Что будем строить? | Баринов🏡

Неотчет

Всем привет!

В пятницу в группе Факт прошел годовой корпоративный отчет. Ну как отчет? Цифры здесь не самое главное.

Прежде всего, возможность для руководителей компаний и департаментов - со сцены рассказать на 160 + человек о самых главных событиях года в своем направлении. Возможность поделиться планами на будущий год и, конечно, поблагодарить и отметить успехи и заслуги коллег.

С учетом того, что отчет длится больше 6 часов (и это в очень сжатом тайминге) важно удержать внимание коллег, сохранить интерес и вовлечение. Просто перечислением цифр и графиков этого не добиться. Каждый старается сделать это покреативнее и чего уж скрывать соревновательный дух тоже есть

Годовой корпоративный отчет за прошедшие 10 лет моей работы в Факт - это прежде всего возможность вдохновить, поблагодарить и проявиться. Уникальный формат, которого я нигде не видел.
Я рад, что в 2026 он сохранил свою особенность и развился.

https://t.me/chto_stroim

Качество не переходит в количество

Всем привет!

В тг канале Матвея Мамченко много интересных мыслей о том, как устроен девелопмент фундаментально. Честно говоря, я далеко не все осиливаю прочитать там, но некоторые мысли забираю себе и возвращаюсь к ним время от времени.
Одна из таких о количестве и качестве в девелопменте.
Ссылка на пост в канале Матвея.

Несколько ключевых идей из поста, которые, которые могут звучать спорно, но обращают внимания и немного "отрезвляют". Прошу прощения у автора, если пересказом исказил мысль.

🔹Рынок недвижимости работает не по принципу «самый правильный и качественный», а по принципу массы и присутствия.

🔹Покупатель чаще выбирает не лучшего по качеству, а того, кто предлагает больше и чаще попадает в поле выбора.

🔹Ключевой фактор успеха домостроителя — доля предложений на рынке, а не декларация правильности, честности и профессионализма.

🔹Выбор потребителя — статистический: чем больше объектов выведено на рынок, тем выше вероятность продажи.
Малый, пусть и «идеальный», объём предложений рынок просто не замечает.

🔹Девелопмент и «блага цивилизации» возможны только после появления достаточного объёма жилья, а не до него.

🔹Девелопмент — это следствие масштабирования домостроительных бизнесов, а не их отправная точка.

🔹Количество порождает качество, но качество само по себе не приводит к количеству.

Иначе говоря, начинайте с масштаба и объёма предложений, а только затем уходите в идеальный продукт и развитие среды.
На мой взгляд, провокационно относительно преобладающей повестки и позиции "лучшего блоггера среди домостроителей", но если подумать, то честно и объективно.

Интересно было бы почитать ваши мнения по этому поводу.

https://t.me/chto_stroim

Осада Ленинграда, длившаяся 872 дня (8 сентября 1941 — 27 января 1944), — самая продолжительная и смертоносная блокада большого города в истории человечества.

Самая страшная зима 1941-1942 гг., когда норма хлеба для служащих и детей составляла 125 г. в день. В эту зиму от голода умирали до 4-7 тысяч человек в день.

Голод привел к дистрофии 3-ей степени — массовому истощению, при котором организм начинал пожирать сам себя. Подобного в мире тоже не бывало.

Однако заводы продолжали работать без остановки, день и ночь. Не прерывалась и культурная жизнь. Из последних сил ленинградцы защищали свой город, сберегали культурное наследие. Инженерная мысль решала задачи на грани фантастики и безумия.

Никто не хотел умирать. Никто не хотел сдаваться.

И не сдались!

МЫ ПОМНИМ! МЫ ГОРДИМСЯ!

Эффективность на масштабе

Всем привет!
Есть гипотеза, что с ростом количества реализуемых проектов должны снижаться издержки из-за тн эффекта масштаба.

Предпосылки:
🔹одинаковые процессы, которые выполняют меньшее количество сотрудников на большее количество проектов.
🔹можно закрывать больше запросов клиентов за счет широкого ассортимента
🔹экономия на закупках и тд

По факту, этот процесс нелинеен, а прямой потенциал ограничен и эффект сохраняется до 2-х, максимум 3-х проектов.

Далее начинается
🔹наращивание накладных расходов, связанных с ростом количества административного персонала и сопутствующими расходами (hr, ахд…)
🔹Что еще важнее - увеличивается управленческий штат, стоящий дороже.
🔹Увеличиваются расходы на налоги из-за перехода на другое налогообложение.
🔹Работа с репутацией становится дороже- теперь вы заметный игрок и с вас есть что поиметь.
🔹 из-за необходимости содержать выросший штат сотрудников и накладных расходов требования к выполнению планов продаж становятся жестче и маркетинговые бюджеты не снижаются так как хотелось бы.
🔹Чтобы удержать контроль и управляемость нужны бюджеты и отчеты, количество согласований растет. Скорость управления падает.

Отдельно про ассортимент:
Чтобы проекты не канибалили, надо, чтобы он был разнообразным:
🔹разные локации,
🔹разные форматы.
А это в свою очередь требует разных подходов и к маркетингу и продажам. Плюс опять же рост накладных.

Поэтому расходы растут в долевом отношении, а не сокращаются. Но в теории должны расти доходы в абсолютных значениях.

Есть ли преимущества у большой компании? Конечно, есть.

Об этом, а также о том, что мы с этим делаем будет в следующих постах.

https://t.me/chto_stroim

Триллионы, которые не спасут.

Всем привет!
Набиуллина еще в июне 2025 обещала, что не резкого выхода из депозитов не допустит, чтобы не провоцировать новый виток роста инфляции. Ставку будут снижать постепенным медленным снижением ставки.

Я ей поверил и правильно. Ставку режут постепенно и отток происходит тонким ручейком.
Я считаю, что уже с середины прошлого года спрос в недвижке во многом обеспечен депозитными деньгами.

Как подтверждение, с мая 2025 у нас было много сделок с короткими рассрочками под закрытие вклада (я писал об этом в отчетах), а к концу года доля рассрочек почти нулевая, люди берут в кеш или ипотеку.
В беседах покупатели прямо говорили, что ждали окончания вкладов.

Последние данные ЦБ РФ показывали снижение динамики роста средств на депозитах, но об оттоке речи не идет. Посмотрим на январские данные, когда выйдут.

Считаю, что деньги с депозитов будут переходить в реальный сектор, в том числе недвижимость, но не в формате потока, который всех вынесет наверх, а тонкой струйки, которая поддержит самых успешных.

Спрос на широком рынке будет восстанавливаться постепенно, по мере снижения предложения и роста доступности ипотеки.

Панические скачки аналогичные концу прошлого года будут только приводить к вымыванию спроса будущих периодов. В феврале- марте мы ощутим это сполна.
Очищение и консолидация рынка будет продолжаться.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Андрея знаю давно, учился у него сам, проходил и личные программы и открытые тренинги. Неоднократно брали корпоративные тренинги для Факт.
А по его книге «Я 2.0» несколько лет уже подводим итоги всей семьей.

Послушал интервью с ним.
https://youtu.be/dgSaKmbh5OY?si=XwabyKPUDk9dZERt
Рекомендую. Очень практично.

Декабрь. Итоги

Всем привет!
В первые рабочие дни января поделюсь традиционным отчетом за декабрь по Факт.коттеджные посёлки.

В декабре воронка сужалась. Делали акцент на работе с текущими клиентами вместо привлечения новых.
📉Обращения - 26% мес к мес
📉Визиты - 40%
📉Брони -25%

Логика понятная. Концентрировались на тех, кому надо успеть до нг, а не тех, кто будет откладывать на следующий.
Поэтому:
📈 Сделки +100% по штукам и
по суммам сделок рост +55%

Характер сделок:
🔹Ипотеки 45% - очень высокий показатель, дожимали ранее подписанные брони, люди успевали до изменений в программе льготной ипотеки.
🔹Рассрочки 0% - второй месяц подряд.
🔹Оплаты сразу или в короткую рассрочку - 55%

Продали 2 дома, один забронировали. Готовых домов почти не осталось. Будем достраивать и доотделывать те, что у нас есть. Рассчитываем за 2026 распродать все. Я целый год говорил о выгодности готовых домов для покупки и эти возможности уходят с рынка.

В декабре преимущественно продавали бюджетные участки, но были и сделки по более высоким чекам от 8 млн за участок.
Итоги 2025 и планы на 2026 раскрою уже позже. Надо подготовиться.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

#факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС

О странной логике поддержки семей с детьми

Всем привет! Новогодними каникулами навеяно.

Основная поддержка государства семей с детьми, льготы и выплаты приходятся на период, когда дети совсем маленькие: при рождении, до 3 лет, до 5–6 лет.
Хотя в это время дети требуют наименьших затрат.
Одежда часто передаётся «по наследству» или дарится.
Много где дети ездят бесплатно, живут бесплатно, проходят как «без места».

Когда же ребёнку 10–12–14 лет, он:
😀ест как взрослый,
😀одевается уже не в «что дали»,
😀везде считается полноценным пассажиром, гостем,
😁требует расходов на образование, спорт, секции, гаджеты, поездки.
🤨при этом — не зарабатывает ни рубля.
Фактически семья в этот момент несёт максимальную финансовую нагрузку, но здесь государственная поддержка уже закончилась.

Я уже молчу про то, что полноценной семье с 3-мя и более детьми не сесть в обычное такси, не снять стандартный номер в отеле и так далее. Везде по повышенному тарифу.

Я считаю, что в России очень хорошая поддержка семей, но есть куда ее скорректировать из стимулирования в поддержку.

https://t.me/chto_stroim

Почему рождественские ролики John Lewis — это больше, чем реклама

Британский универмаг John Lewis уже давно стал не только магазином, но и производителем впечатляющей рождественской рекламы. С 2007 года их трогательные праздничные ролики стали неотъемлемой частью начала сезона - многие ждут их так же, как первые огни и гирлянды. Причём их видео не про товары, а про человеческие истории и эмоции.

Например, в 2014 ролик “Monty the Penguin” за несколько недель ноября стал самым просматриваемым роликом не только в Великобритании, но и в других странах. В нем показали силу дружбы и любви. Сюжет ролика рассказывает о дружбе мальчика по имени Сэм с пингвином Монти. А в 2025 в ролике “Where Love Lives” демонстрируется история отца и сына, где подарок - виниловая пластинка - помогает выразить то, что словами не скажешь.

Такие ролики не просто "вызывают слезы" - они становятся темой разговоров, вызывают желание делиться сюжетами с близкими и, самое главное, создают эмоциональную связь с брендом, которая остаётся гораздо дольше, чем длится сам ролик.

С Рождеством!💫

Соломаркетинг | Ежедневно о маркетинге и рынке недвижимости

Мы не видим, что в предновогодний период картина по скидкам в организованных коттеджных посёлках принципиально отличается от прошлого года. Скорее, всё зависит от ситуации у конкретного девелопера в конкретном проекте. Уровень скидок может быть разным — от *5% до 30%*, но это индивидуальные решения, а не общерыночная тенденция. При этом важно понимать, что зачастую скидки даются от уже завышенного предложения по цене.

Что касается максимальных скидок, то в отдельных проектах они могут быть и существенно выше 30%. Как правило, такие предложения распространяются на неликвидные или невостребованные лоты. И здесь также важно учитывать, что подобные скидки часто формируются от изначально завышенной цены.

Скрытые скидки в виде подарков — дополнительных соток земли, работ или других бонусов — действительно встречаются. По сути, это та же самая денежная скидка, просто завуалированная форма, когда застройщик не хочет напрямую показывать дисконт в процентах или считает, что формат подарка в предновогодний период может сработать лучше. Мы периодически сами используем подобные инструменты, но в этом году таких акций не предлагали.

Если говорить о рассрочках при покупке частных домов, то, насколько мне известно, такой инструмент часто показывает себя не лучшим образом. Дом — более сложный продукт, чем земельный участок. После заселения могут возникать претензии к качеству, которые невозможно выявить на этапе приёмки, либо в целом разочарование от загородной жизни, и дальше попытки со стороны покупателя выйти из рассрочки. Мне неизвестны случаи, чтобы застройщики массово предоставляли рассрочки на дома. Если такие предложения и появляются, то, как правило, это вынужденная мера. У нас самих опыта рассрочек после передачи дома давно не было, и устойчивого запроса на такие условия со стороны покупателей мы также не видим.

Если сравнивать с первой половиной 2024 года, спрос на участки с подрядом и на готовые дома существенно снизился. При этом по сравнению со второй половиной прошлого года мы видим явное оживление в этом сегменте — как у нас, так и по отзывам коллег по рынку. Есть спрос и на готовые дома, и на участки с подрядом. В основном такие покупки происходят с привлечением ипотечного кредита, в частности льготной ипотеки. Когда у покупателей есть собственные средства, сейчас хорошие возможности предлагает вторичный рынок. В целом мы видим позитивную динамику и рассчитываем, что при снижении ключевой ставки и ставок по рыночной ипотеке спрос будет расти дальше.
От 10 до 15% рост есть по успешным проектам, если не брать те, где был эффект низкой базы. Там рост существенно выше.

Интервью специально для канала "Загородный Девелопмент"

Всем привет!

Не хватает пока энергии, чтобы публично и честно подвести итоги года. Будет и отчет по декабрю (он получился эффектным) и по году, и прогнозы тоже актуализирую, но не сейчас.

Сегодня был первый, по-настоящему, выходной за несколько месяцев. Когда совсем без работы. Если вспоминать события, то было напряженно, временами трудно, часто с сомнениями, но всегда с уверенностью в том, что все получится.

Возможно, что концовка года за эту уверенность и напряжение частично отдает. Планов много, задачи и цели вдохновляют и пугают одновременно.

Спасибо 🙏, что было со мной весь год. Надеюсь, что был полезен.
В канале открыта возможность прямых сообщений.
Если хотите задать какой то профессиональный вопрос - пишите. По мере возможности отвечу.

Всем привет!

Под конец года из-за изменений по условиям выдачи льготной ипотеки в Сбере, как в самом выдающем банке, постоянно битком. Мне иногда приходится ездить на эти сделки в силу специфики проведения и я наблюдаю это сам.

Вчера в субботу я также был на сделке в одном из отделений и наблюдал, как клиент срывал свое негодование сбоем в одобрении на специалисте.

Действительно, сбоев много.
Постоянно что то меняется. В сделке, кроме банка, еще 3 участника: заемщик, продавец земли, строитель, что повышает такие вероятности.
Из-за выходного много клиентов с детьми, я сам был с младшим, так как не с кем было оставить. Еще и сделка ушла на повторное согласование и вместо 30 минут прошла за 90.

А в специалисте Сбера олицетворяют весь огромный банк, эту масштабную систему, которая позволяет выдавать тысячи кредитов по стране ежедневно.
И эти специалисты держатся очень достойно, справляются с работой в этой системе, за невеликие деньги.

Со своей стороны я поблагодарил сотрудника банка за профессионализм и работу в таких условиях.
Завтра у меня еще несколько таких сделок, причем одна будет в пригороде, потому что больше нет мест для записи в городе. Буду снова благодарить.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!

Ниже ссылки на запись встречи с Михаилом Пика (Лахти Хаус)

ссылка на Дзен

ссылка на ВК

ссылка на YouTube

Пишите в комментарии, если есть вопросы, с чем не согласны и тд.

Всем привет!

Интересный прогноз на 2026 выпустил Сбер.
Наиболее интересные мне слайды выделил отдельно.
Презентацию прикрепил.
Хорошее топливо для прогнозов по рынку.

https://t.me/chto_stroim