КОТЛОВАНЪ

ЦБ решил сам проверить главный аргумент адептов "пузыря первички" и выпустил аналитическую записку "Оценка разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья Российской Федерации". По Росстату разрыв вырос с 9% в конце 2019 года до 52% к началу 2026 года, но 52% это сравнение нового жилья со старым фондом, куда входили и дома времен Хрущева и только построенные.

При сравнении сопоставимых объектов (дом не старше 7 лет, та же площадь, класс, расположение) разрыв снизился до 9%, а с поправкой на то, что во вторичке уже есть ремонт, а в новостройке его ещё нет, около 18%.

Учитывая, что впереди нововведения по льготной ипотеке давление на первичку может усилиться, а дешевая рыночная ипотека (когда-нибудь) доделает начатое😉

📢 MarketOverview | МАКС

Риелторы шутят.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Больше половины подрядчиков в ИЖС не смогли работать по эскроу‑счетам.

Из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новой схеме через эскроу‑счета, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Такие данные редакции  предоставили в «Дом.РФ». Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле с использованием эскроу.

Небольшим компаниям сложно получить проектное финансирование: у них часто нет достаточного залога или кредитной истории. В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30 % одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из‑за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме эскроу‑счетов. Компании, работающие на рынке ИЖС, подтверждают сложности с кадрами и работе по эксроу. В целом спрос на ИЖС рухнул.

В связи с этим инициатива Госдумы, которая предполагает обязательное введение эскроу‑счетов для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подряда, выглядит странно. Сейчас эта норма распространяется только на льготную ипотеку. Депутаты считают, что это снизит риски для граждан.

Риски, безусловно, нужно снижать: рынок ИЖС, несмотря на его позитивные изменения в последние годы, все еще довольно «дикий». На нем работает большое число горе‑строителей: россияне зачастую получают некачественное жильё, а нередко не получают его вовсе — стройка зависает на каком‑то этапе. По оценкам Госдумы, в России по состоянию на лето 2026 года насчитывается до 20 тыс. человек, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте ИЖС.

Но сейчас частное домостроение сохраняет высокую долю в структуре ввода жилья: по итогам пяти месяцев 2026 года его доля составила 64 %. Значительная часть этого объема по‑прежнему приходится на хозяйственный способ, когда люди строят своими силами или с привлечением частных бригад без официальных договоров.

#ИЖС

Подпишитесь на «Про квадраты»

Хуснуллин: падение ввода жилья — «негативные плоды» охлаждения ипотеки 2024 года.

Вице-премьер России Марат Хуснуллин в интервью РИА Новости на казанском форуме «Россия — Исламский мир» объяснил текущее сокращение строительства жилья. По его словам, это закономерный результат мер по охлаждению ипотечного рынка, принятых в 2024 году.
Строительная отрасль имеет длинный инвестиционный цикл: результаты работы 2023 года проявились в 2025‑м, а эффекты 2024 года — только сейчас. «Мы начали ипотеку в стране охлаждать в 2024 году, — напомнил вице-премьер. — Рост ключевой ставки, охлаждение ипотеки — всё это стало давать плоды, к сожалению, негативные».
Хуснуллин подчеркнул, что после спада неизбежно наступает новый рост. Он призвал губернаторов уже сейчас готовить градостроительную и проектную документацию, развивать сети и дороги, чтобы при улучшении экономической ситуации быть готовыми к рывку. Ключевая задача 2026 года — не упасть ниже 100 млн кв. м ввода жилья.
Сокращение объёмов сильнее в тех регионах, где раньше строили больше всего — например, в Краснодарском крае. «Они строили порядка метра на человека из года в год, — пояснил вице-премьер. — За это время выбираются свободные площадки, градпотенциал». В то же время 18 регионов не допустили снижения ввода жилья, несмотря на сложную ситуацию.
Падение — не случайность, а отложенный эффект жёсткой денежно-кредитной политики. Однако у отрасли есть запас прочности: задача удержать планку в 100 млн «квадратов» и подготовить заделы для будущего роста.

🤓Карта разницы цен новой вторички и первички от застройщика. Составил Или или на данных витрины Авито.

Скажите нам теперь — зачем поддерживать застроя, при прочих равных? Особенно если ты не дурак и имеешь деньги?

У нас «инвесторской» вторички на пять лет припасено. Застройщики вообще могут ничего не продавать.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

ЦБ не поверил разрыву Росстата между первичкой и вторичкой.

▶️Банк России выпустил аналитическую записку департамента финансовой стабильности про разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья.

Если коротко, то страшная цифра про то, что новостройки дороже вторички чуть ли не на 50%, формально есть, но она сильно завышает реальную картину.

Разбираемся:

⬛️Если просто взять средние цены Росстата по всей стране, то разрыв действительно выглядит пугающе. С четвертого квартала 2019 года по первый квартал этого года разница между первичкой и вторичкой выросла с 9% до 52%. Т.е. на бумаге выходит, что новостройка стоит уже в полтора раза дороже готового жилья.

⬛️Но ЦБ объясняет, что это сравнение кривое. Во вторичке сидит старый жилой фонд, который сильно уступает новостройкам по качеству, инфраструктуре и состоянию. Плюс в первичке выше доля Москвы и других дорогих регионов, поэтому средняя цена по стране автоматически раздувается.

⬛️Когда ЦБ сравнил первичку не со всей вторичкой, а только со “свежей” вторичкой в домах возрастом не более семи лет, то разрыв резко сжался. В прошлом году он составил уже не 46%, а всего 9%.

⬛️Т.е. если сравнивать не новостройку с условной старой панелькой, а более-менее похожее жилье, то переплата за первичку становится намного скромнее.

⬛️Но есть нюанс: эти 9% не учитывают ремонт. Вторичная квартира чаще всего уже готова к жизни, а квартира в новостройке часто требует вложений. Если добавить расходы на ремонт, модельная оценка разрыва вырастает до 18%.

⬛️Получается, что первичка дороже сопоставимой вторички примерно на 9–18%, а не на 50%. Но даже этого ЦБ достаточно, чтобы защищать жесткие требования к ипотеке.

⬛️Разрыв разогнали не только качество и структура рынка, но и льготная ипотека. ЦБ пишет, что широкое распространение льготных ипотечных программ и льготной ипотеки от застройщика способствовало росту разрыва цен. По модели с 2020 по 2025 год этот разрыв увеличился на 11 п.п.

⬛️Среди крупнейших регионов самый большой модельный разрыв в 2025 году оказался в Московской области — 15%. В среднем по крупным регионам разрыв вырос примерно на 10 п.п. относительно 2020 года, а в отдельных регионах — около 20 п.п.

Главный вывод ЦБ — рынок новостроек не настолько оторвался от вторички, как кажется по грубой статистике. Но он все равно оторвался достаточно сильно, чтобы ЦБ продолжал закручивать ипотечные гайки.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Объем производства цемента в мае 2026 года составил 5,6 млн. тонн. Это минимальный уровень для этого месяца за последние 5 лет. Рынок продолжает сжиматься. Темпы падения уже не такие высокие, но и падение рынка продолжается больше года.

Показатель мая 2026 года на 4% меньше мая прошлого года. Объем производства за пять месяцев 2026 года на 16,2% ниже аналогичного периода 2025 года.

Недавно мы публиковали итоговую статистику на рынке цемента за 2025 год и данные о динамике рынка за последние 25 лет. На длинном горизонте показатели рынка за прошлый год тоже не вызывают оптимизма и далеки от пиковых уровней 2014 года.

Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇

@REBURG |Дзен|max

📦 На сколько лет хватит нераспроданных остатков у топ-10 девелоперов России

В продолжении ТОП-10 девелоперов, смотрим их запасы нераспроданных квартир относительно скорости реализации.

Берём тех же девелоперов, которые вошли в топ-10 по продажам квартир за первые 5 месяцев 2026 года.

Показатель считаем так: остаток нераспроданных квартир делим на продажи за предыдущие 12 месяцев. Получаем, на сколько лет хватит текущих остатков при сохранении такой скорости продаж.

По топ-10 вместе в остатках 281 353 квартиры. При текущем темпе продаж это примерно 2,2 года продаж.

🏗 Как выглядит показатель по девелоперам

В порядке рейтинга продаж:

ПИК — 1,63 года
Холдинг Setl Group — 2,01 года
ССК — 1,85 года
Самолет — 3,62 года
ЛСР — 1,33 года
ФСК — 2,45 года
ЮгСтройИнвест — 2,57 года
Брусника — 1,33 года
DOGMA — 3,14 года
Гранель — 2,41 года

Чем ниже показатель, тем быстрее при текущем темпе продаж распродаются остатки.

Самые короткие сроки распродажи сейчас у ЛСР и Брусники — по 1,33 года. У ПИК — 1,63 года, у ССК — 1,85 года.

🔥Самые длинные сроки — у Самолета (3,62 года) и DOGMA (3,14 года).

📈 Что видно в динамике

За последний год показатель заметно улучшился у ССК, ФСК, Брусники, ЛСР и DOGMA: текущий запас относительно скорости продаж стал меньше.

А вот у ЮгСтройИнвеста, Холдинг Setl Group, Самолета и ПИК период распродажи вырос.

Самый заметный рост периода распродажи — у ЮгСтройИнвеста и Холдинг Setl Group. Самое заметное снижение — у ССК.

🔥 @pulsprodajru

⚡️Обзор на Sea Breeze — «проект всей жизни» Эмина Агаларова: лично прилетели в Баку, чтобы узнать, как вырос город-курорт на 750 га прямо на берегу Каспийского моря

Эмин Агаларов известен как певец, успешный ресторатор, девелопер. Является Президентом компании Agalarov Development и владельцем города-курорта Sea Breeze, а также часто фигурирует в рейтингах Forbes.

🟠Что уже возведено в Sea Breeze
Более 50 объектов недвижимости, включая 3,5 млн кв. м жилья. Построены жилые комплексы, коттеджи, таунхаусы и частные виллы, 2 школы и 1 поликлиника.

🟠Что планируется построить в Sea Breeze
До конца 2028-го планируется ещё 700 зданий и объектов. Среди них: уникальное здание Caspian Dream Liner в форме 11-этажного лайнера, искусственная волна для серфинга, две марины, крупнейшее в Европе казино площадью 90 тысяч кв. м, концертная площадка Dream Arena на 50 тысяч человек, самая высокая башня Азербайджана — небоскрёб Cipriani Tower в море, Отели Nobu и Cipriani, минимум 15 новых школ и университетов, медицинские центры.

🟠Покупателям предлагаются юниты, полностью готовые к проживанию или сдаче в аренду: с мебелью и техникой, а главная фишка Sea Breeze — морской вид.

Например, квартира площадью 70 кв. м за $200 тыс. приносит 8-9% пассивного дохода в год, а на вторичном рынке стоимость может увеличиться на 50-60% за 2-3 года.

🟠Сегодня 85% покупателей Sea Breeze — это местные, но есть и российские покупатели и звёзды.

В целом, как рассказал Агаларов, в прошлом году в Sea Breeze было продано 5 300 объектов, что привело к увеличению числа резидентов на 15 тысяч человек. Всего в течение следующих трех лет ожидается, что Sea Breeze вырастет с 50 тысяч до минимум 150 тысяч жителей.

🟠При этом, несмотря на мировой кризис в сфере недвижимости, за последние два года стоимость недвижимости в Sea Breeze увеличилась на 20-30%.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡️ Минфин заявил о точечном характере недобросовестных и рисковых схем в ипотеке. По словам замглавы ведомства Ивана Чебескова, такие схемы не являются системными.

Он отметил, что некоторые застройщики предлагают различные скидки и программы, но Минфин мониторит ситуацию и каких-то системных проблем не фиксирует. Есть недобросовестные практики со стороны граждан касательно льготных программ, но они тоже носят точечный характер.

#ипотека #минфин

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

🏦 ЦБ разработал эконометрическую модель, позволяющую оценить разницу в цене между первичным и вторичным рынками жилья с учетом:

⚫️даты постройки дома,
⚫️класса недвижимости,
⚫️площади квартиры,
⚫️ряда других параметров.

По расчетам регулятора, к началу 2026 года разрыв составлял 9% без учета затрат на ремонт в перепродаваемых новостройках. С учетом таких затрат показатель увеличивается до 18%.

В то же время если сравнивать данные Росстата о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья в целом по РФ, то по итогам I квартала 2026 года разница составляла 52%.

«Это связано с тем, что жилье в новостройках объективно более качественное, а при расчете средней цены вторичного жилья учитываются не только недавно построенные дома, но и жилье в старом фонде. Кроме того, на рынке новостроек выше доля регионов с более дорогим жильем (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и другие), и это тоже увеличивает оценку разрыва цен. Чтобы она была точнее, необходимо сравнивать цены на сопоставимое жилье или использовать модельные оценки», – отмечает ЦБ.

Анализ ЦБ подтвердил, что повышенные требования регулятора к капиталу банков при выдаче ипотеки с первоначальным взносом менее 20% и прямые ограничения на выдачу таких рискованных кредитов обоснованы и покрывают риски снижения стоимости строящегося жилья в случае его продажи на вторичном рынке. При этом для защиты от других рисков регулятор и банки при необходимости могут устанавливать требования к первоначальному взносу на более высоком уровне.

#цбрф #цены #недвижимость

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

Россияне с 1 июля начнут оформлять сделки с недвижимостью с помощью биометрии

С 1 июля 2026 года в России появится возможность оформлять электронные сделки с недвижимостью с помощью биометрической идентификации.

Биометрическая идентификация будет использовать изображение лица и запись голоса, дополняя усиленную квалифицированную электронную подпись как дополнительный уровень проверки личности.

Биометрия не заменит традиционные способы оформления сделок, такие как МФЦ и нотариальное сопровождение, а станет дополнительной возможностью.

Подписаться на БанкБлог в Telegram | Макс

В каких странах и зачем россияне покупали жилье в 2026 году

По итогам первого полугодия 2026 года ОАЭ сохранили лидерство среди зарубежных стран, которые наиболее востребованы для покупки недвижимости у россиян. На долю этой страны пришлось 50% от всего заграничного спроса, сообщили редакции в NF Group.

На втором месте (17% спроса) Таиланд, он потеснил Сербию. На третьем месте Турция (12% спроса).

🔹Основной целью покупки недвижимости за границей у россиян осталось получение ВНЖ – 53%.
🔹Россияне стали чаще покупать недвижимость в других странах для собственного проживания - 27%.
🔹Доля инвестиционных сделок за год сократилась на 14 п.п., до 20%.

Подпишитесь на «Про квадраты»

Стройка пока почти без ИИ.

▶️Минтруд выпустил презентацию про искусственный интеллект и рынок труда:

⬛️С внедрением ИИ в России все довольно скромно. В среднем его используют только 5,8% организаций, т.е. примерно каждая 17 компания. В строительстве показатель еще ниже — 3,8%. В операциях с недвижимостью — 2,5%.

⬛️Для сравнения: в торговле ИИ применяют 13,3% организаций, в образовании — 11,9%, в информации и связи — 10,7%, в финансах и страховании — 7,9%.

⬛️Среди главных барьеров — дорогая цифровая инфраструктура или ее отсутствие, слабое понимание возможностей ИИ, финансовые ограничения и нехватка специалистов с нужными компетенциями.

⬛️По оценке ВНИИ труда, самый высокий риск замещения обязанностей не у рабочих, а у офисных и административных работников. У служащих 82% обязанностей попадают в критическую зону риска. У специалистов среднего уровня — 64%, у специалистов высшего уровня — 60%, у руководителей — 58%.

⬛️ИИ в стройке сначала придет не за бетонщиком, арматурщиком, монтажником или машинистом крана, а за документооборотом, отчетами, сметами, закупками, аналитикой и т.д.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Топ-10 девелоперов потеряли почти четверть продаж в 2026-м
ПИК в минусе на 57%

За первые пять месяцев крупнейшие застройщики реализовали 43,2 тыс. квартир — на 18% меньше, чем год назад.

Лидером по продажам остался ПИК — 8,4 тыс. лотов. Но именно у него самое сильное падение в топ-10: –57,1% год к году.

Дальше идут Setl Group, ССК, «Самолет» и ЛСР. При этом внутри рейтинга картина разная: у шести девелоперов продажи выросли, у четырех — снизились.

Быстрее всех прибавили:
▪️ +146,3% ССК,
▪️ +91,3% Брусника,
▪️ +56,7% ФСК.

Кроме ПИК сильно просели:
▪️ –48,2% «Самолет»,
▪️ –23,2% «Гранель».

👉 Данные «Пульса продаж новостроек», аналитики считали факт сделок с начала года в целом по России.

Движение.ру в МАКС

❗️ Минфин постоянно мониторит ситуацию на рынке жилья, сообщил замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, ситуация у каких-то застройщиков может быть с отдельными регионами сложная, но системных проблем ведомство не наблюдает.

Ранее также и ЦБ отмечал, что большинство строительных компаний остаются прибыльными, проблемы отдельных застройщиков не носят массового характера и не несут системных рисков.

#застройщики #стройка

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

Замглавы Минстроя пожаловался, что уже устал включать и выключать VPN. @bankrollo

‼️🔥 КРЕДИТ В МАЕ: БУРНЫЙ РОСТ ПРОДОЛЖИЛСЯ
 
· «Денежные агрегаты и кредит экономике»
· «О развитии банковского сектора»
· Статистика
 
Данные по кредиту и денежным агрегатам за май подтвердили предварительные оценки – БУРНЫЙ РОСТ КРЕДИТА, НАЧАВШИЙСЯ В АПРЕЛЕ, В МАЕ ПРОДОЛЖИЛСЯ

Новый сюжет – разворот в потреб. кредитовании: необеспеченные потреб.ссуды сокращались с ноября 2024г, а в мае – скачок на 1%. В части ипотеки продолжает расти доля рыночного кредита, в мае – уже 45%

• Кредит экономике: 1.3% мм / 10.0% гг
• Требования к организациям: 1.5% мм / 11.8% гг
• Требования к населению: 0.7% мм / 4.8% гг
• М2: 1.2% мм / 13.0% гг
• М2Х ИВП: 1.2% мм / 13.1% гг

Мы уже писали, что топливный кризис заставляет задуматься о повышении ставки. Мы были бы менее категоричны, и рассуждали скорее о паузе, если бы не кредит. При таком уровне кредитной активности эффекты от топливного шока могут быть ещё более оглушительными. Если по июню мы не увидим замедления кредита и М2, то повышение КС станет базовым сценарием🔥 MMI в Max 🌏