КОТЛОВАНЪ

🔴 Дмитрий Сергиенко,
старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА»:

🔴По результатам изучения отчетности застройщиков за 2025 год фиксируется отчетливый тренд на рост долговой нагрузки, обусловленный охлаждением рынка в последние годы, высокой процентной нагрузкой и снижением маржинальности строек.

🔴В последние годы спрос на недвижимость существенно остыл. Это отражается на скорости пополнения эскроу-счетов застройщиков, приводит к более медленным продажам и соответственно к низким значениям прибыли в отчетах девелоперов. Но что немаловажно отметить – большинство девелоперов не умерили свои аппетиты к наращиванию масштабов бизнеса в неблагоприятной обстановке. Они продолжают вкладывать в развитие новых проектов.

🔴Высокая процентная ставка бьет не только на расходную часть девелоперов, когда увеличиваются процентные расходы по проектному финансированию, но и по корпоративному долгу, который привлекают девелоперы для развития.

🔴Высокая ставка ЦБ создает заградительный барьеры для рыночных ипотечных программ. Это приводит к снижению спроса на недвижимость, снижению наполняемости эскроу-счетов и росту процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков. Все это вкупе отражается на прибыли.

🔴Как мы видим, практически у всех девелоперов в нашем портфеле красный столбик (рентабельности – прим.) снижается по сравнению с другими периодами. Прогнозируемая ситуация – охлаждение рынка. Инфляция, стройматериалы растут в цене, расходы на проектное финансирование растут. Девелоперы из-за охлаждения спроса очень скованы в корректировке своей ценовой политики. Поэтому рентабельность, конечно же, снижается.

🔴Средняя рентабельность целого ряда девелоперов сегодня находится на уровне 20% (по EBITDA; с учетом всех расходных обязательств показатель ниже). Это, если сравнивать сегодня с другими отраслями экономики, даже очень неплохо. <...> Если смотреть вперед, то, по нашим оценкам, ситуация будет ухудшаться по мере выхода отчетности за 2026 год и 2027 год, то есть, когда будут уже в большей степени отражаться финансовые результаты застройщиков по проектам, которые были введены после отмены льготной ипотеки в середине 2024 года.

🔴В принципе мы ожидаем ухудшения показателей. Не катастрофичное. Наверное, не стоит говорить, что вот рынок рухнет, что девелоперы банкротятся и так далее. Но давление они, как нам кажется, будут испытывать.

#мнение #застройщики

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏙 ПИК уходит из Петербурга: почему топовые участки девелопера пока не находят покупателей
ГК «ПИК» фактически сворачивает свое присутствие на рынке Санкт-Петербурга. Главная причина, по данным инсайдеров, - низкая маржинальность проектов. Городские власти в очередной раз не одобрили запрашиваемую высотность, из-за чего девелопер посчитал дальнейшее строительство на этих площадках нерентабельным.
В результате ПИК выставил на продажу весь свой земельный банк в городе. Речь идет о действительно «вкусных» и дефицитных локациях:

📍 Шкиперский проток (уже на финальной стадии переговоров);

📍 Малый проспект Петроградской стороны;

📍 ул. Самойловой (бывш. карбюраторный завод, м. «Волковская»);

📍 Крупный массив в промзоне у пр. Энергетиков и Якорной улицы.
Однако покупателей на эти активы пока практически нет. Рынок сдерживает изначально высокая стоимость, которую девелопер запрашивает за землю.
Тем не менее, ситуация вызывает живой профессиональный интерес. Локации отличные, и главная интрига рынка сейчас: кто же в итоге заберет эти перспективные участки и придется ли «Пику» серьезно корректировать свои ценовые ожидания ради сделки?
Как думаете, найдется ли покупатель на текущих условиях или масштабный торг неизбежен? 👇

6 девелоперов за 6М 2026: выручка падает, прибыль испаряется, долг давит
Собрал таблицу по 6 девелоперам за 1 полугодие 2026 года:
ПИК, Самолёт, А101, Эталон, ДАРС и АПРИ. (удобно сравнивать, 2 крупных, 2 средних, и 2 региональных)

В таблице суммарная выручка снизилась с 654 млрд ₽ до 549 млрд ₽.
Это примерно -16% год к году.

Чистая прибыль изменилась сильнее.
За 6М 2025 в таблице было +34,6 млрд ₽ прибыли.
За 6М 2026 уже -13,8 млрд ₽ убытка.

Важная оговорка.
Выручку, EBITDA и чистую прибыль я сравниваю за 6М 2026 против 6М 2025.

Debt / Equity — это балансовый показатель. Его сравниваю на две даты: 30.06.2026 против 31.12.2025.
То есть по долговой нагрузке смотрю, как изменился баланс за первое полугодие 2026 года.

ПИК
Выручка: 290,1 млрд ₽ против 328,1 млрд ₽.
Это -11,6%.
EBITDA: 49,2 млрд ₽ против 59,6 млрд ₽.
Чистая прибыль: 14,7 млрд ₽ против 32,0 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 2,06х.
На конец 2025 года было 1,99х.
ПИК остаётся крупнейшей компанией в таблице, но прибыль упала больше чем в 2 раза.

Самолёт
Самая тяжёлая строка.
Выручка: 117,4 млрд ₽ против 171,0 млрд ₽.
Это -31,3%.
EBITDA: 31,3 млрд ₽ против 52,1 млрд ₽.
Чистая прибыль: -22,3 млрд ₽ против +1,8 млрд ₽ годом ранее.
Debt / Equity на 30.06.2026: 33,6х.
На конец 2025 года было 14,9х.
Мультипликатор вырос больше чем в 2 раза за полгода.
Для меня это главный показатель в таблице.

А101
Выручка: 60,4 млрд ₽ против 73,8 млрд ₽.
Это -18,2%.
Операционная прибыль: 17,8 млрд ₽ против 30,9 млрд ₽.
Чистая прибыль: 6,3 млрд ₽ против 13,6 млрд ₽.
Компания остаётся прибыльной, но динамика слабая.
А101 просела по выручке и прибыли, но по Debt / Equity выглядит сильнее остальных компаний в таблице: 0,83х на 30.06.2026 против 1,03х на конец 2025 года.

Эталон
Выручка: 54,4 млрд ₽ против 60,2 млрд ₽.
Это -9,6%.
EBITDA выросла: 9,2 млрд ₽ против 7,2 млрд ₽.
Чистый убыток остался большим: -13,2 млрд ₽.
Годом ранее было -14,1 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 6,79х.
На конец 2025 года было 7,56х.
Долговая нагрузка снизилась, но уровень всё ещё высокий.

ДАРС
Выручка: 15,1 млрд ₽ против 11,5 млрд ₽.
Это +31,2%.
EBITDA: около 2,5 млрд ₽ против 1,9 млрд ₽.
Чистая прибыль: 0,55 млрд ₽ против 0,34 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 3,2х.
На конец 2025 года было 3,0х.
ДАРС растёт, но рост идёт на фоне активной инвестиционной фазы и входа в московские проекты.
Об это я писал выше, листайте.

АПРИ
Выручка: 12,0 млрд ₽ против 9,3 млрд ₽.
Это +29,5%.
EBITDA LTM: 11,5 млрд ₽ против 6,9 млрд ₽.
Чистая прибыль: 0,12 млрд ₽ против 0,98 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 6,05х.
На конец 2025 года было 4,74х.
Выручка растёт, долговая нагрузка тоже растёт, прибыль почти исчезла.
Это плохая комбинация.
Отдельно по рынку.
По исследованию НКР и ЕРЗ, совокупный долг 11 крупнейших застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽.
Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽.
Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%.

Выводы:
В 2026 году таблицу девелоперов надо читать через баланс, причём с лупой!
ПИК остаётся крупнейшим, но прибыль сильно снизилась.
Самолёт показывает самый жёсткий рост долговой нагрузки.
А101 прибыльная, но тоже просела по выручке и прибыли.
Эталон улучшил Debt / Equity, но остаётся в высокой зоне долга. (напишу потом отдельно про рассрочки)
ДАРС и АПРИ растут по выручке, но у обоих рост требует внимательного контроля долга.

Главные показатели сейчас:
Debt / Equity - да
Net Debt / EBITDA - нет
покрытие проектного
финансирования эскроу - да
чистая прибыль - да
динамика запусков - нет

Почему? Рост выручки сам по себе уже ничего не гарантирует.
Главный риск 2026 года для девелоперов — обслуживание долга при более слабой прибыли.
Продажи ещё пока есть.
Капитал и прибыль выдерживают уже не у всех.

P.S. То есть проблема системная.
Девелоперы продолжают финансировать проекты, а продажи и прибыль уже не успевают за ростом долга.

@vzhokov

У нас тут своя градостроительная атмосфера.

ДП сообщает что Смольный попросил у Минстроя пересмотреть план по вводу жилья в 2026 году. Минус миллион квадратных метров.
Это при том что ранее заложенные в региональном проекте Жилье 2,6 млн. метров и так были компромиссом в борьбе за снижение изначально более высоких показателей.

Я вот ещё помню времена, когда нормальным ориентиром для города было сдавать 4 млн. квадратных метров. И никого эта целевая цифра не пугала, не смущала. Да, говорили что надо подтянуть строительство социальных объектов, их ввод заметно отставал. Но «отстающая» социалка тогда точно не была поводом для снижения жилищного строительства.

А сейчас на середину августа сдано лишь 0,87 млн. метров.

Причины снижения объемов строительства очевидны: высокая социальная нагрузка (по ряду проектов затраты на соцобъекты выросли до 100 тыс. рублей за метр), сложная и непредсказуемая процедура согласования проектов, дефицит земельных участков, пробуксовка запуска механизма КРТ.

Вот вроде все объяснимо, но почему-то другие регионы успешно поддерживают и даже наращивают объемы строительства.

Единственный плюс в этой ситуации - с продажами у наших застройщиков будет попроще. Затоваривание Петербургу не грозит. Ну и с ценами сами понимаете что будет происходить.

@yeltsovm

Зумеры уже в ипотеке: берут вторичку в регионах

Больше половины молодых покупателей 18–23 лет выбирают именно вторичное жилье, в основном двухкомнатные квартиры. Покупают их в ипотеку, причем по рыночным ставкам (62%), рассказали в «Домклике».

Средняя стоимость покупки на вторичке — 4,2 млн ₽, нового жилья — 7 млн ₽. Ипотеку чаще всего оформляют девушки: более 63% сделок в 2026-м. У трети юных покупателей уже есть дети.

👉 Самая высокая доля молодых заемщиков в Тыве (9,5%), Курганской (7,8%) и Магаданской (7,6%) областях. В Москве и Петербурге показатель значительно ниже — 1,5% и 2,3% из-за высоких цен на жилье.

Это портрет представителя поколения Z на рынке жилья. Аналитики исследовали фактические ипотечные сделки Сбера за 2020–2026 годы.

Движение.ру в МАКС

📉 Рентабельность российских застройщиков, по итогам прошлого года достаточно высокая по сравнению с другими отраслями, в будущих отчетностях покажет значительное снижение, спрогнозировал старший директор по корпоративным рейтингам Дмитрий Сергиенко на конференции ЕРЗ.

По его словам, по итогам 2025 года рентабельность застройщиков по EBITDA находилась в среднем на уровне 20%.

"Это достаточно большой показатель, очень даже неплохой по сравнению с другими отраслями", - отметил он.

Однако, уточнил эксперт, это связано с реализацией проектов 2022-2023 годов, когда росли и цены, и объемы продаж.

"Если смотреть вперед, по нашим прогнозам, показатели будут ухудшаться за 2026-2027 годы, когда будут отражаться финансовые результаты застройщиков после отмены льготной ипотеки", - сказал он.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

⚡️ Никита Стасишин,
замглавы Минстроя РФ:

🔘Если сравнивать с прошлым годом, рыночная [ипотека], конечно, будет увеличиваться. Но надо посмотреть просто, насколько мало было выдано в прошлом году рыночной ипотеки. Поэтому пока все равно та ипотека, в первую очередь семейная, здесь дальневосточная, арктическая, которая реализуется по поручению президента, все равно занимает большую часть по объему выдачи на первичном рынке.

🔘Рынок откорректирует и отрегулирует сам подходы к формированию цены квадратного метра. Цена квадратного метра при возведении многоквартирного жилья складывается из себестоимости строительства и инвестиционной себестоимости. Однако за последнее время затраты растут.

🔘Лично моя позиция как замминистра, отвечающего за жилищное строительство: чем глубже, жестче и чаще мы будем проверять строительные площадки, где возводится жилье с точки зрения переноса сроков и предоставления ключей, тем граждане быстрее получат свое жилье. Строительный бизнес основан на привлечении средств граждан и напрямую влияет на демографию страны, поэтому контроль за сроками ввода жилья имеет особое значение.

🔘Главная задача, которую мы ставим перед собой как министерство строительства и ЖКХ РФ, она же стоит перед правительством в целом и региональными властями, – это обеспечение соблюдения безусловных сроков ввода объектов в эксплуатацию и передачи ключей. <...> Сейчас, в целом, ситуация контролируемая.

🔘Есть ли проблемы с банкротством застройщиков в России? Конечно, есть. Есть ли критические проблемы? Нет. Как и тех, которые мы не сможем решить. Все контролируемо. Непросто, но будем смотреть вместе командой за тем, чтобы все обязательства были выполнены и застройщики продолжили работать.

#Стасишин #минстрой

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Увидел статистику:
«По итогам августа в Москве средний бюджет покупки лота в новостройке достиг 38,65 млн рублей. По сравнению с июлем показатель увеличился на 1,1% с 38,24 млн рублей, а за год — на 23,6% с 31,27 млн рублей».

Можно посчитать, сколько среднему москвичу со средней зарплатой (раз уж всё этой статистике среднее) надо работать на средний лот в московской новостройке.
Средняя зарплата в середине года составила 183 тыс. руб., за вычетом НДФЛ она получится 160 тыс. руб.
Получается, на средний лот надо работать 241 месяц, или 20 лет. При этом ничего не тратить из этой зарплаты.
(Не учитываем ещё затраты на ремонт, так как теперь у нас принято сдавать квартиры с голым бетоном – это ещё 2-3 года работы)

Давайте говорить честно, среднему москвичу со средней зарплатой средняя новостройка недоступна.
(А доступна лишь высшим 3-5% москвичей – хотя в масштабах города с официальным населением 13,3 млн человек это будет большая величина: 400-700 тыс. человек, или 150-300 тыс. домохозяйств, и это не считая других обеспеченных россиян, покупающих жильё в столице. Рынок московских новостроек работает только на эту прослойку)

⚡️Составили медиарейтинг первых лиц строительной отрасли по итогам августа 2026 года — возглавил его министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин

ТОП самых заметных персон последнего месяца лета:
1️⃣Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ РФ — Медиаиндекс: 16 502.
2️⃣Владимир Кошелев, первый зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — 9 057.
3️⃣Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ — 5 122.
4️⃣Сергей Колунов, основатель ГК «Садовое кольцо» — 4 547.
5️⃣Самвел Карапетян, основатель и президент ГК «Ташир» — 4 244.
6️⃣Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — 4 121.
7️⃣Юрий Муценек, статс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ — 2 937.
8️⃣Людмила Коган, генеральный директор «БФА-Девелопмент» — 2 863.
9️⃣Константин Михайлик, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ — 2 817.
🔟Алексей Ереско, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ — 2 627.

С 11-го по 15-е места расположились: президент Agalarov Development Эмин Агаларов; первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин; гендиректор АО «СЗ ИСК г. Уфы» Марат Васимов; учредитель и директор портала Всeостройке.pф Светлана Опрышко; генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев.

☝🏻Лидер июля Эмин Агаларов в августе опустился сразу на 11-е место, а Ирек Файзуллин поднялся с третьей позиции на первую — его Медиаиндекс вырос более чем вдвое, с 7 412 до 16 502.

🟠Разбор того, за счет каких инфоповодов лидеры набрали свои позиции, — здесь.
🟠Полный рейтинг — тут.

Справочно:
Медиаиндекс — показатель системы «Медиалогия», который рассчитывается автоматически с применением технологий лингвистического анализа по уникальной методике и позволяет проанализировать эффективность PR. Учитывается более 108 тысяч источников, включая информагентства, интернет, ТВ, радио, блоги, газеты и журналы. ТГ-каналы и соцсети в расчет не берутся.

ССК подвинул «Самолет» и ПИК по запускам жилья

Краснодарский девелопер ССК с начала года запустил 515 тыс. м². Это помогло ему ворваться в тройку сильнейших. «Самолет» и ПИК опустились на четвертое и пятое места, следует из ЕИСЖС.

Из топ-10 выбыли «Аквилон» и «Разум», но в лидеры вошли «Кортрос» и GloraX. В целом же девелоперы с начала года запустили строительство более 25,5 млн м², что на 6% больше, чем годом ранее.

👉 Ранее мы писали, что девелоперы только за август вывели на рынок 32 проекта. При том большая часть пришлась на Москву.

Движение.ру в MAКС

никита евгеньевич обожаемый уважаемый расстрогал

«куда еще это может лечь?» — спрашивает он про расходы на социалку, которые вшиваются в цену квадратного метра, превращая ее в настоящий бриллиант.

спрашивали - отвечаем: например, в маржу застройщика. в цену земли. в бюджет. в стоимость денег.

не благодарите

Москва лидирует по запуску новостроек в августе

В прошлом месяце столичный рынок пополнился 12 новыми проектами, 8 из которых — от Фонда реновации.

Всего же в мегаполисах стартовало 32 проекта. 7 городов-миллионников, к примеру Казань и Краснодар, не увидели ни одного нового запуска, рассказали в bnMAP.pro. Детали — в таблице.

👉 Напомним, что в июле застройщики запустили 26 проектов. Это на 19% меньше, чем год назад. Правда, география была шире — запуски случились в 13 из 17 городов.

Данные по 16 миллионникам и Тюмени, без учета новых корпусов в уже существующих ЖК.

Движение.ру в MAКС

Без единых данных никакого ИИ в девелопменте не будет — управляющий партнер ГК ФСК по сегменту «Регионы» и гендиректор ФСК Регион Алексей Алмазов

«Сейчас разные градостроительные институты создают собственные цифровые системы, но единой среды фактически нет. Данные должны храниться в одном формате и попадать в общее хранилище, которым сможет пользоваться весь рынок. Без этого никакой цифровизации, автоматизации, ИИ — ничего невозможно», — отметил он.

Отдельно в ФСК предлагают трехуровневую систему мастер-планов: от планирования города — к отдельной территории и дальше к более детальному уровню.

В перспективе цифровизация должна позволять не просто ускорять документооборот или автоматически делать планировки, а прогнозировать, как будет развиваться город.

☝🏻Пока же, по словам Алмазова, рынок создает отдельные ИИ-агенты и сервисы каждый под свою задачу, но общей цифровой среды для отрасли все еще нет.

#цифровизация #ии

Текущую ситуацию с задержками сроков сдачи многоквартирных домов в России можно назвать контролируемой, заявил @ria_realty в кулуарах #вэф2026 заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Как ранее сообщил руководитель портала для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик, более половины застройщиков в России (53%) в первом полугодии 2026 года сдавали новостройки с опозданием. Доля таких новостроек увеличилась на 8 п.п. - до 44,6% (от общего объема площади) год к году.

"Главная задача, которую мы ставим перед собой как министерство строительства и ЖКХ РФ, она же стоит перед правительством в целом и региональными властями, – это обеспечение соблюдения безусловных сроков ввода объектов в эксплуатацию и передачи ключей. ...Сейчас, в целом, ситуация контролируемая", – сказал Стасишин.

По словам замминистра, отмена с 1 января 2026 года моратория на штрафы для застройщиков за нарушение сроков сдачи жилья сделала их более собранными. Сохраняющийся срыв сроков по ряду объектов он объяснил недисциплинированностью некоторых девелоперов и трудностями с банками, вызванными пересмотром модели финансирования проектов на фоне снижения спроса на новостройки.

"Пока мы идем с плюсом по объему ввода многоквартирного жилья относительно прошлого года. Мы считаем, что проделанная системная работа должна привести к нормализации ситуации и недопущению подобного в будущем", – резюмировал Стасишин.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

⌨ Михаил Шуфутинский печатает