Bright Rich Kazakhstan

Чем отличаются арендаторы сервисных офисов Дубая и Москвы? Почему в эмирате выше стоимость отделки? Что будет определять дальнейшее развитие рынка гибких пространств Дубая?

Обсудили эти вопросы в рамках рубрики #Рыноквдеталях с директором по аренде сети сервисных офисов iSpace Павлом Таптыгиным.

— В чем ключевые отличия рынка сервисных офисов Дубая и Москвы?

— Основное отличие заключается в стадии развития рынка и структуре спроса. Рынок Дубая значительно более международный: основными арендаторами являются иностранные компании, стартапы, представительства международного бизнеса, инвестиционные фонды и предприниматели, переезжающие в ОАЭ. Для многих клиентов сервисный офис — это первый шаг при выходе на рынок, поэтому важны скорость запуска бизнеса, гибкость условий и возможность масштабирования.
В Москве спрос в большей степени формируют российские компании, а сервисные офисы часто рассматриваются как альтернатива традиционной аренде с целью оптимизации затрат и повышения эффективности использования пространства.
Еще одно отличие — уровень зрелости. Московский рынок за последние годы существенно вырос и стал одним из крупнейших в Европе по объему сервисных офисов. В Дубае проникновение гибких офисов пока ниже относительно общего офисного фонда, но рынок развивается значительно быстрее благодаря притоку международного бизнеса и ограниченному предложению качественных офисов.

 
— Насколько велика разница в стоимости отделки между Дубаем и Москвой?

— Стоимость отделки в Дубае, как правило, выше, чем в Москве. В зависимости от уровня проекта разница обычно составляет 20–40%, а для премиальных объектов может быть еще больше. На стоимость влияют высокая стоимость импортных материалов и более дорогая рабочая сила квалифицированных подрядчиков. Также важными факторами являются строгие требования к инженерным системам, пожарной безопасности и согласованиям и более длительные сроки поставок отдельных материалов. При этом в Дубае выше ожидания арендаторов относительно качества интерьеров и общественных пространств, поэтому экономить на отделке значительно сложнее.

— Насколько сложно найти качественные площади для открытия новых объектов в Дубае?

— Сегодня это одна из главных задач операторов. В наиболее востребованных районах уровень вакантности качественных офисов остается низким. Также есть дополнительные заградительные барьеры, например, нежелание фризон впускать к себе сторонних операторов сервисных офисов, или амбиции собственников лучших зданий делать такие проекты самостоятельно. Дополнительную сложность создают конкуренция за лучшие помещения. Но самым серьезным фактором, влияющим на темпы развития на рынке ОАЭ, являются высокие арендные ставки.

— Есть ли на ваш взгляд потенциал для запуска новых проектов в жилых домах, гостиницах и торговых центрах?

—Такой потенциал существует, но степень его привлекательности зависит от типа недвижимости. Наиболее перспективным выглядит развитие сервисных офисов в составе многофункциональных комплексов и гостиниц, особенно в центральных районах города. Такие проекты позволяют объединить офисную инфраструктуру с гостиничными сервисами, ресторанами и общественными пространствами, что особенно востребовано международными компаниями и предпринимателями.
В жилых комплексах сервисные офисы могут успешно работать в районах с высокой концентрацией экспатов и удаленных сотрудников, однако здесь формат обычно ограничивается небольшими площадями.
В торговых центрах потенциал также есть, но он во многом зависит от концепции объекта. Наиболее успешными становятся проекты в lifestyle-комплексах, где офисные пространства дополняют существующую инфраструктуру, а не конкурируют с традиционной торговлей.
В целом рынок постепенно движется в сторону mixed-use проектов, где работа, сервисы, досуг и проживание объединяются в единую экосистему. Именно такие объекты, вероятно, будут определять дальнейшее развитие сегмента гибких офисов в ОАЭ.

Планируете развитие на рынке Дубая? Пишите в @Brightrichbot — поможем найти офис под ваши задачи

Главные события:

🔘«Шин-Лайн» и корейская Lotte создадут 3PL-оператора в Казахстане

🔘Казахстан собирается увеличить объем транзитных перевозок до 100 млн тонн

🔘В Казахстане снижается доля теневой экономики

Что это значит для рынка:

🚛В последнее время 3PL-операторы стали основным драйвером складского рынка Казахстана. Их активность будет способствовать смещению спроса с устаревших объектов на склады класса А. Это связано с тем, что для логистических компаний важны определенные технические параметры склада (высота, повышенная нагрузка на пол и т. д), от которых зависит эффективность их работы. При этом предложение качественных складов в регионах Казахстана остается дефицитным, а вакансия — низкой. Это будет стимулировать девелоперов строить склады в расчете на спрос со стороны 3PL-операторов.

📦Планы властей Казахстана по увеличению транзита через территорию Казахстана и пропускной способности Среднего коридора до 20 тонн формируют предпосылки для развития транспортной инфраструктуры. Грузопоток через территорию Казахстана будет стимулировать спрос на мультимодальные и контейнерные хабы, сухие порты, распределительные центры и склады временного хранения. Расширение сотрудничества с Кореей в производственно-логистической сфере также будет формировать потребность в качественных офисах со стороны арендаторов из этой сферы.

💸Снижение доли теневой экономики напрямую создаст дополнительный спрос коммерческую недвижимость. Маркировка товаров, навигационные пломбы и прослеживаемость цепочек поставок несовместимы с «серыми» складами. Ужесточение регулирования будет способствовать переориентации арендаторов на объекты с прозрачным юридическим и налоговым статусом. Легализация более 900 тыс. самозанятых позволит расширить спрос на малые офисные блоки, и гибкие пространства, а цифровизация строительной отрасли повысит транспарентность девелоперского рынка и упростит due diligence. Для арендодателей и инвесторов это означает более предсказуемый денежный поток, а, как следствие — рост капитализации и ликвидности активов. Долгосрочным последствием этих мер станет повышение инвестиционной привлекательности страны, снижение премии за риск и приток институционального капитала.

Получите экспертную оценку вашего проекта — оставьте запрос в @brkzbot.

#Цифранедели — 63%.

Такая доля от общего объема складских площадей, которые планируют построить в Алматы до конца 2026 года, придется на объекты класса А.

❗Почему это важно?

Высокая доля качественных складов в структуре ввода говорит о развороте тренда. Девелоперы постепенно переходят от строительства складов класса B к более современным и технологичным объектам. Это позволит арендаторам, которые сталкиваются с нехваткой качественных крупных блоков, расширить число доступных вариантов.

При этом заявленные планы по вводу существенно превышают объем строительства по итогам первого полугодия 2026 года. Если часть проектов на рынок выйдет без предварительного заполнения арендаторами, то давление на ставки может увеличиться, особенно в классе А. Это усилит позиции арендаторов, которые смогут договориваться с собственниками о более выгодных условиях. При этом девелоперам стоит учитывать в своих проектах риск ужесточения конкуренции за счет выхода на рынок нового предложения.

Получить актуальную данные о новых проектах на складском рынке Казахстана можно через @brkzbot

Прошу прощения, что редко пишу. У меня уважительная причина - начало осеннего делового сезона во всех наших локациях 😎

Но сегодня у меня для вас отличная история. Всё как вы любите 😁

Попал мне в руки отчёт коллег по рынку, ассоциированных с CBRE. В нём они цитируют мастодонтов рынка, то есть BR. Мы не против. Более того, рады, что рынок опирается на проверенные и достоверные данные.

А если любите читать аналитику в оригинале, напишите мне в бот обратной связи, пришлём. По промокоду «Я знаю Виктора лично» сможете получить даже расширенную платную версию, совершенно бесплатно 😎

Главные события:

🔘В Казахстане токенизируют два объекта коммерческой недвижимости

🔘Объем рынка интернет-торговли в Казахстане может превысить 11 трлн тенге

🔘Казахстан вошел в топ-40 конкурентоспособных экономик мира

Что это значит для рынка:

💵 Токенизация недвижимости впервые получает практическое воплощение с конкретными объектами. Внедрение этого механизма будет иметь долгосрочные последние для рынка. Продажа недвижимости как цифровых активов открывает девелоперам доступ к альтернативному источнику финансирования, что особенно важно при высокой базовой ставке. При этом токенизация строящегося объекта — принципиально другая модель по сравнению с готовым активом с понятным денежным потоком. По этой причине массовым инструментом для инвесторов в арендную недвижимость этот механизм пока не станет, но в перспективе может расширить круг инвесторов в качественные активы.

📦Бурное развитие интернет-торговли является драйвером спроса на складскую недвижимость. При этом переход потребителей от разовых к частым и дробным покупкам скорее говорит в пользу создания распределенной логистической сети и городских складов, а не единого крупного складского хаба. При этом важно понимать, что рост онлайн-торговли не конвертируется в поглощение качественных площадей автоматически. Значительная часть оборота онлайн-площадок по-прежнему обслуживается за счет собственных низкоклассных складских объектов, а региональная логистика и фулфилмент остаются узким местом. Это указывает на высокий потенциал строительства новых объектов по модели build-to-suit, поскольку такие проекты учитывают операционные процессы заказчика и позволяют повысить эффективность бизнес-процессов.

📶Результаты Казахстана в рейтинге являются позитивным сигналом для привлечения институционального и иностранного капитала. Однако определяющими для рынка остаются два слабых субиндекса — 43 место по развитию инфраструктуры и 65 место по уровню инфляции. Эти факторы являются барьерами на пути развития рынка недвижимости. Инфраструктурные ограничения усложняют логистику и организацию фулфилмента, из-за чего складской рынок не может развиваться в полной мере. При этом высокая инфляция снижает доступность проектного финансирования, что влияет на инвестиционную привлекательность новых девелоперских проектов.

Пишите в @brkzbot, чтобы получить консультацию по рынку коммерческой недвижимости.

🖊Уровень вакансии на складском рынке Алматы растет, но арендаторы по-прежнему сталкиваются с нехваткой подходящих объектов.

Об этом парадоксе рассказали партнер Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемий Пестовский и старший консультант департамента индустриально-складской недвижимости компании Руслан Сарбасов.

▶️Вакансия и ставки аренды.

В Алматинском регионе сохраняется высокий уровень вакансии. В связи с высокой активностью девелоперов объем свободного предложения на локальном рынке вырос в три раза и достиг 145,1 тыс. кв. м складских площадей. Это создало благоприятные условия для арендаторов, у которых расширился выбор и появилась возможность договариваться с собственниками о более выгодных условиях аренды. В результате ставки в классе А за год сократились на 19,5%, до 4,3 тыс. тенге за кв. м, в классе B — на 31,8%, до 3 тыс. тенге за кв. м, снижение на 31,8% за год.

▶️Структура спроса.

В первом полугодии 2026 года объем сделок со складами в Алматы и Алматинской области достиг 136,3 тыс. квадратных метров, что вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. В структуре спроса 32% приходится на логистические компании, которым бизнес передает хранение, обработку и доставку товаров. Также активную роль на рынке играют торговые сети (27%) и интернет-ритейлеры (24%).

▶️Перспективы рынка.

Но высокий спрос и рост вакансии еще не означают, что рынок располагает достаточным количеством подходящих объектов. Логистика маркетплейсов и 3PL операторов требует постоянного движения товаров, что повышает требования к производительности складов. В этих условиях бизнес продолжит конкурировать за площади, которые соответствуют его операционной модели. Как следствие следующий этап развития рынка будет зависеть уже не столько от объема ввода, сколько от того, какие именно склады строятся, где они расположены и насколько быстро позволяют обрабатывать товары.

Подобнее о тенденциях на складском рынке читайте в публикациях «Делового Казахстана» и Bizmedia.

❗️Больше данных, аналитики и комментариев о рынке можно получить через @brkzbot.

Почему сейчас подходящий момент для строительства бизнес-центров в Дубае? Как компании решают проблему дефицита площадей? С чем связан рост интереса инвесторов в жилую недвижимость к офисному рынку?
 
Обсудили эти вопросы в рамках рубрики #Рыноквдеталях с директором по продажам девелоперской компании AHS Properties Дильнозой Абдувалиевой.
 
— Насколько сейчас удачный момент для строительства новых бизнес-центров в Дубае? Есть ли у вас такие планы?
 

— Сейчас очень хороший момент для запуска новых офисных проектов. За последние несколько лет Дубай привлек огромное количество международных компаний, семейных офисов, финансовых институтов и предпринимателей, и мы видим, что спрос на качественные площади продолжает расти.
 
При этом основной дефицит офисов сегодня наблюдается именно в классе A и A+. Компании становятся более требовательными к качеству здания, расположению, инфраструктуре и уровню сервиса. Поэтому рынок нуждается не просто в новых офисах, а в качественном продукте.
 

— Какой объем нового предложения офисный рынок Дубая способен поглощать ежегодно без давления на ставки?
 

— Сегодня решающее значение имеет не объем нового предложения, а качество реализуемых проектов. Рынок продолжает активно поглощать современные офисные площади в хороших локациях. Особенно это касается проектов класса A и A+, поскольку именно такого продукта сегодня не хватает.

 
— Как компании, которые заинтересованы в расширении, решают проблему нехватки офисных площадей?
 

— На практике мы видим несколько сценариев. Некоторые компании продлевают действующие договоры аренды даже по более высоким ставкам, поскольку не могут найти альтернативу в нужной локации. Другие начинают рассматривать покупку собственного офиса. 
 
Также многие компании сегодня принимают решение о покупке или бронировании помещения еще на этапе строительства проекта. Это говорит о том, что бизнес планирует развитие на долгосрочную перспективу и старается заранее обеспечить себя качественными площадями.
 

— Насколько высок интерес частных инвесторов к покупке офисов? Есть ли предпосылки для их переориентации с жилой на офисную недвижимость?
 

— Интерес действительно растет. Традиционно большинство частных инвесторов в Дубае рассматривали жилую недвижимость как основной инструмент инвестирования. Однако сегодня многие начинают смотреть и на коммерческий сегмент. Причина достаточно проста: рынок офисной недвижимости демонстрирует сильные фундаментальные показатели — высокий спрос, ограниченное предложение качественных площадей и устойчивый рост стоимости активов.

Интересуетесь офисной недвижимостью в ОАЭ? Пишите в @Brightrichbot.

👑Компания Chillbase арендовала этаж в бизнес-центре Kulan, расположенном в Медеуском районе Алматы. Консультант сделки — Bright Rich | CORFAC International.

Chillbase — международный разработчик компьютерных и мобильных игр со штаб-квартирой на Кипре. Его офисы находятся в ОАЭ, Сербии, Грузии и Армении.

Игровая студия искала офис для оперативного переезда из текущего бизнес-центра в связи с его расселением. Компании требовалось более просторное помещение для размещения растущей команды. Новый офис Chillbase рассматривала как инструмент укрепления HR-бренда, поэтому ключевыми критерями выбора стали качество планировок и развитая инфраструктура здания.

Бизнес-центр Kulan находится на проспекте Достык. Площадь объекта составляет 5,5 тыс. кв. м. Здание имеет современные инженерные коммуникации и расположено в районе с развитой коммерческой инфраструктурой.

Главные события:

🔘Казахстан планирует довести товарооборот с Китаем до $100 млрд

🔘Банк ADCB из ОАЭ втрое увеличит финансирование проектов в Казахстане

🔘Астана и Алматы лидируют по экономическому потенциалу в Центральной Азии

Что это значит для рынка:

🇨🇳 Для рынка коммерческой недвижимости растущий приток инвестиций из Китая — структурный, а не разовый драйвер спроса на логистику. Импорт и дистрибьюция формируют спрос на склады со стороны 3PL-операторов, на долю которых приходится 41% в структуре поглощения площадей. Но при этом важно понимать, что потребность в площадях со стороны логистического сектора формируется лишь при условии, что грузы распределяются внутри Казахстана, а не следуют через страну транзитом. Расширение сотрудничества между двумя странами в сфере цифровых технологий, искусственного интеллекта и новой энергетике также будет способствовать росту спроса на дата-центры. Кроме того, можно ожидать увеличения потребности в качественных офисах со стороны технологических компаний.

🫠Дорогое проектное финансирование при текущей базовой ставке — основной сдерживающий фактор для девелопмента. Привлечение внешнего капитала позволит частично снять это ограничение. Наиболее заметное влияние на рынок коммерческой недвижимости окажет финансирование транспортно-логистического комплекса. Это создаст предпосылки для реализации в Казахстане складских проектов формата build-to-suit. Также важным фактором станет фокус ADCB на поддержке малого и среднего бизнеса, который формирует спрос на небольшие офисные и складские помещения.

🏙Экономическое лидерство Астаны и Алматы объясняет почему региональный и глобальный капитал стремится в Казахстан, а не другие страны Центральной Азии. В стране сосредоточены корпоративные штаб-квартиры, а сфера профессиональных услуг и финансовый сектор формирует потребность в офисах. В свою очередь высокий уровень доходов на душу населения и масштаб торговли способствуют развитию ритейла и e-commerce, что обеспечивает спрос на склады.

Пишите в @brkzbot, чтобы получить оценку вашего проекта в сфере коммерческой недвижимости.

#Цифранедели — 36,5 тыс. кв. м.

Такой объем офисной недвижимости планируют ввести в Алматы до конца 2026 года.

❗Почему это важно?

Выход на рынок нового предложения расширит выбор для арендаторов и станет одним из ключевых факторов, который будет определять динамику дальнейшую динамику офисного рынка Алматы. Темпы заполнения этих площадей напрямую будут влиять на динамику ставок аренды, которые в первом полугодии 2026 года выросли от 7% до 19% в зависимости от класса.

При этом новое предложение будет поглощаться неравномерно. Наиболее востребованными останутся качественные бизнес-центры с удачной локацией, современной инженерией и развитой инфраструктурой. Объекты, не обладающие выраженными конкурентными преимуществами, могут столкнуться с длительными сроками заполнения и необходимостью предлагать арендаторам более гибкие коммерческие условия.

Интересуют новые бизнес-центры Алматы? Пишите в @brkzbot.

Главные события:

🔘Строительный сектор ускорил рост ВВП Казахстана

🔘Binance создаст расчетный хаб в Казахстане

🔘Нацбанк Казахстана в третий раз снизил базовую ставку

Что это значит для рынка:

🤩 Экономика Казахстана в первом полугодии 2026 года выросла на 4,1%, при этом наиболее высокую динамику показало строительство — 15,2%. Рост обрабатывающей промышленности, торговли, транспорта и складирования поддерживает спрос на производственные помещения и складские комплексы. Расширение деловой активности также позитивно влияет на сегменты офисной и торговой недвижимости. Однако развитие строительного сектора требует оценки реального потенциала рынка: увеличение предложения не всегда сопровождается сопоставимым ростом потребности в площадях. В результате наиболее устойчивыми останутся качественные объекты в удачных локациях, соответствующие современным требованиям бизнеса.

💴Создание регионального расчетного хаба Binance усилит позиции Казахстана как одного из цифровых финансовых центров в регионе. Перенос части международных операций в казахстанскую юрисдикцию позволит привлечь инвестиции, технологические компетенции и высококвалифицированных специалистов. Рынку коммерческой недвижимости это обеспечит дополнительный спрос на современные офисы, дата-центры и технологическую инфраструктуру, прежде всего в Алматы и Астане. Косвенный эффект возможен и для складского сегмента, который поддержит развитие сопутствующего бизнеса, электронной коммерции и платежной инфраструктуры. При этом масштаб влияния будет зависеть от фактического объема операций и присутствия Binance в Казахстане.

🔥Нацбанк снизил базовую ставку третий раз подряд — до 16,25% — на фоне продолжающегося замедления инфляции. Для бизнеса и рынка коммерческой недвижимости это позитивный сигнал, который постепенно может улучшить условия финансирования и повысить интерес инвесторов к новым проектам. Снижение стоимости капитала особенно важно для складских и логистических комплексов, строительство которых требует значительных первоначальных вложений. Более доступное кредитование также способно поддержать торговлю и производство, а значит — спрос на склады и объекты коммерческой недвижимости. Однако базовая ставка остается высокой, поэтому быстрого роста девелоперской активности ожидать пока не стоит. Заметный эффект возможен только при дальнейшем устойчивом снижении инфляции и стоимости финансирования.

Пишите в @brkzbot, чтобы получить аналитику рынка коммерческой недвижимости.

👑Спрос на склады Алматинского региона удвоился по итогам первого полугодия 2026 года. Объем сделок достиг 136,3 тыс. кв. м, а доля свободных площадей сократилась на 2,9 п. п. — до 12,2%.

📢Партнер Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемий Пестовский рассказал «РЖД-Партнер» о ключевых изменениях на складском рынке Алматы и Алматинской области.

⏺Основным драйвером спроса остаются логистические компании: на них пришлось 32% объема сделок по аренде и продаже складских площадей. Еще 27% сформировали торговые сети, 24% — онлайн-ритейлеры.

⏺Несмотря на рост спроса, увеличение объема предложения привело к снижению арендных ставок. В классе А средневзвешенная ставка сократилась на 6,6% — до 4,3 тыс. тенге за кв. м в месяц, в классе B — на 24,2%, до 3 тыс. тенге.

⚡️При этом высокий интерес со стороны российских и международных компаний поддерживает спрос на наиболее качественные объекты. Собственники складов класса А уже пересматривают ценовые ожидания, что создает предпосылки для роста ставок в лучших комплексах.

Получить актуальную аналитику складского рынка и подобрать объект под задачи вашей компании — @brkzbot

#Цифранедели — 1,8 млн. кв. м.

Такой объем площадей формата light industrial планируют построить в Московском регионе до 2030 года.

❗Почему это важно?

Рынок light industrial Москвы и Московской области продолжает активно развиваться и постепенно становится более структурированным. Дополнительный импульс его формированию даст появление первого национального стандарта ГОСТ, который впервые закрепляет единые требования к объектам такого формата и в перспективе может расширить возможности для господдержки.

При этом существенный объем нового строительства повышает риск формирования профицита площадей, особенно при сохранении текущего уровня деловой активности. В этом случае конкуренция за арендаторов будет усиливаться, что приведет к увеличению срока заполняемости новых объектов.

Ищете площади формата light industrial? Получить актуальные предложения можно через @Brightrichbot.

❓Арендные каникулы: как они работают и от чего зависят

Арендные каникулы — это согласованный период, в течение которого арендатор полностью или частично освобождается от базовой арендной платы. Обычно их предоставляют на время ремонта, переезда и подготовки помещения к началу работы.

При этом каникулы не всегда означают полное отсутствие платежей. Эксплуатационные и коммунальные расходы, плата за парковку и другие платежи могут начисляться с момента передачи помещения.

Продолжительность арендных каникул зависит от нескольких факторов:

⏺срока аренды — при долгосрочном договоре собственник чаще готов предложить более длительный льготный период;

⏺состояния помещения — для объекта без отделки обычно требуется больше времени на подготовку;

⏺сложности ремонта — чем масштабнее работы, тем продолжительнее может быть период каникул;

⏺ условий сделки — на продолжительность каникул могут влиять ставка, индексация, обеспечительный платеж и распределение затрат на отделку.

Арендные каникулы важно учитывать при сравнении объектов. Чтобы корректно сравнить предложения, нужно рассчитать эффективную ставку — фактическую стоимость аренды с учетом каникул и других льгот за весь срок договора.

💼Планируете арендовать офис или склад? Поможем оценить условия сделки, рассчитать реальную выгоду от арендных каникул и подобрать подходящий объект. Пишите в @brkzbot

🔥Партнер Bright Rich | CORFAC Int. Артемий Пестовский принял участие в дискуссии на конференции «Логистика будущего».

Эксперты обсудили дефицит качественных складов, баланс интересов собственников и арендаторов, требования маркетплейсов, а также перспективы автоматизации и роботизации рынка.

💬Руслан Сарбасов о причинах роста интереса к проектам формата built-to-suit в Астане

👑Старший консультант департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC Int. Kazakhstan Руслан Сарбасов выступил на конференции «Логистика будущего».

В своем выступлении он рассказал о переходе складского рынка Казахстана от количественного расширения складского фонда к повышению качества предложения.