Владимир Жоков

Обратный отсчет

📉 ПИК уходит с биржи, «Самолет» стремительно падает. Что рынок уже закладывает в акции застройщиков и что изменится для них на этой неделе?

🎙️ Разбираемся в эфире с финансовым аналитиком Сергеем Дроздовым, профессиональным трейдером Андреем Верниковым и независимым консультантом по инвестициям в недвижимость Владимиром Жоковым ⬇️

YouTube | Rutube | «VK Видео»

📲 «Финам» в MAX

🖖 «Финам Инвестиции»

⭐️ Проголосовать за канал

❤️25 репостов это очень приятно, но пока все обсуждают ставку ЦБ, давайте пройдёмся по продажам ДДУ за август.

Ипотека уже меньше половины сделок в Москве. Надеюсь в ЦБ все довольны?

Вышли данные по ДДУ за август 2026. И здесь две цифры, которые для меня важнее всего.

Первая - 48%

Именно такой стала доля ипотеки в продажах новостроек старой Москвы в августе.

в августе 2025 - 55%.
в августе 2024 года - 53%.
в августе 2023-го - 70%.

То есть сейчас больше половины квартир в старой Москве покупают уже без ипотеки.

По всему Московскому региону доля ипотеки тоже продолжает снижаться: 60% против 63% год назад и 78% в августе 2023 года.

про рассрочку я пишу отдельный большой материал, ждите... 😎

Вообще-то именно охлаждения кредитного спроса ЦБ и добивался высокой ставкой последние два года.

теперь вторая цифра - 31%

По данным Data Flat, в августе 2026 года в Московском регионе зарегистрировали 7,3 тыс. квартир и апартаментов по ДДУ против 10,6 тыс. год назад.

Это −31%.

Старая Москва: −45% год к году.
Новая Москва: −48%.
Московская область держится заметно лучше: −3%. (а вы всё Самолёт хороните... раньше времени, господа!)

При этом цены продолжают расти.

Средняя цена реализованного метра по региону за год выросла на 11%.

В старой Москве — +24%.
В Новой Москве — +32%.
В области — +11%.

Получается интересная конструкция: количество сделок рухнуло, ипотечный спрос сильно остыл, а цены пока продолжают ползти вверх🤔

август итак паршивый месяц для недвижки, но тут уже рекордные лои...

По данным bnMAP количество сделок в Московском регионе снизилось на 14% месяц к месяцу, площадь проданных лотов — на 15%.

В старой Москве падение количества сделок составило почти 17%.

Если посмотреть чуть дальше назад, картина ещё нагляднее.

Август 2023 года — 18,6 тыс. ДДУ по Московскому региону.
Август 2024-го — 8,0 тыс.
Август 2025-го — 10,6 тыс.
Август 2026-го — 7,3 тыс.

То есть текущий август примерно на 61% ниже августа 2023 года по количеству сделок.

Да, 2023 год был другим рынком. Но масштаб охлаждения хорошо виден☝️

Для меня главный вывод здесь уже про ставку.

Ипотека в старой Москве упала до 48% сделок. Продажи по региону −31% год к году. Даже при этом цены продолжают расти двузначными темпами.

Учитывая все факторы и мультипликаторы в стройке, я бы рекомендовал ЦБ удерживать ставку до конца 2026 года на отметке 14%👌

Рынок уже достаточно охладили. Теперь я бы посмотрел, что произойдёт с ценами и продажами при текущей ставке.

@vzhokov

и снова на РБК, рубрика «Портфель аналитика»
(спасибо команде что прогласили 🤝)

Выпуск с моим публичным портфелем в Пульсе https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Zhokov/

Ниже ссылки на видео:
https://vkvideo.ru/video-210986399_456245956

https://youtu.be/uX5rSTvCnHs

https://dzen.ru/video/watch/6a9724664b42402124f1f1e8

P.S. Где-то на 32й минуте найдёте меня

@vzhokov

6 девелоперов за 6М 2026: выручка падает, прибыль испаряется, долг давит
Собрал таблицу по 6 девелоперам за 1 полугодие 2026 года:
ПИК, Самолёт, А101, Эталон, ДАРС и АПРИ. (удобно сравнивать, 2 крупных, 2 средних, и 2 региональных)

В таблице суммарная выручка снизилась с 654 млрд ₽ до 549 млрд ₽.
Это примерно -16% год к году.

Чистая прибыль изменилась сильнее.
За 6М 2025 в таблице было +34,6 млрд ₽ прибыли.
За 6М 2026 уже -13,8 млрд ₽ убытка.

Важная оговорка.
Выручку, EBITDA и чистую прибыль я сравниваю за 6М 2026 против 6М 2025.

Debt / Equity — это балансовый показатель. Его сравниваю на две даты: 30.06.2026 против 31.12.2025.
То есть по долговой нагрузке смотрю, как изменился баланс за первое полугодие 2026 года.

ПИК
Выручка: 290,1 млрд ₽ против 328,1 млрд ₽.
Это -11,6%.
EBITDA: 49,2 млрд ₽ против 59,6 млрд ₽.
Чистая прибыль: 14,7 млрд ₽ против 32,0 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 2,06х.
На конец 2025 года было 1,99х.
ПИК остаётся крупнейшей компанией в таблице, но прибыль упала больше чем в 2 раза.

Самолёт
Самая тяжёлая строка.
Выручка: 117,4 млрд ₽ против 171,0 млрд ₽.
Это -31,3%.
EBITDA: 31,3 млрд ₽ против 52,1 млрд ₽.
Чистая прибыль: -22,3 млрд ₽ против +1,8 млрд ₽ годом ранее.
Debt / Equity на 30.06.2026: 33,6х.
На конец 2025 года было 14,9х.
Мультипликатор вырос больше чем в 2 раза за полгода.
Для меня это главный показатель в таблице.

А101
Выручка: 60,4 млрд ₽ против 73,8 млрд ₽.
Это -18,2%.
Операционная прибыль: 17,8 млрд ₽ против 30,9 млрд ₽.
Чистая прибыль: 6,3 млрд ₽ против 13,6 млрд ₽.
Компания остаётся прибыльной, но динамика слабая.
А101 просела по выручке и прибыли, но по Debt / Equity выглядит сильнее остальных компаний в таблице: 0,83х на 30.06.2026 против 1,03х на конец 2025 года.

Эталон
Выручка: 54,4 млрд ₽ против 60,2 млрд ₽.
Это -9,6%.
EBITDA выросла: 9,2 млрд ₽ против 7,2 млрд ₽.
Чистый убыток остался большим: -13,2 млрд ₽.
Годом ранее было -14,1 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 6,79х.
На конец 2025 года было 7,56х.
Долговая нагрузка снизилась, но уровень всё ещё высокий.

ДАРС
Выручка: 15,1 млрд ₽ против 11,5 млрд ₽.
Это +31,2%.
EBITDA: около 2,5 млрд ₽ против 1,9 млрд ₽.
Чистая прибыль: 0,55 млрд ₽ против 0,34 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 3,2х.
На конец 2025 года было 3,0х.
ДАРС растёт, но рост идёт на фоне активной инвестиционной фазы и входа в московские проекты.
Об это я писал выше, листайте.

АПРИ
Выручка: 12,0 млрд ₽ против 9,3 млрд ₽.
Это +29,5%.
EBITDA LTM: 11,5 млрд ₽ против 6,9 млрд ₽.
Чистая прибыль: 0,12 млрд ₽ против 0,98 млрд ₽.
Debt / Equity на 30.06.2026: 6,05х.
На конец 2025 года было 4,74х.
Выручка растёт, долговая нагрузка тоже растёт, прибыль почти исчезла.
Это плохая комбинация.
Отдельно по рынку.
По исследованию НКР и ЕРЗ, совокупный долг 11 крупнейших застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽.
Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽.
Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%.

Выводы:
В 2026 году таблицу девелоперов надо читать через баланс, причём с лупой!
ПИК остаётся крупнейшим, но прибыль сильно снизилась.
Самолёт показывает самый жёсткий рост долговой нагрузки.
А101 прибыльная, но тоже просела по выручке и прибыли.
Эталон улучшил Debt / Equity, но остаётся в высокой зоне долга. (напишу потом отдельно про рассрочки)
ДАРС и АПРИ растут по выручке, но у обоих рост требует внимательного контроля долга.

Главные показатели сейчас:
Debt / Equity - да
Net Debt / EBITDA - нет
покрытие проектного
финансирования эскроу - да
чистая прибыль - да
динамика запусков - нет

Почему? Рост выручки сам по себе уже ничего не гарантирует.
Главный риск 2026 года для девелоперов — обслуживание долга при более слабой прибыли.
Продажи ещё пока есть.
Капитал и прибыль выдерживают уже не у всех.

P.S. То есть проблема системная.
Девелоперы продолжают финансировать проекты, а продажи и прибыль уже не успевают за ростом долга.

@vzhokov

Всем привет! Этим летом для меня тема ОКН стала особенно интересной. Если у вас тоже появился интерес к покупке зданий которые являются объектами культурного наследия, пишите @Zhokov обсудим.

@vzhokov

Встречайте: «Дело вдали», сайт, где мы собрали разные бизнесы в исторических зданиях. Камерные отели и большие креативные кластеры, рестораны и ремесленные лавки: все будет здесь

Формат — карта с отметками, на каждый объект своя большая карточка. География — вся Россия.

Мы были бы не мы, если бы в справке не было истории здания. А еще мы были бы не мы, если бы в описании объектов не было финпоказателей — например, выручки по годам.

Сайт появился из желания планировать свои собственные путешествия по стране таким образом, чтобы останавливаться только в интересных отелях и есть только в интересных местах. А еще из бесконечных запросов журналистов на тему бизнесов в старых домах, их успешности — вот, сделали для вас своего рода базу. Пользуйтесь на здоровье.

Начинаем с малого — добавили всего около трех десятков объектов. Выбирали сердцем, субъективно, дальше будем добавлять 5-7 новых мест в неделю. Если вы хотите, чтобы добавили ваше дело — напишите нам через форму обратной связи.

Ура!

______

Сайт собрали совместно с командой проекта Земля.тех. Спасибо вам, друзья!

🏗 Предложение студий в Москве сократилось на 42,4% за год

В июне 2026 года в новостройках «старой» и Новой Москвы экспонировалось 5,3 тыс. студий. Годом ранее в продаже было 9,2 тыс. лотов.

❔ Куда они исчезают?
В основном их раскупили. За последние 12 месяцев в Москве зарегистрировано 13,5 тыс. сделок со студиями (по дате регистрации материнской сделки).
Небольшие лоты остаются одним из самых востребованных форматов. Они доступнее в абсолютной стоимости и подходят для разных целей: и для сдачи в аренду, и как первое жилье для детей, и т.д.

🏙 В каких классах представлены студии?

Основная часть предложения сосредоточена в массовом и бизнес-сегментах:
🔹 массовый сегмент — 54,2%
🔹 бизнес-класс — 42,6%
🔹 премиум-класс — 3,0%
🔹 элитный класс — 0,3%

🔵 Как покупают студии?
Около 70% сделок со студиями проходят с использованием ипотечных средств.

📌 Студии остаются массовым и востребованным продуктом, однако продажи и ограниченное пополнение экспозиции заметно сокращают их выбор на первичном рынке столицы.

Данные по сделкам приведены по дате регистрации материнской сделки.

На канале РБК, обсудили первичку и вторичку 👌

ссылки для просмотра:

https://vkvideo.ru/video-210986399_456245662

https://youtu.be/RmSld93uIK4

#рбк #частнаясобственность #ПавелДемидович #АлександраПанфилова #Жоков

@vzhokov

Запись уже лежит на ВК и YouTube.

https://vkvideo.ru/video-226175879_456239225

https://www.youtube.com/live/bqEtRaX1u9E

Смотрим и подписываемся в VKvideo, а то в ВК совсем скучно... Если будет 500 подписчиков, эфиры делать начну, хотите?

Если да, пишите темы для обсуждения в комментах под этим постом 😉

@vzhokov