ВС решит, обязан ли арендодатель вернуть победителю аукциона плату за право аренды при досрочном выкупе участка

Судья: Грачева И.Л.
Дело: А41-105410/2024, 305-ЭС26-1132
Дата заседания: 3 июня 2026 года

Определение о передаче в Экономколлегию

В июле 2024 года Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г. Подольска провел аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1102 кв.м (ЛПХ) на срок 13 лет 2 месяца. Задаток для участия составлял 100% начальной цены (3,85 млн рублей).

ИП Дмитрий Карнюша выиграл аукцион, предложив 3,97 млн рублей. Задаток зачтен в счет арендной платы. Договор аренды заключен 23 июля 2024 года. Однако уже 14 августа 2024 года стороны заключили договор купли-продажи этого же участка, и 23 августа зарегистрирован переход права собственности.

Дмитрий Карнюша потребовал вернуть 3,52 млн рублей как неосновательное обогащение: он использовал участок как арендатор только месяц, а заплатил за целый год.

📂Что сказали нижестоящие суды

🔺Три инстанции удовлетворили иск. Суды указали, что договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации перехода права собственности (23 августа 2024 года). Задаток трансформировался в арендную плату, и она подлежит возврату пропорционально периоду, в который ИП Карнюша перестал быть арендатором.

✍️Позиция заявителя

✍️Комитет указывает, что цена предмета аукциона (право на заключение договора аренды) представляет собой твердую сумму, соответствующую годовому размеру арендной платы. Это единовременный платеж за право заключения договора, включающий арендную плату за первый год и являющийся базой для расчета платежей в последующие годы.

✍️По мнению Комитета, исходя из правовой природы торгов и заключаемого по их результатам договора (п. 1 ст. 447 ГК РФ) оснований для изменения цены, определенной на аукционе, не имеется. Такой механизм предусмотрен законом с учетом прав третьих лиц и принципов конкуренции.

✍️Комитет ссылается на п. 4 ст. 453 ГК РФ: стороны не вправе требовать возвращения исполненного до момента расторжения договора. Договор аренды не предусматривал возможность возврата при досрочном прекращении. Использование участка менее предусмотренного срока — волеизъявление самого арендатора.

Судья Грачева передала жалобу в СКЭС.

🎙Обсуждаем определения Экономколлегии ВС

#экономколлегия #аренда #земельныйучасток #аукцион #неосновательноеобогащение #вс #верховныйсуд #скэс