапа.

Напомню, что каждый ваш проект мы разбираем по плану:
🔹Аудит проекта (мы разобрали) (1 серия)
🔹Архитектурная концепция (2 серия)
🔹Градостроительный потенциал (3 серия)
🔹Финансовая модель (4 серия)

У вас есть уникальная возможность увидеть эфир и задать вопросы в прямом эфире! А вот запись будет доступна только в закрытом канале «Лаборатория девелопмента». Так что приходите на эфир)

В ЭТОТ ЧЕТВЕРГ!

🗓 Дата: 22 января 2026 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

❗️РЕГИСТРАЦИЯ ❗️

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента